每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 賈運(yùn)可    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 賈運(yùn)可

　　7月11日早間，融創(chuàng)中國(guó)就收購(gòu)萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目、76個(gè)酒店項(xiàng)目資產(chǎn)包一事發(fā)布公告，正式披露了相關(guān)細(xì)節(jié)。就各方最關(guān)切的收購(gòu)資金來(lái)源及支付方式問題，公告顯示，631.7億元總價(jià)款將通過四次付款來(lái)完成。

　　特別值得注意的是，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)第四次付款的資金，來(lái)自萬(wàn)達(dá)通過指定銀行向其發(fā)放的貸款（也就是通常說(shuō)的委托貸款），總額為296億元，期限為三年，用的是銀行三年期貸款基準(zhǔn)利率（目前為4.75%）。有分析指出，這相當(dāng)于萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)之間做了一筆融資租賃，形成了一筆遠(yuǎn)期交易。本質(zhì)上是允許融創(chuàng)延期付款，讓融創(chuàng)給點(diǎn)利息，剩下的錢慢慢還。

　　不過，有分析認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)似乎并沒有必要把這部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以這么優(yōu)惠的價(jià)格出售。如果只出售60%的股權(quán)，萬(wàn)達(dá)每年不僅可以分配到40%的利潤(rùn)，同時(shí)還可以實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，這樣似乎更劃算一些。同時(shí)，加上貸款利息以及合同約定的文旅項(xiàng)目管理咨詢費(fèi)用，融創(chuàng)付出的代價(jià)遠(yuǎn)不止631.7億元。在7月10日這筆631.7億元的交易公布前，融創(chuàng)中國(guó)7月7日收盤價(jià)14.8港元，按照其39.03億總股本，融創(chuàng)中國(guó)停牌前總市值僅577.6億港元。昨日融創(chuàng)中國(guó)復(fù)牌后，股價(jià)大幅上漲，全天上漲13.65%達(dá)到16.82港元，市值達(dá)656.5億港元，市值驟增78.8億港元。

萬(wàn)達(dá)獲得持續(xù)現(xiàn)金流

　　從融創(chuàng)公告中透露的情況來(lái)看，萬(wàn)達(dá)給予融創(chuàng)的付款條件是很寬松的。

　　協(xié)議簽署當(dāng)日，融創(chuàng)支付定金25億元；正式協(xié)議簽訂后三天之內(nèi)，融創(chuàng)累計(jì)支付款項(xiàng)至126.34億元；正式協(xié)議通過股東會(huì)后，融創(chuàng)在90天內(nèi)累計(jì)支付款項(xiàng)至335.95億元。

　　最后一筆付款條件為：融創(chuàng)給萬(wàn)達(dá)的335.95億元到位后的5個(gè)工作日內(nèi)，萬(wàn)達(dá)將向融創(chuàng)發(fā)放三年期委托貸款296億元，利率是銀行三年期貸款基準(zhǔn)利率，融創(chuàng)在收到該筆貸款后2日內(nèi)，向萬(wàn)達(dá)支付剩余交易對(duì)價(jià)295.75億元。

　　不過，對(duì)此次購(gòu)買的13個(gè)文旅項(xiàng)目，融創(chuàng)每年還需向萬(wàn)達(dá)支付5000萬(wàn)元/個(gè)的管理咨詢費(fèi)。按合同期限20年計(jì)算，總金額達(dá)130億元。也就是說(shuō)，除去前述委托貸款產(chǎn)生的利息，融創(chuàng)此次交易支出的總對(duì)價(jià)實(shí)際達(dá)到761.7億元。

　　對(duì)此，某券商人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這可以看作是一筆遠(yuǎn)期交易。首先，融創(chuàng)先行支付一部分資金收購(gòu)萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)包后鎖定交易，但尚有約296億元的資金缺口，此時(shí)萬(wàn)達(dá)主動(dòng)借錢且以銀行委托貸款的形式給融創(chuàng)發(fā)放貸款。

　　該券商人士進(jìn)一步指出，“這里面有個(gè)先后順序，融創(chuàng)要先買，然后萬(wàn)達(dá)貸款給融創(chuàng)，貸款過程中自然會(huì)產(chǎn)生一定的利息，這就相當(dāng)于萬(wàn)達(dá)把東西賣給融創(chuàng)之后做了一筆融資租賃，萬(wàn)達(dá)把表內(nèi)資產(chǎn)賣出后，融創(chuàng)相當(dāng)于以融資租賃公司的形式來(lái)持有萬(wàn)達(dá)這部分資產(chǎn)。”

