每經(jīng)編輯 余冬梅

每經(jīng)實習記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯  余冬梅

北京市土拍市場8月首日開戰(zhàn)，成交三宗地塊攬金58.3億元。最終，金科集團以總價19.9億元拿下平谷區(qū)夏各莊兩地塊，華潤、招商、碧桂園聯(lián)合體以38.4億元近乎底價競得東城區(qū)永外大街居住用地，溢價率僅為0.52%。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京已成交37宗住宅用地，整體年內(nèi)北京住宅用地合計448.14萬平米，同比2016年全年住宅土地成交面積還上漲了104%。

中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，年內(nèi)北京累計成交土地金額已經(jīng)高達1378.3億，按照目前土地供應及成交節(jié)奏，預計全年成交有望達到2500億以上的歷史最高紀錄，從已掛牌的剩余住宅地塊來看，預計熱點地塊仍將有多家企業(yè)搶奪，但總體土地市場已經(jīng)有所退燒。

金科拿下兩塊遠郊地 內(nèi)城近乎底價成交

本次土拍金科連拿兩宗地塊，分別以8.23億元、自持面積比例24%和11.67億元，自持面積比例28%拿下北京市平谷區(qū)夏各莊鎮(zhèn)03-04地塊R2二類居住用地和平谷區(qū)夏各莊鎮(zhèn)03-11、03-13、03-14地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，平谷兩宗住宅用地僅有少量教育用地，其余均為商品住宅用地，地塊比較干凈，且容積率分別為1.0與1.2，明顯低密度別墅地塊，并且有出產(chǎn)目前市場極為稀缺的類獨棟產(chǎn)品的可能。

然而，備受關注的東城區(qū)地塊則爆冷成交，該地塊最終由華潤、招商、碧桂園聯(lián)合體以38.4億元競得，溢價率僅為0.52%。值得一提的是該地塊并沒有進入舉牌階段，僅經(jīng)過兩輪網(wǎng)上競價就以近乎底價成交。

據(jù)了解，該地塊是自2012年2月香河園地塊成交之后，五年來東城區(qū)首次住宅用地成交，而該地塊也成為目前“限房價、競地價”地塊中限價最高的項目，商品住房銷售均價不超過89068元/平方米，最高銷售單價不得超過93521元/平方米。

東城區(qū)地塊爆冷也讓市場頗感意外，對此，郭毅向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，該地塊雖處核心城區(qū)二三環(huán)之間，是不可多得的內(nèi)城地塊，但是劣勢也同樣突出，其中商業(yè)50%自持20年，以及配建博物館等要求也使得地塊運營較為復雜。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進則分析表示，從拿地投資經(jīng)營的角度看，市中心的土地開發(fā)成本比較大，因為各類規(guī)劃內(nèi)容比較多，從企業(yè)拿地資金預算來看，郊區(qū)的拿地的投資機會較大，而市區(qū)的價格管控等也會使得盈利空間收窄。

房企借新一輪供地熱加速買地

中原地產(chǎn)研究院中心住宅成交土地統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，土拍市場已成交37宗地塊，其中，商品住宅面積達到了203萬平方米，自住房達到了135萬平方米，同比上漲數(shù)倍。2016年供應土地數(shù)量15宗，商品住宅面積僅38.9萬平方米。

郭毅分析表示，從剩余7宗處于掛牌出讓的地塊來看，其中包括自住房，可售商品住宅、租賃型商品住宅等多種類型，可售商品住宅當中限售均價從21215-89068元/平方米不等，產(chǎn)品線類型豐富，出于對成本控制的考慮，房企也將加快周轉速度，產(chǎn)品最快將于明年年初甚至今年年底陸續(xù)上市，由此明年北京住宅市場供應緊張情況也將得到大幅緩解。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年1-7月，全國土地成交金額TOP10城市總計成交7392億元，同比增長27.5%；規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交15372萬平方米，同比增長21.8%。其中，北京以1320億元的成交總價繼續(xù)保持冠軍位置，同比上漲200%。從城市排行榜來看，一二線城市仍為房企拿地投資的主戰(zhàn)場，部分三線城市土地市場繼續(xù)保持活躍。

嚴躍進表示，從供地節(jié)奏來看，北京土地市場預計還會加大，關鍵是土地供應要和產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、北京城市規(guī)劃調(diào)整等進行新的布局，大趨勢是在增加供地，對于房企來說，拿地的機會也有所增加。

他分析指出，對于碧桂園來說，加碼北京區(qū)域說明其在TOP1房企經(jīng)營規(guī)模上需要再接再厲，所以拿地的動作會比較積極。當前，以金科為代表的中型房企，其在北京市場也一直有相關的投資，尤其是郊區(qū)市場，此類拿地也說明和一些大房企之間會有較為明顯的競爭和對抗，充分說明金科等類似企業(yè)希望憑借這一波供地熱潮積極做大土地儲備。

值得一提的是，由于房地產(chǎn)調(diào)控不斷深入，房企為獲取核心城市優(yōu)質(zhì)土地資源，分擔風險，房企聯(lián)合拿地的比例不斷上升，2017年7月，北京多處地塊均由聯(lián)合體競得，如豐臺區(qū)西鐵營村地塊由世茂、金茂及國瑞競得，大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)地塊由首創(chuàng)、遠洋及世茂競得，8月首日土拍中，東城區(qū)地塊也是由華潤、招商、碧桂園聯(lián)合體競得。