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樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)性變化加速租賃時代到來

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2017-07-12 22:44:46

每經(jīng)編輯 李宇嘉    

李宇嘉

在需求端調(diào)控告一段落之后,樓市的監(jiān)管也從抑制需求“做減法”轉(zhuǎn)向增加供應(yīng)“做加法”。

近期,上海、北京、深圳、廣州、福州等多個城市制定了大規(guī)模的供地計劃。如7月7日上海市發(fā)布《住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》,計劃在2016~2020年期間供應(yīng)5500公頃宅地,可提供住房170萬套,比“十二五”增加60%;而此前北京發(fā)布規(guī)劃當(dāng)中,未來5年北京計劃新增供地6000公頃,年均供地比過去3年均值增長50%。

在易居研究院監(jiān)測的50個典型城市中,今年上半年土地成交面積達(dá)8750萬平方米,同比增長20%,其中一線城市更是大漲42%。值得注意的是,熱點城市不僅供地增加了,而且供地結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化——全面向保障性住房(主要是公租房)和自持物業(yè)的租賃住房轉(zhuǎn)變。

比如,“十三五”上海計劃新增供應(yīng)的170萬套住房中,租賃住房占比達(dá)到60%;未來5年北京新增的150萬套住房中,租賃住房占到50萬套;深圳未來5年計劃供應(yīng)65萬套住房,保障性住房達(dá)到35萬套,其中70%為公租房。

與此同時,新增供地“自持并租賃”也呈現(xiàn)常態(tài)化。7月4日,上海發(fā)布2幅擬出讓地塊公告,用途都為“租賃住房”,競得人須將全部物業(yè)自持并出租。2016年以來,熱點城市供地附加“競自持”條款的現(xiàn)象越來越普遍。

用地及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)之所以會出現(xiàn)上述變化,一方面是住房需求發(fā)生了結(jié)構(gòu)性的變化,即租賃需求在迅速崛起。

近年來,熱點城市房價不斷上臺階,居民首次購房年齡呈現(xiàn)逐漸推遲的趨勢,如北京首次購房平均年齡從2010年的30歲推遲至2016年的34歲。同時,房貸月供與房租的“鴻溝”越拉越大,而相繼進(jìn)入社會的85后、90后和00后更加偏好租房,單身貴族崛起,導(dǎo)致租房需求大幅增加。此外,外來人口居住穩(wěn)定性提升。2014年,約2.53億城鎮(zhèn)外來人口當(dāng)中,有大約60%會攜配偶、子女一起流動。國家人口計生委的報告顯示,2014年流動人口規(guī)模達(dá)2.45億,超過77%為80后,72%的流動人口選擇租房居住。

另一方面也是更重要的因素,在于中央多次重申對于住房的重新定位,即“房子是用來住的,不是用來炒的”,這是樓市供應(yīng)更加強(qiáng)調(diào)有效性、持續(xù)性,并引導(dǎo)土地及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性變化的原因。

截至2016年,城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米,超過發(fā)達(dá)國家平均水平,城鎮(zhèn)戶均住房擁有量在1.1~1.3套之間。目前,城鎮(zhèn)化已進(jìn)入“下半場”,即大城市化,根據(jù)國家統(tǒng)計局最新披露的數(shù)據(jù),2015年,京津冀、長江三角洲、珠江三角洲三大城市群,以5.2%的國土面積集聚了23.0%的人口。

因此,目前住房需求較為緊迫的是大城市,特別是五大都市圈(包含西部成渝和中部武漢鄭州)內(nèi)的核心城市。根據(jù)鏈家統(tǒng)計,這些城市目前戶均住房擁有量為0.8-0.9套,考慮到人口繼續(xù)向這些城市遷徙,未來住房需求的潛力很大。

值得注意的是,目前這些城市住房需求存在兩個特征:一是需求兩極分化或“住房基尼系數(shù)”太大,由于房價太高,中低收入人群(包括大學(xué)畢業(yè)生、新就業(yè)人群)基本沒有住房支付能力;二是包括大學(xué)畢業(yè)生在內(nèi)的新市民,成為住房剛性需求的主體。

目前,500萬人口(及以上)的城市已劃定邊界,開發(fā)強(qiáng)度也正逼近天花板,而“攤大餅”式擴(kuò)張導(dǎo)致城市病愈演愈烈,高房價下城市“二次開發(fā)”受阻,這些城市增加供地的彈性很低。因此,中短期內(nèi)很難大規(guī)模增加供地,很難通過供地來降低房價,滿足和緩解住房需求。

換個角度來看,即便這些城市增加了供地,在“招拍掛”的模式下,也很難避免高地價進(jìn)而導(dǎo)致高房價。也就是說,即便未來住房供應(yīng)增加,但也無法匹配有效需求,反而有可能加劇供求結(jié)構(gòu)失衡。這也就決定了供地結(jié)構(gòu)亟待調(diào)整。

未來一段時期,只有供應(yīng)更多的、分配權(quán)主要掌握在地方政府手中的保障房,增加適應(yīng)大學(xué)畢業(yè)生等新市民住房需求、可循環(huán)利用的租賃住房,才是真正的有效供應(yīng),才能匹配真正的住房需求,才能吸引和留住人才,才能打造創(chuàng)新驅(qū)動的城市競爭力。

基于此,新增供地除偏向于保障房外,配建甚至部分地塊完全建設(shè)租賃住房也將成為趨勢。未來,盡管市場化租賃(私人散租、長租公寓)仍將占60%~70%的份額,但由于無法解決新市民對于教育、醫(yī)療的配套需求,市場秩序相對也比較差,因此政府公租和企業(yè)租賃預(yù)計將會快速增加。

房子回歸居住屬性的定位,是我國繼1998年“房改”以后,決策層對于住房制度改革的又一個頂層設(shè)計,這也將對樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。由此,一系列改革舉措相繼出臺,比如都市圈建設(shè)、軌道交通、“去杠桿”、打擊“類住宅”、強(qiáng)化公共設(shè)施建設(shè)、新市民入戶門檻全面放松等等。

作為城鎮(zhèn)化的一環(huán),我國樓市供應(yīng)體系正在發(fā)生根本性變化,近期土地供應(yīng)普遍“競自持”,甚至出現(xiàn)100%自持、完全用于租賃及供地大規(guī)模轉(zhuǎn)向保障性住房,這就是一個重要的信號。(作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員)

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樓市調(diào)控 土地供應(yīng) 租賃住房

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