每經(jīng)編輯 舒曼曼    

每經(jīng)實習記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 曾健輝

增加租賃住房有效供應

近日，為構(gòu)建購租并舉的住房體系，一系列租賃市場政策不斷出爐。

該《方案》也明確試點城市基本原則，即由政府主導，審慎穩(wěn)妥推進試點。項目用地應當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地，增加住房有效供給。以滿足新市民合理住房需求為主，做到供需匹配。

《每日經(jīng)濟新聞》記者也注意到，在政府主導的同時，堅持自主運作，并且明確在試點城市完善試點項目審批程序，建立快速審批通道，試點項目區(qū)域需完善基礎(chǔ)設施，醫(yī)療、教育等公共設施配套齊全。

在集體租賃住房建設和運營機制方面，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房，兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益，理清權(quán)利義務關(guān)系，平衡項目收益與征地成本關(guān)系。

對于集體租賃住房出租形式，《方案》明確應遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售，承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩(wěn)運行。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，過去政府僅僅關(guān)注出售型物業(yè)，在租賃方面關(guān)注度不夠，所以現(xiàn)在通過試點城市先行，使地方政府必須在結(jié)構(gòu)上加強租賃住房供應。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅強調(diào)，從目前現(xiàn)有方案來看，更多的還是綱領(lǐng)性和方向性文件，目前來說不具備落地實施的具體條件，還需要試點城市去結(jié)合方案的要求制定針對性的落地具體實施細則。

業(yè)內(nèi)：利于城中村改造

利用集體建筑土地建租賃房之所以引起關(guān)注，關(guān)鍵在于其與利用國有土地建租賃房存在很大區(qū)別。

我國土地使用權(quán)分兩種，一種是國有土地使用權(quán)，一種是集體土地使用權(quán)。集體土地即指農(nóng)民集體所有的土地。根據(jù)國家法律規(guī)定，農(nóng)村集體建設用地上建房的主體是村集體經(jīng)濟組織，房屋產(chǎn)權(quán)也屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，不能轉(zhuǎn)讓，不能改變性質(zhì)。

郭毅表示，此次利用農(nóng)村集體土地建設租賃型住房是一個新的嘗試，對于農(nóng)村經(jīng)濟來說，能夠獲得經(jīng)營期間穩(wěn)定持續(xù)的收益，同時沒有改變土地使用性質(zhì)。建設用地依然是村集體用地的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，無論是穩(wěn)定租金價格，還是村集體組織、城市居民以及政府都是一個三方共贏的事情。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，國土部鼓勵集體用地建設租賃住房，有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性，13個城市基本都屬于一二線城市，這些城市國有土地相對緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進入租賃市場有利于房源供應，也有利于城中村改造。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則表示，從試點城市來看，城市發(fā)展規(guī)模較大，很多近郊區(qū)發(fā)展的機會在增加，產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的布局較多地圍繞在此類近郊區(qū)市場上，所以預計后續(xù)在此類集體建設用地方面，近郊區(qū)的用地會率先進行改革。

試點城市經(jīng)驗或全國復制

此次城市的選擇，主要在超大、特大城市和國務院有關(guān)部委批準的發(fā)展住房租賃市場試點城市中，確定租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織有建設意愿、有資金來源，政府監(jiān)管和服務能力較強的城市。

《方案》指出，試點城市的目標是，通過改革試點，在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規(guī)則，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場提供支撐。

此前，7月20日，九部委發(fā)布通知，在超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作，并選取了廣州、深圳等12個城市作為首批住房租賃試點。

郭毅告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，試點城市外來人口相對集中，經(jīng)濟活動比較多，外來人口占比高，把這部分人導流到租賃市場其實是有利于實現(xiàn)住房交易市場的供需平衡，對房價的穩(wěn)定有一定的幫助。

事實上，北京市作為超大城市，是經(jīng)國土資源部批準首批開展利用集體建設用地建設租賃住房的試點城市。7月27日，北京住建委發(fā)布消息稱，從2011年起，北京市先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點。