值得注意的是，《方案》旨在推進(jìn)集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，提高存量土地節(jié)約集約利用水平，為全面建成小康社會(huì)提供用地保障，促進(jìn)建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

方案亮點(diǎn)：村集體建設(shè)用地可建租賃住房

根據(jù)《方案》內(nèi)容，完善試點(diǎn)項(xiàng)目審批程序，并要求村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系。完善合同履約監(jiān)管機(jī)制，土地所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)。

在租賃住房的監(jiān)管上，《方案》顯示，探索租賃住房監(jiān)測(cè)監(jiān)管機(jī)制，集體租賃住房出租，不得以租代售，承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。此外，包括建立租金形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動(dòng)等都有相應(yīng)規(guī)定，以維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

▲圖文無(wú)關(guān)

在保障承租人權(quán)利方面，承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)，有條件的城市，進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶(hù)籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制。

方案還確定督促和檢查制度，2019年11月，省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)組織開(kāi)展試點(diǎn)中期評(píng)估，形成評(píng)估報(bào)告報(bào)國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部，到2020年底前，省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)總結(jié)試點(diǎn)工作，總結(jié)報(bào)告報(bào)國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

專(zhuān)家分析：關(guān)鍵點(diǎn)在解決農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)問(wèn)題

全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)陳寶存向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者解讀稱(chēng)，此前，在新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中也有要求，即充分利用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，通過(guò)回遷房和小產(chǎn)權(quán)房等建設(shè)租賃住房也早就有安排，之所以落實(shí)較晚，是政府審慎探索的結(jié)果，對(duì)于公共租賃住房的供地情況影響不大。

▲圖文無(wú)關(guān)

此外，陳寶存指出，一線城市人口不斷流入，如果北京人口突破5000萬(wàn)，除非強(qiáng)化城市外延功能，城市只能是“攤大餅”的做法，否則不僅人口無(wú)法容納，產(chǎn)業(yè)也容納不了。

他認(rèn)為，方案必須在規(guī)劃和管制之下，才能保證城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)起來(lái)，至于能否順利推進(jìn)，關(guān)鍵點(diǎn)在于如何更好的解決農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題，實(shí)際上我國(guó)的土地制度較為復(fù)雜，此次國(guó)土部會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部制定相關(guān)方案，應(yīng)加上農(nóng)業(yè)部聯(lián)合推進(jìn)才能更好得到保障。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，過(guò)去政府僅僅關(guān)注了租售型物業(yè)，在租賃方面關(guān)注度不夠，所以現(xiàn)在通過(guò)試點(diǎn)城市使得地方政府必須在結(jié)構(gòu)上加強(qiáng)供應(yīng)，構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房制度關(guān)鍵在于調(diào)結(jié)構(gòu)，尤其是試點(diǎn)城市的供給結(jié)構(gòu)有沒(méi)有問(wèn)題、房?jī)r(jià)收入比之間差距是不是過(guò)大等，調(diào)控的邏輯重點(diǎn)必須放在調(diào)整供給結(jié)構(gòu)上。

市場(chǎng)影響：對(duì)城市租賃市場(chǎng)將有非常大影響

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，目前租賃市場(chǎng)的最核心問(wèn)題的，租購(gòu)比懸殊，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品房住宅用地用于出租的回報(bào)率過(guò)低，大部分年收益只有1-2%，這種情況下集體用地因?yàn)橥恋貎r(jià)格相對(duì)較低，對(duì)于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來(lái)說(shuō)，也可以獲得穩(wěn)定回報(bào)。集體用地的出租房，在租金市場(chǎng)化的情況下，可以達(dá)到年投資回報(bào)率5%以上。

因此，他表示用集體土地供應(yīng)出租房，是多贏的政策，預(yù)計(jì)這一政策落地后，將對(duì)著13個(gè)城市的租賃市場(chǎng)將有非常大的影響。

張大偉分析認(rèn)為，目前政策內(nèi)容主要兩部分，一類(lèi)是直接影響房源供應(yīng)，供應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地，包括北京、上海等城市做的比較積極，另外一類(lèi)是針對(duì)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的政策，增加租房者獲得的權(quán)益。這種到目前為止全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)8個(gè)省份20個(gè)以上城市發(fā)布了政策內(nèi)容，政策著落點(diǎn)主要是保護(hù)租房者、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從此次政策的發(fā)布來(lái)看亮點(diǎn)在于，強(qiáng)調(diào)了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，這是房地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制中的重要體現(xiàn)，當(dāng)前在農(nóng)村集體建設(shè)用地改革方面，會(huì)同當(dāng)前推進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度一起努力，進(jìn)而形成較好的用地制度。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究總監(jiān)郭毅向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者分析稱(chēng)，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房也是一種新的嘗試，但是目前現(xiàn)有方案還是綱領(lǐng)性和方向性文件，不具備落地實(shí)施的落地條件，未來(lái)還需試點(diǎn)城市結(jié)合實(shí)際情況落地具體細(xì)則。

她強(qiáng)調(diào)，政策對(duì)市場(chǎng)的影響力主要取決于供應(yīng)量和供應(yīng)位置，如果位置距離城市核心區(qū)位置較遠(yuǎn)，其實(shí)農(nóng)村集體組織很難通過(guò)租賃方式實(shí)現(xiàn)租金收益，另外，還要看租賃住房的規(guī)模是不是能夠達(dá)到一個(gè)相對(duì)大的量級(jí)，只有供應(yīng)規(guī)模加大，才能對(duì)實(shí)現(xiàn)平抑房?jī)r(jià)形成有效作用。

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼

每經(jīng)編輯 趙云