每經(jīng)編輯 舒曼曼    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼 攝影報(bào)道

每經(jīng)編輯 曾健輝  

“北三縣”已成為觀察環(huán)北京樓市的風(fēng)向標(biāo)之一。其中，一度狂飆突進(jìn)的燕郊樓市備受矚目。

從地緣上講，受益于通州城市副中心等影響因素，燕郊過(guò)去一段時(shí)間曾是投資客扎堆之地，房?jī)r(jià)漲幅甚至超過(guò)一河之隔的通州。但今年3月以來(lái)，廊坊加碼調(diào)控，不斷打補(bǔ)丁，燕郊二手房和新房交易市場(chǎng)能否延續(xù)之前的火熱

6月24日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，燕郊樓市已不復(fù)往日的喧囂，除了銷(xiāo)售中心門(mén)店清冷，銷(xiāo)售人員轉(zhuǎn)向力推非限購(gòu)的商住公寓外 ，更有開(kāi)發(fā)商直接以工業(yè)用地開(kāi)發(fā)住宅等。

成交量斷崖式下降

從地鐵一號(hào)線(xiàn)大望路站出，再轉(zhuǎn)乘815或816路公交，是北京前往燕郊最便捷的公共交通路線(xiàn)之一，全程約莫40分鐘左右，從郎家園出發(fā)下一站就到達(dá)興達(dá)廣場(chǎng)小區(qū)站。

隨后，記者來(lái)到一項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心，銷(xiāo)售人員豐女士表示，目前毛坯住宅均價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米左右，二手房?jī)r(jià)格在3萬(wàn)元/平方米左右。

在紫竹灣商業(yè)廣場(chǎng)一處銷(xiāo)售中心，銷(xiāo)售人員小李告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前二手房房?jī)r(jià)參差不齊，以納丹堡為例，均價(jià)基本上在2.8萬(wàn)元/平方米左右。記者在碧桂園尚誠(chéng)地產(chǎn)合作經(jīng)銷(xiāo)商處了解到，目前燕郊房?jī)r(jià)存在很大差別，一般在2.7萬(wàn)元至3.5萬(wàn)元/平方米不等。

鏈家官網(wǎng)顯示，目前燕郊房源庫(kù)存共1784套，均價(jià)2.7萬(wàn)元/平方米?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，從3月21日廊坊限購(gòu)政策出臺(tái)以來(lái)，截至6月25日的6月份僅成交了35套，已接近冰點(diǎn)，但今年2月份成交438套，3月份成交714套，4、5月份成交200套左右。

隱形費(fèi)用涉嫌變相加價(jià)

“雙合同”、“電商費(fèi)”、“裝修費(fèi)”……這些莫名其妙的費(fèi)用讓買(mǎi)房者摸不著頭腦的同時(shí)，急于買(mǎi)房的心情也讓購(gòu)房者被迫接受這些隱形費(fèi)用。

前不久，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道大名城上海一樓盤(pán)另收68萬(wàn)元裝修款后，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。在燕郊，記者同樣也發(fā)現(xiàn)許多開(kāi)發(fā)商存在暗中變相加價(jià)的現(xiàn)象。

“現(xiàn)在商住兩用的公寓房不限購(gòu)不限貸，2019年6月就可以交房。”前述紫竹灣項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員小李告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“好在我們現(xiàn)在還贈(zèng)送精裝修，每平方米只收取1000元，開(kāi)發(fā)商會(huì)按照1500元的標(biāo)準(zhǔn)交房，50平方米以下的房型，只需要交10000元裝修費(fèi)就可以了。”

小李介紹說(shuō)，跟客戶(hù)簽訂購(gòu)房合時(shí)也會(huì)簽訂裝修協(xié)議，但其并沒(méi)有拿出裝修協(xié)議。當(dāng)記者說(shuō)要自己裝修時(shí)，對(duì)方明確告知“不行”。

他解釋道，“因?yàn)檫@是開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一的，主要是為了打造燕郊的示范標(biāo)桿。”至于裝修規(guī)格，小李用“以后住在里面，保證就像住在酒店一樣”來(lái)形容。

在盈時(shí)·未來(lái)港一銷(xiāo)售中心，記者也遇到同樣的加價(jià)問(wèn)題。記者咨詢(xún)一套單價(jià)為1.6萬(wàn)元的復(fù)式公寓，面積大概55平方米，總價(jià)為88萬(wàn)元，銷(xiāo)售人員表示：“現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)會(huì)有團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)，但需支付5萬(wàn)元電商費(fèi)才能享受團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠。”

