每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 程成 董青枝 舒曼曼 每經(jīng)編輯 曾健輝    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 程成 董青枝 舒曼曼 每經(jīng)編輯 曾健輝

近兩年，作為住房租賃市場(chǎng)新生力量的長(zhǎng)租公寓發(fā)展迅速，不少大型房企都投身這一領(lǐng)域。一線城市長(zhǎng)租公寓租金處于什么水平？如何定價(jià)？帶著這些問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日實(shí)地調(diào)研了北京、上海和深圳的部分品牌長(zhǎng)租公寓門店。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分長(zhǎng)租公寓雖然租金普遍較周邊同類型住房高，但依然保持著較高的出租率。

●租金普遍高于周邊個(gè)人房源

易居研究院于近日發(fā)布的《全國(guó)50城房租收入比研究》中認(rèn)為，6月份全國(guó)50個(gè)城市中超七成的房租相對(duì)收入較高，即個(gè)人租房費(fèi)用占個(gè)人可支配收入的比重超過25%。其中，深圳、三亞和上海的房租收入比超過45%，北京更是達(dá)58%。這意味著在上述四座城市里，很多人也許要用近五成收入租房。

與國(guó)際部分城市租金相比，北上深等一線城市的租金收入比相對(duì)偏高。據(jù)央廣網(wǎng)稍早前的一則報(bào)道顯示，美國(guó)房屋租賃網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)顯示，紐約的租金收入比高達(dá)59%、舊金山為49%，澳大利亞墨爾本當(dāng)?shù)刈鈶裘磕攴孔庹技彝ナ杖氲?5.6%、悉尼為29%，墨西哥城以60%的房租收入比位列全球30個(gè)城市的首位。

那么，近年來在住房租賃市場(chǎng)發(fā)展異常迅速的長(zhǎng)租公寓，其租金水平到底如何？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日走訪了北京、上海和深圳等一線城市中的部分長(zhǎng)租公寓，對(duì)公寓以及其周邊出租屋的租金現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)研，以還原長(zhǎng)租公寓的真實(shí)租金水平。

以北京樂乎青年社區(qū)鼓樓大街店為例，其租金在5688~6788元/月，而周邊出租屋租金價(jià)格在3000~6000元/月左右。

對(duì)于公寓租金如何定價(jià)，樂乎青年社區(qū)創(chuàng)始人羅意坦言，公寓租金定價(jià)最大的困擾在于，租金定高了，市場(chǎng)難以接受；租金低了，成本很難收回。

萬科泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人也曾表示，泊寓的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)一定不會(huì)超過市場(chǎng)價(jià)格。以勁松店為例，其周邊精裝修的一居室最多7000元/月，泊寓的定價(jià)基本不會(huì)超過這個(gè)價(jià)格。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，泊寓勁松店租金價(jià)格在3800元~6000元/月，另外會(huì)有10%的服務(wù)費(fèi)，其周邊出租屋租金價(jià)格在5000~7000元/月左右。

在上海，記者在調(diào)研萬科泊寓、鏈家自如、魔方和YOU+等長(zhǎng)租公寓品牌后也見到同樣情況。

以位于虹橋機(jī)場(chǎng)附近的萬科泊寓虹橋南華園店為例，該店房型主要為12~31平方米的一居室，最低租金為2680元/月。其周邊距離地鐵站更近，面積在90平方米左右的三居室租金在5600~7500元/月；鏈家自如在寶山區(qū)楊行板塊的一套60平方米左右的整租公寓，租金為3860元/月，其周邊面積類似的二居室租金在2800~3700元/月；魔方在浦東新區(qū)塘橋板塊的一居室租金為4270元/月，周邊類似的一居室的租金為3500~3800元/月。

在深圳，長(zhǎng)租公寓高租金的現(xiàn)象也不例外。以魔方公寓民治萬眾城店為例，其戶型多為30平方米左右的1室1廳，租金為2800~4000元/月。其周邊3室2廳約90平方米的小區(qū)房租金約在5500元/月。魔方公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，魔方公寓的租金一般是根據(jù)地段來定價(jià)，區(qū)間約在3000~6000元/月。

18Plus公寓品牌總監(jiān)吳丹也坦言，目前市場(chǎng)上品牌公寓的租金確實(shí)比周邊房租要高，但是品牌公寓提供了各種硬件和軟性的配套，而且租住的客戶也是經(jīng)過篩選，其實(shí)是物超所值的。

綜合多地調(diào)研情況來看，長(zhǎng)租公寓的租金普遍要比周邊同類型個(gè)人房源租金高一、二成。而長(zhǎng)租公寓的高租金，在一定程度上與其白領(lǐng)客群定位有很大關(guān)系。從租戶的角度來看，工資水平在1.5萬元以上者，對(duì)公寓租金價(jià)格的敏感度實(shí)際并不高。

易居研究院研究員賴勤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“長(zhǎng)租公寓提供的精細(xì)化服務(wù)，如管家服務(wù)、免費(fèi)健身房等等，都是需要成本的，而這些往往也都是白領(lǐng)租客所看重的。”同時(shí)，他認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓的整體租金較同類出租房屋高并不難理解，因?yàn)槠渲饕鎸?duì)的是注重租住體驗(yàn)的年輕白領(lǐng)，他們有較強(qiáng)的租金承受能力。

