每日經(jīng)濟(jì)新聞 2017-07-12 00:54:14
每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 賈運(yùn)可
每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 賈運(yùn)可
7月11日早間,融創(chuàng)中國(guó)就收購(gòu)萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目、76個(gè)酒店項(xiàng)目資產(chǎn)包一事發(fā)布公告,正式披露了相關(guān)細(xì)節(jié)。就各方最關(guān)切的收購(gòu)資金來(lái)源及支付方式問題,公告顯示,631.7億元總價(jià)款將通過四次付款來(lái)完成。
特別值得注意的是,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn),融創(chuàng)第四次付款的資金,來(lái)自萬(wàn)達(dá)通過指定銀行向其發(fā)放的貸款(也就是通常說(shuō)的委托貸款),總額為296億元,期限為三年,用的是銀行三年期貸款基準(zhǔn)利率(目前為4.75%)。有分析指出,這相當(dāng)于萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)之間做了一筆融資租賃,形成了一筆遠(yuǎn)期交易。本質(zhì)上是允許融創(chuàng)延期付款,讓融創(chuàng)給點(diǎn)利息,剩下的錢慢慢還。
不過,有分析認(rèn)為,萬(wàn)達(dá)似乎并沒有必要把這部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以這么優(yōu)惠的價(jià)格出售。如果只出售60%的股權(quán),萬(wàn)達(dá)每年不僅可以分配到40%的利潤(rùn),同時(shí)還可以實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),這樣似乎更劃算一些。同時(shí),加上貸款利息以及合同約定的文旅項(xiàng)目管理咨詢費(fèi)用,融創(chuàng)付出的代價(jià)遠(yuǎn)不止631.7億元。在7月10日這筆631.7億元的交易公布前,融創(chuàng)中國(guó)7月7日收盤價(jià)14.8港元,按照其39.03億總股本,融創(chuàng)中國(guó)停牌前總市值僅577.6億港元。昨日融創(chuàng)中國(guó)復(fù)牌后,股價(jià)大幅上漲,全天上漲13.65%達(dá)到16.82港元,市值達(dá)656.5億港元,市值驟增78.8億港元。
萬(wàn)達(dá)獲得持續(xù)現(xiàn)金流
從融創(chuàng)公告中透露的情況來(lái)看,萬(wàn)達(dá)給予融創(chuàng)的付款條件是很寬松的。
協(xié)議簽署當(dāng)日,融創(chuàng)支付定金25億元;正式協(xié)議簽訂后三天之內(nèi),融創(chuàng)累計(jì)支付款項(xiàng)至126.34億元;正式協(xié)議通過股東會(huì)后,融創(chuàng)在90天內(nèi)累計(jì)支付款項(xiàng)至335.95億元。
最后一筆付款條件為:融創(chuàng)給萬(wàn)達(dá)的335.95億元到位后的5個(gè)工作日內(nèi),萬(wàn)達(dá)將向融創(chuàng)發(fā)放三年期委托貸款296億元,利率是銀行三年期貸款基準(zhǔn)利率,融創(chuàng)在收到該筆貸款后2日內(nèi),向萬(wàn)達(dá)支付剩余交易對(duì)價(jià)295.75億元。
不過,對(duì)此次購(gòu)買的13個(gè)文旅項(xiàng)目,融創(chuàng)每年還需向萬(wàn)達(dá)支付5000萬(wàn)元/個(gè)的管理咨詢費(fèi)。按合同期限20年計(jì)算,總金額達(dá)130億元。也就是說(shuō),除去前述委托貸款產(chǎn)生的利息,融創(chuàng)此次交易支出的總對(duì)價(jià)實(shí)際達(dá)到761.7億元。
對(duì)此,某券商人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,這可以看作是一筆遠(yuǎn)期交易。首先,融創(chuàng)先行支付一部分資金收購(gòu)萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)包后鎖定交易,但尚有約296億元的資金缺口,此時(shí)萬(wàn)達(dá)主動(dòng)借錢且以銀行委托貸款的形式給融創(chuàng)發(fā)放貸款。
該券商人士進(jìn)一步指出,“這里面有個(gè)先后順序,融創(chuàng)要先買,然后萬(wàn)達(dá)貸款給融創(chuàng),貸款過程中自然會(huì)產(chǎn)生一定的利息,這就相當(dāng)于萬(wàn)達(dá)把東西賣給融創(chuàng)之后做了一筆融資租賃,萬(wàn)達(dá)把表內(nèi)資產(chǎn)賣出后,融創(chuàng)相當(dāng)于以融資租賃公司的形式來(lái)持有萬(wàn)達(dá)這部分資產(chǎn)。”
