房地產行業(yè)規(guī)模集中度不斷提升，房企規(guī)模競賽越演越烈。大量房企奉行規(guī)模至上的準則，早已完成規(guī)模擴張的恒大對未來發(fā)展提出了更高的要求，將發(fā)展目標指向了規(guī)模和利潤雙增長。

據(jù)恒大公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2017年前5月，恒大累計銷售金額達1829.7億元，同比增長66%，完成全年銷售目標的41%，創(chuàng)下歷史更好業(yè)績。與此同時，恒大加快贖回永續(xù)債的步伐，預計未來利潤將實現(xiàn)較大幅度增長。

業(yè)績同比增長66%

行業(yè)深度調控下，房企業(yè)績增長開始放緩，采取全國化戰(zhàn)略布局的恒大具有較強的戰(zhàn)略縱深，受政策調控較小。恒大發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，恒大實現(xiàn)銷售金額381.9億元，環(huán)比實現(xiàn)微漲，同比增長幅度達到76%。

累計前5個月銷售數(shù)據(jù)，恒大銷售金額高達1829.7億元，同比增長約66%，創(chuàng)下恒大歷史上更好的銷售業(yè)績。

瑞信分析師認為，恒大在政策趨緊的環(huán)境下保持強勁的增長勢頭，證明了強大的執(zhí)行能力，恒大實現(xiàn)全年4500億元銷售目標相對輕松。

恒大龐大的土地儲備為未來持續(xù)穩(wěn)定的增長儲備充足的原材料。截至2016年年底，恒大土地儲備高達2.29億平方米，土地儲備原值為3600.7億元，市場估值達7005億元。其中一二線城市土地原值占比達七成以上，均為當前樓市調控下銷售情況更好的區(qū)域。

資料顯示，恒大2.29億平方米土地儲備分布在全國209個城市，累計平均成本為1570元/平方米。在全國土地市場水漲船高下，恒大加大收并購、合作拿地的力度，2016年恒大65.7%新項目通過轉股或合作方式獲取，在全國地價高企的大環(huán)境下，新增土地儲備成本下降至1996元/平方米。

按照恒大的發(fā)展規(guī)劃，2017年~2019年，恒大三年銷售額度預計為4500億元、5000億元和5500億元，年均增長率大概為10%左右。近些年恒大的銷售數(shù)據(jù)顯示，自上市以來，恒大銷售金額從303億元增長至3734億元，年均復合增長率為43.2%，其中，2014年至2016年年均復合增長率高達68%。

對于擁有龐大土地儲備，保持高速增長的恒大而言，每年10%左右的規(guī)模增速相對輕松。

利潤將大幅提升

2017年，恒大地產開始由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉變，規(guī)模和效益兩手抓。按照恒大規(guī)劃，2017年~2019年營業(yè)收入和凈利潤將分別達到2800億、3480億、3800億以及243億、308億、337億元，未來三年實現(xiàn)凈利潤888億元。

中國恒大集團董事局副主席夏海鈞分析指出，恒大上市以來的平均凈利潤保持在10%以上，從三年業(yè)績銷售金額和營業(yè)收入來看，預期凈利潤大概在1000億元左右，制定的888億元的凈利潤目標是打了8折的，恒大完全可以實現(xiàn)。

同時，為提升利潤水平，恒大地產提前大規(guī)模贖回永續(xù)債。截至5月底，恒大已提前贖回805.6億元，完成71.3%永續(xù)債贖回。恒大的最新計劃顯示，將于6月30日前贖回剩余全部288億元永續(xù)債。

永續(xù)債的利息對凈利潤侵蝕較大，恒大計劃贖回全部永續(xù)債，預計盈利能力將得到較大幅度改善。海通證券研究報告指出，償清永續(xù)債不僅能優(yōu)化公司資本結構，今明兩年恒大凈利潤更有望分別增加40.6億元、89.3億元。

瑞信分析師表示，償還永續(xù)資本工具將為恒大接下來幾年帶來新一輪的盈利上漲。如果永續(xù)資本工具全部償還，根據(jù)其敏感性分析表示每股盈利在2017年/2018年有潛在7%/5%的上漲。

美銀美林發(fā)布報告表示，恒大銷售策略轉為專注銷售及效率，預計毛利率會改善，而不是只有高銷售增長。恒大最新的平均售價每平方米超過1萬元，較去年的8300元提高20%，建筑費維持在3400~3500元，預計未來毛利率將超過30%。

在內房股集體上漲的大環(huán)境下，受益于規(guī)模和利潤的雙增長，恒大領漲內房股。2017年年初，恒大地產每股股價為4.83港元，截至6月28日，每股股價達到13.56港元，半年時間累積上漲180%。

美銀美林認為，相比銷售增長，恒大傾向爭取更高毛利，維持其”買入”評級，目標價為20港元。

負債率下降

恒大地產通過償還永續(xù)債，引入戰(zhàn)投等舉措，進一步優(yōu)化債務結構，負債率實現(xiàn)大幅度下降。

繼2017年1月引入305億元戰(zhàn)略投資后，恒大地產于5月底再次引入395億元戰(zhàn)投，兩輪戰(zhàn)投引入資金合計700億元，超出市場早前預計的450億元，目前700億元戰(zhàn)投資金已全部到賬。

初步測算顯示，完成兩輪戰(zhàn)投引入，恒大凈負債率將由119.8%大幅下降至61.2%，降幅近一半。

引戰(zhàn)規(guī)模的擴大，降低凈負債的同時還為恒大的發(fā)展提供了大量資金。據(jù)恒大公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年年底，恒大現(xiàn)金余額為3043.3億元，為行業(yè)最高水平，加上700億元戰(zhàn)投資金，恒大擁有充裕的現(xiàn)金。

協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認為，對于房企而言，規(guī)模不是最重要的，企業(yè)的發(fā)展需要實現(xiàn)利潤的最大化，保持現(xiàn)金流的平衡和安全。恒大則是三者兼得，在目前房地產行業(yè)深度調控下，業(yè)內一致人為下半年將出現(xiàn)更多的收并購和合作拿地的機會，恒大手握充足現(xiàn)金，為未來的發(fā)展和規(guī)模擴張做好了充分的準備。

摩根士丹利發(fā)布的恒大首次覆蓋研究報告中指出，恒大負債率將在2017年中報發(fā)生大幅下降，2016年至2019年股東應占利潤年復合增長達56%，再綜合考慮分派股息政策、引入戰(zhàn)略投資者等一系列重大事件，故給予其最高買入評級“增持”。

目前已有多家機構上調恒大地產的評級，瑞信分析師認為，持續(xù)的評級上調有助于恒大降低融資成本，從而提高其盈利能力。