李宇嘉

樓市正在進入存量時代——今年以來，各大城市二手房交易“放量”增長，12個城市二手房交易超過或接近新房的50%。上半年，廣東二手住房交易達到新房的55%，比2016年上升10個百分點。租賃市場備受倚重，但供應更多要靠盤活存量房，如工業(yè)和商辦“改租賃”、存量市場秩序整頓；近年來，為實現(xiàn)1億人搬離棚戶區(qū)和城中村，棚改全面發(fā)力；其他舊改領域也開始提速，如盤活存量物業(yè)的長租公寓、存量房改造的家裝行業(yè)，社區(qū)物業(yè)配置、智能升級等也迅速發(fā)展。

需要注意的是，樓市存量時代到來，并非意味著房地產(chǎn)的經(jīng)濟增長動能下降。樓市存量市場仍擁有較長產(chǎn)業(yè)鏈，對消費、投資、就業(yè)以及上下游帶動方面，仍有巨大貢獻，深圳舊改案例頗有代表性。

近期，深圳住建局發(fā)布《關于加快推進棚戶區(qū)改造工作的若干措施（征求意見稿）》。

明確深圳使用年限20年以上、存在住房質(zhì)量安全隱患、使用功能不全、配套設施不完善的老舊住宅區(qū)，納入棚戶區(qū)改造范圍，不再采用城市更新，這意味著深圳舊改從更新的1.0階段邁入棚改的2.0階段。

作為國內(nèi)最早進入“高度城市化”的城市，深圳也最早開啟存量土地和空間盤活。2009年，深圳發(fā)布《深圳市城市更新辦法》，以綜合整治和拆除重建等方式，針對“三舊”（舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)）和城中村開啟存量盤活。當時，由于商品住房價格較低，國家鼓勵樓市發(fā)展，市場需求旺盛，深圳存量盤活的重點在市場化主導、各方共贏、談判成本低（房企與村集體而非眾多業(yè)主談判）的城中村改造上。2009年以來近10年，城中村改造提供了深圳90%的新房。

站在當下，一方面，深圳房價上了數(shù)個“臺階”，絕對水平已從2009年的1.5萬元升至目前的5.5萬元。由此，城中村改造的財富效應太明顯，被拆遷戶越晚接受改造其受益就越大，拆遷補償和談判成本越來越大、周期越拖越長；另一方面，國家強化樓市調(diào)控，控制資產(chǎn)泡沫，推出長效機制的決心異常堅定，曠日持久、成本高企的城中村改造項目，能否在未來實現(xiàn)盈利，各方均無十足把握。而且，容易改造、空間騰挪大的城中村都已改造殆盡，剩下都是難啃的骨頭。

最關鍵的是，城中村是深圳低成本和規(guī)模化租賃主體，更是非本地戶籍人口租住的集中地。消滅城中村，供給高檔商品房的模式不適應當前的政策大環(huán)境。因此，以城中村改造為主體存量盤活式微，深圳存量土地和空間盤活進入2.0階段，即所謂“三舊改造”。

盡管深圳是中國最年輕的城市，但特區(qū)成立40年來，人口暴增近20倍，上世紀80~90年代的“孔雀東南飛”、全國各地赴深圳建設，讓深圳成為國內(nèi)人口增長最快的城市。

“房改”前的20年，深圳很多房子不得不以“短缺經(jīng)濟”模式下低水平方式供應。特別是，當時深圳集中為機關事業(yè)單位、基礎和市政設施建設型國有企業(yè)和工程部隊、駐深圳機構(gòu)建設了一大批老公房（老式的公房）。本世紀以來，隨著住宅在產(chǎn)品設計、配套（物業(yè)和停車位等）、社區(qū)綠化和智能化上快速升級，這批老公房功能和配套問題顯現(xiàn)，存量房改造提上議事日程。

目前，深圳有超過1000個被稱為“老破小”的舊住宅區(qū)，盡管這些住宅區(qū)只有20~30年的歷史，遠低于發(fā)達國家的建筑壽命，但深圳的城市面貌變化太快了，建筑設計、住區(qū)功能日新月異，導致“年輕住宅”不得不被改造。同時，深圳是國內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級最快的城市，目前4大支柱產(chǎn)業(yè)、7大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)貢獻GDP80%的比例。但是，空間規(guī)劃不能預判到產(chǎn)業(yè)迭代的速度，導致工業(yè)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)集中地低密度和低效利用問題很嚴重，舊工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)改造也亟待推進。

事實上，目前深圳存在的問題，其他大城市也都存在。這是因為，所有城市都經(jīng)歷過“短缺經(jīng)濟”的計劃時期，所有城市也都經(jīng)歷過快速城市化和工業(yè)化時期。短缺經(jīng)濟意味著低水平供應，即功能和配套缺失；過快發(fā)展意味著產(chǎn)品更新迭代速度快，即前面的產(chǎn)品很快就“落后”了?！傲铡睌?shù)據(jù)顯示，獨立衛(wèi)生間、廚房、自來水、下水管道等成套住房僅占全國城鎮(zhèn)存量住房的60%，25%的城鎮(zhèn)家庭住在平房。更重要的是，農(nóng)村危房改造還只是開始。

另外，目前在多數(shù)城市，不管是主城區(qū)還是新城區(qū)，一下大雨就呈現(xiàn)“看海景象”，折射出城市的“里子”，即地下管網(wǎng)、市政設施也待更新、“補欠賬”。道理也一樣，即規(guī)劃和產(chǎn)品設計跟不上城市發(fā)展的步伐，跟不上材料技術、設計理念、“互聯(lián)網(wǎng)+”的沖擊。

綜上，2012年全國大范圍開啟的棚改模式，到2020年將漸進完成、速度會降下來。但是，改善居民生活水平將是未來公共政策的主旨，“舊改”會以另外的形式體現(xiàn)，比如住區(qū)或社區(qū)升級、農(nóng)村危房改造、農(nóng)村居民點集中布局、特色小鎮(zhèn)開發(fā)和建設、海綿城市、智慧社區(qū)、養(yǎng)老功能賦予等。

作為城市化程度最高、人口密度最大的城市，深圳也最早開啟存量利用。不管是前期城中村改造的城市更新，或是即將開展的舊住宅改造的棚改，深圳存量盤活的模式也必將在其他城市展開。

目前，各大城市已進入存量物業(yè)和設施利用時代，針對居民改善住房環(huán)境，外來人口和新就業(yè)大學生租房，農(nóng)村渴望享受城市化、工業(yè)化紅利等有效需求，加上材料技術進步、設計理念更新、智能科技、互聯(lián)網(wǎng)等發(fā)展給房地產(chǎn)帶來的沖擊，以城市功能修復、設施以舊換新、住區(qū)全面社區(qū)化、社區(qū)全面智能化、基礎及市政設施完善、農(nóng)村危房改造、小城鎮(zhèn)開發(fā)和建設等等為形式的舊改才剛剛開始，其對于樓市本身、基礎設施、各行各業(yè)的影響將長期存在。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）