商業(yè)辦公用房去庫(kù)存 培育住房租賃市場(chǎng)

從6月份開(kāi)始，佛山在租賃市場(chǎng)的推進(jìn)動(dòng)作就不斷傳來(lái)新進(jìn)展。7月21日，佛山市召開(kāi)了全國(guó)住房租賃試點(diǎn)工作動(dòng)員會(huì)議，會(huì)議透露，佛山下一步將以開(kāi)展賣(mài)地自持、“商改租”、“工改租”及“三舊”改造，盤(pán)活存量房源，此次《通知》正是對(duì)備受關(guān)注的“商改租”的進(jìn)一步細(xì)化。

《通知》希望推進(jìn)商業(yè)辦公用房去庫(kù)存工作，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，優(yōu)化佛山商業(yè)用房、辦公等用房功能結(jié)構(gòu)，切實(shí)解決佛山商業(yè)、辦公用房過(guò)量的問(wèn)題，培育佛山住房租賃市場(chǎng)和建立購(gòu)租并舉的住房制度，促進(jìn)佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)提高租賃住房的有效供給的目標(biāo)。

雖然佛山存在商業(yè)、辦公用房過(guò)量的問(wèn)題，但“商改租”也不是想改就改的。根據(jù)《通知》，自然通風(fēng)、采光和配套設(shè)施滿(mǎn)足居住生活的商業(yè)、辦公等項(xiàng)目，不改變使用年限，建設(shè)單位、法人或個(gè)人可申請(qǐng)改建為租賃住房，經(jīng)規(guī)劃、公安消防、住建等部門(mén)審批和驗(yàn)收，憑流管辦的租賃登記備案證明，到供水、供電和燃?xì)獠块T(mén)申請(qǐng)用水、用電、用氣價(jià)格按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。此外，改建后的租賃住房，10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

《通知》還對(duì)各種情況作出了規(guī)定：對(duì)于在建的商業(yè)、辦公等項(xiàng)目改為租賃住房，不予發(fā)放商品房預(yù)售許可；對(duì)于在售的商業(yè)、辦公等項(xiàng)目改為租賃住房，停止銷(xiāo)售和不予銷(xiāo)售合同備案。而對(duì)于法人、個(gè)人房屋改建為租賃住房的情況，《通知》要求，改建為租賃住房的建筑，應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的要求，同時(shí)應(yīng)確保其建筑消防設(shè)施完好有效；不得損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、影響房屋安全；租賃房屋人均居住面積不得低于佛山市人民政府規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。

值得注意的是，商業(yè)、辦公等項(xiàng)目，法人、個(gè)人房屋改建為租賃住房的，都要求10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

想要“商改租”？多個(gè)步驟需落實(shí)

由于“商改租”等涉及國(guó)土規(guī)劃、消防、住建、水電等多部門(mén)的協(xié)調(diào)配合，此次《通知》公布了具體的工作流程。如果要把商業(yè)、辦公等項(xiàng)目改為租賃住房，項(xiàng)目單位、法人或個(gè)人首先要向規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可，然后向公安消防申請(qǐng)，辦理建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核，而工程投資額在30萬(wàn)元以上或者建筑面積在300平方米以上的建筑工程，要到各區(qū)住建部門(mén)申請(qǐng)辦理施工許可證。接下來(lái)再向規(guī)劃、住建、公安消防等部門(mén)申請(qǐng)驗(yàn)收，備案后抄送不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)。

此外，如果租賃住房發(fā)生出租行為，則必須在租賃合同訂立后3個(gè)工作日內(nèi)到房屋所在的村（居）流管機(jī)構(gòu)辦理租賃登記或備案證明。最后需要向供水、供電、燃?xì)獠块T(mén)申請(qǐng)，辦理按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行用水、用電、用氣價(jià)格。

業(yè)內(nèi)分析：“商改租”利于盤(pán)活空置

佛山推進(jìn)商業(yè)用房、辦公用房改建為租賃住房，對(duì)于培育住房租賃市場(chǎng)和建立購(gòu)租并舉的住房制度無(wú)疑是重大利好。合富輝煌（中國(guó)）佛山公司發(fā)展策劃中心副總經(jīng)理、合富研究院（佛山）高級(jí)分析師曹紹林認(rèn)為，針對(duì)商業(yè)、辦公用房庫(kù)存量和待開(kāi)發(fā)量都比較大的現(xiàn)狀，“商改租”有利于商業(yè)用房去庫(kù)存。另外，在商業(yè)物業(yè)空置率居高不下的情況下，“商改租”還能起到盤(pán)活空置的作用。但是，目前“商改租”仍處于起步階段，相關(guān)政策的落地，仍有不少問(wèn)題需要思考。

其中，開(kāi)發(fā)商對(duì)于“商改租”的積極性到底有多大呢？曹紹林表示：“這取決于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目產(chǎn)品。”對(duì)以商業(yè)、辦公用房為主的開(kāi)發(fā)商而言，“商改租”或許有利于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。但是對(duì)于以住宅開(kāi)發(fā)為主的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，目前佛山住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)仍處于供不應(yīng)求的階段，“商改租”對(duì)其影響有限。

廣州日?qǐng)?bào)記者 馮嘉敏