關(guān)于開(kāi)發(fā)商收取“裝修費(fèi)”、“電商費(fèi)”等情形，記者多次撥打三河市房管局電話(huà)，但一直無(wú)法撥通，隨后采訪(fǎng)廊坊市房管局，一位工作人員表示電商費(fèi)屬于開(kāi)發(fā)商自己的銷(xiāo)售行為，房管局只管開(kāi)發(fā)商違規(guī)收定金的行為。

工業(yè)用地建公寓

隨著限購(gòu)升級(jí)，一、二手商品房的交易已接近冰封，有開(kāi)發(fā)商開(kāi)始打政策擦邊球，通過(guò)工業(yè)用地建公寓，以租代售的形式暗地里賣(mài)給買(mǎi)房人。

豪展地產(chǎn)銷(xiāo)售中心的豐女士表示，限購(gòu)之后開(kāi)發(fā)商也著急，現(xiàn)在燕郊也開(kāi)始重點(diǎn)開(kāi)發(fā)商住公寓。在盈時(shí)·未來(lái)港的沙盤(pán)前，銷(xiāo)售人員全程以購(gòu)房置業(yè)的口吻推介，但拿出及簽訂的合同卻是租賃合同，租賃期僅為20年，用途顯示“倉(cāng)儲(chǔ)”。

鑫昇置業(yè)一位銷(xiāo)售人員告知記者，未來(lái)港公寓的價(jià)格是1.6萬(wàn)元/平方米，之所以比市場(chǎng)價(jià)格便宜，是因?yàn)槲磥?lái)港是50年產(chǎn)權(quán)的工業(yè)用地，工業(yè)用地在拿地上價(jià)格非常便宜。至于土地性質(zhì)的區(qū)別，銷(xiāo)售人員說(shuō)：“性質(zhì)差不多，產(chǎn)權(quán)用完了以后繼續(xù)和國(guó)家續(xù)約。”

“我們簽訂的合同里寫(xiě)了，以后拆遷款都是租戶(hù)所有。”上述銷(xiāo)售人員表示，“我們和當(dāng)?shù)叵拶?gòu)政策打一個(gè)擦邊球，要不然外地人想買(mǎi)根本買(mǎi)不到。”

銷(xiāo)售人員進(jìn)一步解釋?zhuān)?ldquo;我們是以租代售的模式，政府是支持的，如果說(shuō)你三五年之后想賣(mài)的話(huà)，直接找到物業(yè)，然后物業(yè)給找買(mǎi)房人，也就是一紙合同的事情。”《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在合同中發(fā)現(xiàn)，在變更手續(xù)時(shí)租戶(hù)需交類(lèi)似中介費(fèi)，每次每戶(hù)兩萬(wàn)元。

上述銷(xiāo)售人員給記者計(jì)算了一下相關(guān)費(fèi)用，以53.36平方米的復(fù)式公寓來(lái)看，單價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米，總價(jià)約87萬(wàn)元，另加5萬(wàn)元電商費(fèi)以后首付需30余萬(wàn)元，其余56萬(wàn)元?jiǎng)t從銀行貸款。

這意味著消費(fèi)者以87萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)了一個(gè)租期為20年的公寓。據(jù)銷(xiāo)售人員表示，目前該項(xiàng)目共有38棟樓4800戶(hù)，其中“已售”1700戶(hù)左右。

有意思的是，銷(xiāo)售人員一再跟記者強(qiáng)調(diào)，如果買(mǎi)了房，日后開(kāi)發(fā)商會(huì)申請(qǐng)土地性質(zhì)變更，到時(shí)候就由50年變更到70年大產(chǎn)權(quán)，那可就撿大便宜了……

該現(xiàn)象是否合規(guī)？記者采訪(fǎng)三河市房管局，后者的公開(kāi)電話(huà)一直無(wú)法接通。對(duì)此，廣東信榮律師事務(wù)所主任律師張茂榮質(zhì)疑：“工業(yè)用地怎么能建住宅呢？”

張茂榮表示，不管建的公寓是賣(mài)給個(gè)人還是賣(mài)給集體，首先要確認(rèn)是不是合法建筑，如果是有產(chǎn)權(quán)證的合法建筑，轉(zhuǎn)讓、出租都是可以的，但從購(gòu)房者來(lái)看，租賃和買(mǎi)賣(mài)的概念完全不同，最長(zhǎng)20年租賃期限到期后，所有權(quán)仍歸還出租方。

他還說(shuō)，如果是不合法的建筑，租賃合同的法律效力就存在問(wèn)題了，購(gòu)房者無(wú)法得到保障，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，法院將判處租賃合同解除，購(gòu)房者還要支付房屋使用費(fèi)。