每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 程成    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 程成 編輯 楊軍

7月2日，克而瑞發(fā)布的研究報(bào)告顯示，今年上半年一二線城市土地市場(chǎng)政策收緊、供應(yīng)緊張，中西部省會(huì)城市成交規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先，環(huán)廣深、環(huán)上海區(qū)域部分熱點(diǎn)三四線城市量?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)。其中，鄭州成交土地總規(guī)劃建筑面積為2070萬(wàn)平方米，位居全國(guó)首位；重慶、武漢緊隨其后，成交土地總規(guī)劃建筑面積分別為1271萬(wàn)平方米、1266萬(wàn)平方米。上半年總成交金額為9436億元，同比增長(zhǎng)22%，環(huán)比下降26%。

克而瑞認(rèn)為，在住建部和國(guó)土部聯(lián)合發(fā)文強(qiáng)調(diào)部分去化周期較短的城市要強(qiáng)化住宅類用地供應(yīng)的要求下，下半年土地成交規(guī)模將會(huì)逐步回升，一二線城市土拍競(jìng)價(jià)有望回歸理性。

三四線城市成交搶眼

今年上半年，土地市場(chǎng)在一季度受春節(jié)假期影響致成交相對(duì)冷淡后，二季度受供應(yīng)收緊的影響而進(jìn)一步走低?？硕饠?shù)據(jù)顯示，我國(guó)上半年共成交土地總規(guī)劃建筑面積為17534萬(wàn)平方米，同比微增3%，環(huán)比下降24%。

分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市成交土地總規(guī)劃建筑面積為1214萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15%，環(huán)比降幅30%；二線城市成交土地總規(guī)劃建筑面積為11376萬(wàn)平方米，同比下滑3%，環(huán)比降幅達(dá)到35%；三四線城市成交土地總規(guī)劃建筑面積為4944萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16%，環(huán)比增幅高達(dá)29%。

在成交金額方面，上半年總成交金額為9436億元，同比增長(zhǎng)22%，環(huán)比下降26%。其中一線城市總成交金額為1963億元，同比增長(zhǎng)37%，環(huán)比下降25%；二線城市總成交金額為5416億元，同比增長(zhǎng)1%，環(huán)比下降達(dá)到36%；三四線城市總成交金額為2057億元，同比增長(zhǎng)117%，環(huán)比增長(zhǎng)32%。

無(wú)論是土地成交總規(guī)劃建筑面積，還是土地成交金額，三四線城市表現(xiàn)足夠搶眼。

克而瑞也認(rèn)為，上半年一二線城市土拍制度從"限價(jià)"到"限售"的調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，土拍熱度有所回落；而三四線城市土拍市場(chǎng)持續(xù)火熱，成交量顯著上升，并成為土地市場(chǎng)顯著亮點(diǎn)，也吸引了如碧桂園、恒大等大牌房企在這些區(qū)域加快了布局步伐。

中西部城市以量領(lǐng)先

分城市看，克而瑞的上述報(bào)告顯示，中西部城市，特別是省會(huì)城市土地市場(chǎng)持續(xù)高位成交。其中鄭州以2070萬(wàn)平方米的總規(guī)劃建筑面積位居首位，重慶、武漢緊隨其后，土地成交總規(guī)劃建筑面積均超過(guò)1000萬(wàn)平方米。土地成交總規(guī)劃建筑面積前20位的城市中，中西部城市占據(jù)9席。這些城市土地的大規(guī)模成交，也將在未來(lái)2至3年內(nèi)形成巨大的潛在住宅供應(yīng)。

土地出讓金規(guī)模方面，在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的50個(gè)典型城市中，中西部城市表現(xiàn)也可圈可點(diǎn)，前10位中中西部城市占據(jù)4位。上半年，北京以989億元的總金額高居首位，武漢以724億元緊隨其后，重慶、合肥、鄭州分別以663億元、494億元、479億元位居第三位、第五位、第八位。

而在溢價(jià)率方面，三四線城市表現(xiàn)搶眼，高溢價(jià)明顯，且與二線城市土地單價(jià)差距逐漸縮小。上半年，全國(guó)土拍成交均價(jià)為5381元/平方米，平均溢價(jià)率為38%。其中一線城市土拍成交均價(jià)為16168元/平方米，溢價(jià)率為25%；二線城市為4761元/平方米，溢價(jià)率為33%；三四線城市為4160元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)72%。

值得注意的是，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的50個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率數(shù)據(jù)也顯示，環(huán)廣深的清遠(yuǎn)以214%的溢價(jià)率高居首位，惠州、佛山、肇慶、中山的溢價(jià)率分別為100%、99%、86%、81%，環(huán)上海的嘉興、鎮(zhèn)江的溢價(jià)率為121%、81%，上述7個(gè)三四線城市的溢價(jià)率排名均位居前10。

克而瑞認(rèn)為，三四線城市成為推動(dòng)全國(guó)交易規(guī)模上漲的最主要?jiǎng)恿Α４送?，在三四線城市房?jī)r(jià)快速上漲的推動(dòng)下，將會(huì)有越來(lái)越多的房企開(kāi)始考慮向三四線城市布局。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，上半年土地市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)主要集中在兩個(gè)區(qū)域：一個(gè)是環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)廣深三大城市群周邊的三四線城市，這些城市的外來(lái)人口導(dǎo)入速度較快，加速了這些城市房地產(chǎn)的去化，也增強(qiáng)了房企在這些城市拿地的信心；另一個(gè)是中部的部分城市，目前中部城市的土地投資節(jié)奏加快，整體上要高于東部和西部。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，下半年房企依然會(huì)選擇在上述兩個(gè)區(qū)域拿地，但在調(diào)控趨嚴(yán)的大背景下，房企在此類區(qū)域拿地依然要把控好風(fēng)險(xiǎn)。