換一種說(shuō)法,這實(shí)際上相當(dāng)于萬(wàn)達(dá)以更高的價(jià)格出讓了其資產(chǎn),并且融創(chuàng)每年還要支付高達(dá)6.5億元的文旅項(xiàng)目管理咨詢費(fèi)。萬(wàn)達(dá)不僅獲得了短期現(xiàn)金流(335.95億資金),還同時(shí)獲得了持續(xù)現(xiàn)金流(管理咨詢費(fèi)+貸款利息)。
問題是,萬(wàn)達(dá)給融創(chuàng)的296億元委托貸將從何而來(lái)?對(duì)此,記者查詢中國(guó)債券信息網(wǎng)公開資料發(fā)現(xiàn),根據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2017年第三期短期融資券募集說(shuō)明書里披露的數(shù)據(jù),截至2017年3月底,銀行授信方面,主要貸款銀行加起來(lái)的授信額度為259.7億元,未使用授信額度為59.99億元;同時(shí),根據(jù)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2017年第三期中期票據(jù)募集說(shuō)明書里披露的數(shù)據(jù),截至2016年末,發(fā)行人共獲得主要合作銀行的授信額度3629億元,其中已使用授信1448億元,未使用額度2180億元,足以應(yīng)對(duì)給融創(chuàng)的委托貸款。
或影響萬(wàn)達(dá)商業(yè)IPO進(jìn)程
此次交易,對(duì)于萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)兩方來(lái)說(shuō),可謂雙贏。
從結(jié)果來(lái)看,融創(chuàng)實(shí)際付出的代價(jià)要高于631.7億元,多出的部分包括130億元的文旅項(xiàng)目管理費(fèi)以及296億元貸款所產(chǎn)生的利息等。不過,由于采取的是分步分期付款方式,并且還可以從萬(wàn)達(dá)方面獲得296億元的三年期貸款,融創(chuàng)短期內(nèi)付出的款項(xiàng)實(shí)際上為335.7億元,可以有效緩解融創(chuàng)方面的短期資金壓力。
而對(duì)于萬(wàn)達(dá)方面來(lái)說(shuō),在出售大批資產(chǎn)并回籠大量資金之后,有助于其迅速實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)“減重”并降低資產(chǎn)負(fù)債率。有媒體報(bào)道稱,在631.7億元賣掉13個(gè)文旅項(xiàng)目以及76個(gè)酒店項(xiàng)目后,萬(wàn)達(dá)幾乎將其在國(guó)內(nèi)能夠產(chǎn)生負(fù)債的“重”資產(chǎn)項(xiàng)目出清,成了名副其實(shí)的商業(yè)服務(wù)管理運(yùn)營(yíng)商。
不過,有券商人士分析指出,一般來(lái)說(shuō)出售60%的股權(quán)就可以實(shí)現(xiàn)“出表”,達(dá)到資產(chǎn)由“重”變“輕”的效果。因此,要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)“減重”,萬(wàn)達(dá)其實(shí)并不一定要把這部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以這么優(yōu)惠的價(jià)格出售。如果只出售60%的股權(quán),萬(wàn)達(dá)每年還可以分配到40%的利潤(rùn),這樣似乎更劃算一些。
“其實(shí)就是通過集中出售資產(chǎn)來(lái)回籠大量資金,進(jìn)而償還貸款,緩解資金鏈的緊張。”上述券商人士認(rèn)為,此次交易相當(dāng)于萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)之間做了一筆遠(yuǎn)期。
不過,有業(yè)內(nèi)人士指出,融創(chuàng)這次收購(gòu)交易應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎。一般來(lái)說(shuō),要從法律、確權(quán)、規(guī)劃、財(cái)務(wù)情況、回報(bào)來(lái)做盡調(diào),加上談判時(shí)間,一般耗時(shí)需半年以上,因?yàn)榇蠖鄶?shù)收購(gòu)都可能伴隨著訴訟的發(fā)生,比如標(biāo)的爭(zhēng)議。
此外,值得一提的是,查詢?nèi)f達(dá)商業(yè)此前遞交給中國(guó)證監(jiān)會(huì)的招股說(shuō)明書后可以發(fā)現(xiàn),此次王健林631.7億元賣掉的13個(gè)文旅項(xiàng)目和76個(gè)酒店本應(yīng)在萬(wàn)達(dá)商業(yè)回歸A股的資產(chǎn)包中。但目前,萬(wàn)達(dá)商業(yè)的募資主體已經(jīng)發(fā)生重大變化。有投行人士表示,在這種情況下,萬(wàn)達(dá)商業(yè)的招股說(shuō)明書需要進(jìn)行資料更新或重新申報(bào)資料。
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