　　換一種說(shuō)法，這實(shí)際上相當(dāng)于萬(wàn)達(dá)以更高的價(jià)格出讓了其資產(chǎn)，并且融創(chuàng)每年還要支付高達(dá)6.5億元的文旅項(xiàng)目管理咨詢費(fèi)。萬(wàn)達(dá)不僅獲得了短期現(xiàn)金流（335.95億資金），還同時(shí)獲得了持續(xù)現(xiàn)金流（管理咨詢費(fèi)+貸款利息）。

　　問題是，萬(wàn)達(dá)給融創(chuàng)的296億元委托貸將從何而來(lái)？對(duì)此，記者查詢中國(guó)債券信息網(wǎng)公開資料發(fā)現(xiàn)，根據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2017年第三期短期融資券募集說(shuō)明書里披露的數(shù)據(jù)，截至2017年3月底，銀行授信方面，主要貸款銀行加起來(lái)的授信額度為259.7億元，未使用授信額度為59.99億元；同時(shí)，根據(jù)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2017年第三期中期票據(jù)募集說(shuō)明書里披露的數(shù)據(jù)，截至2016年末，發(fā)行人共獲得主要合作銀行的授信額度3629億元，其中已使用授信1448億元，未使用額度2180億元，足以應(yīng)對(duì)給融創(chuàng)的委托貸款。

或影響萬(wàn)達(dá)商業(yè)IPO進(jìn)程

　　此次交易，對(duì)于萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)兩方來(lái)說(shuō)，可謂雙贏。

　　從結(jié)果來(lái)看，融創(chuàng)實(shí)際付出的代價(jià)要高于631.7億元，多出的部分包括130億元的文旅項(xiàng)目管理費(fèi)以及296億元貸款所產(chǎn)生的利息等。不過，由于采取的是分步分期付款方式，并且還可以從萬(wàn)達(dá)方面獲得296億元的三年期貸款，融創(chuàng)短期內(nèi)付出的款項(xiàng)實(shí)際上為335.7億元，可以有效緩解融創(chuàng)方面的短期資金壓力。

　　而對(duì)于萬(wàn)達(dá)方面來(lái)說(shuō)，在出售大批資產(chǎn)并回籠大量資金之后，有助于其迅速實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)“減重”并降低資產(chǎn)負(fù)債率。有媒體報(bào)道稱，在631.7億元賣掉13個(gè)文旅項(xiàng)目以及76個(gè)酒店項(xiàng)目后，萬(wàn)達(dá)幾乎將其在國(guó)內(nèi)能夠產(chǎn)生負(fù)債的“重”資產(chǎn)項(xiàng)目出清，成了名副其實(shí)的商業(yè)服務(wù)管理運(yùn)營(yíng)商。

　　不過，有券商人士分析指出，一般來(lái)說(shuō)出售60%的股權(quán)就可以實(shí)現(xiàn)“出表”，達(dá)到資產(chǎn)由“重”變“輕”的效果。因此，要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)“減重”，萬(wàn)達(dá)其實(shí)并不一定要把這部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以這么優(yōu)惠的價(jià)格出售。如果只出售60%的股權(quán)，萬(wàn)達(dá)每年還可以分配到40%的利潤(rùn)，這樣似乎更劃算一些。

　　“其實(shí)就是通過集中出售資產(chǎn)來(lái)回籠大量資金，進(jìn)而償還貸款，緩解資金鏈的緊張。”上述券商人士認(rèn)為，此次交易相當(dāng)于萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)之間做了一筆遠(yuǎn)期。

　　不過，有業(yè)內(nèi)人士指出，融創(chuàng)這次收購(gòu)交易應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎。一般來(lái)說(shuō)，要從法律、確權(quán)、規(guī)劃、財(cái)務(wù)情況、回報(bào)來(lái)做盡調(diào)，加上談判時(shí)間，一般耗時(shí)需半年以上，因?yàn)榇蠖鄶?shù)收購(gòu)都可能伴隨著訴訟的發(fā)生，比如標(biāo)的爭(zhēng)議。

　　此外，值得一提的是，查詢?nèi)f達(dá)商業(yè)此前遞交給中國(guó)證監(jiān)會(huì)的招股說(shuō)明書后可以發(fā)現(xiàn)，此次王健林631.7億元賣掉的13個(gè)文旅項(xiàng)目和76個(gè)酒店本應(yīng)在萬(wàn)達(dá)商業(yè)回歸A股的資產(chǎn)包中。但目前，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的募資主體已經(jīng)發(fā)生重大變化。有投行人士表示，在這種情況下，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的招股說(shuō)明書需要進(jìn)行資料更新或重新申報(bào)資料。