●房租偏高仍現(xiàn)“一房難求”

盡管長(zhǎng)租公寓的租金普遍較周邊同類型房屋租金高，但品牌長(zhǎng)租公寓的出租率卻很高，甚至出現(xiàn)一房難求的情況。

記者在調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，北京魔方公寓紫竹院店和三元橋店僅有一間空房，建國(guó)門店已經(jīng)滿房。望京自如寓工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前公寓只剩下一間空房。這種情況在北京泊寓、樂乎城市青年社區(qū)都有出現(xiàn)，而泊寓舊宮店和勁松店都已經(jīng)是滿房狀態(tài)。

在上海，萬科泊寓安亭店共有800個(gè)房間。盡管其距離上海市中心的人民廣場(chǎng)超過30公里，而且距離最近的地鐵站超過3公里，但目前的出租率達(dá)到90%。這主要得益于安亭上海國(guó)際汽車城的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，泊寓超過700個(gè)的租戶中，僅僅在汽車城工作的租戶就多達(dá)562個(gè)。同樣，目前魔方公寓可對(duì)外出租的房屋只有147間，而其多個(gè)門店中的空置房間甚至只有1間。

深圳部分長(zhǎng)租公寓也是“一房難求”。魔方公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，深圳的出租率還是蠻高的，公寓經(jīng)過3個(gè)月的爬坡期后基本就是滿租狀態(tài)了，有些房間會(huì)因換租因素出現(xiàn)短期的空置。就魔方公寓來說，深圳運(yùn)營(yíng)門店17家，籌備開業(yè)門店10家，房量共4272間。其中運(yùn)營(yíng)門店出租率基本上都是95%以上，目前就橫崗店和萬眾城店還有少量空房。

吳丹也表示，18Plus公寓目前共約1350間房，出租率達(dá)90%，而且每家店均有特色。例如橫崗店就是以網(wǎng)紅和做音樂為主的；橋頭店就是在南山上班的青年為主；天臺(tái)派對(duì)、線上情侶CP活動(dòng)等都是租客的最愛。

之所以出現(xiàn)“一房難求”狀態(tài)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也從租戶嚴(yán)先生那里找到了答案。

“之前跟別人合租，最頭疼的就是碰到生活習(xí)慣和規(guī)律差異太大的租戶了。”外地來滬工作的嚴(yán)先生目前在上海租房已近7年、先后搬了4次家，說起自己的租住經(jīng)歷，嚴(yán)先生很是無奈，“有時(shí)候房東再漲漲房租、臨時(shí)賣掉房子，提著大包小包往外搬家，那種滋味不好受。”

嚴(yán)先生告訴記者：“長(zhǎng)租公寓的價(jià)格透明、私密性好，還有一些基本的管家服務(wù)，有的還有廚房和健身房，租金雖然高，但能免去許多煩惱，為什么不選長(zhǎng)租公寓呢。”

在北京國(guó)貿(mào)擁有個(gè)人工作室的“85后”王先生則坦言，長(zhǎng)租公寓的價(jià)格雖然比市場(chǎng)要高，但是綜合對(duì)比環(huán)境和服務(wù)，這個(gè)溢價(jià)可以接受。

找房難、價(jià)格不透明、高中介費(fèi)、無服務(wù)等等，恐怕是大部分租戶必須要面對(duì)的租房痛點(diǎn)，而一些長(zhǎng)租公寓無中介費(fèi)、管家服務(wù)、提供公共空間等，很好地解決了這些痛點(diǎn)，這也成為它們受到租客歡迎的重要原因。

●加大租賃住房供應(yīng)能否降房租？

值得注意的是，近兩個(gè)月以來，全國(guó)多個(gè)城市先后出臺(tái)文件鼓勵(lì)發(fā)展租賃住房市場(chǎng)，尤其是8月28日，國(guó)土部、住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，計(jì)劃到2021年底，在選取的13個(gè)試點(diǎn)城市成功運(yùn)營(yíng)一批集體租賃住房項(xiàng)目，此舉也被業(yè)內(nèi)解讀為既可盤活存量土地資源，又有利于加大租賃住房供應(yīng)，對(duì)穩(wěn)定房屋租金和房?jī)r(jià)具有積極意義。

“不管是租購?fù)瑱?quán)，還是租房落戶，這些信號(hào)傳遞了國(guó)家發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的決心。”中房數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“租賃住房市場(chǎng)一定會(huì)在未來房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)重要位置。”

長(zhǎng)江證券在此前的一份研報(bào)中預(yù)測(cè)，2018年至2020年住宅存量將分別為2.65億套、2.7億套和2.75億套，租賃住宅套數(shù)分別為0.53億套、0.54億套和0.55億套。

從供地來看，上海近期先后推出十余幅租賃住房用地，并計(jì)劃在“十三五”期間新增租賃住房70萬套，占新增住房總量的比例超過40%；深圳近日也提出在“十三五”期間，擬通過收購、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于100萬套（間）村民自建房或集體自有物業(yè)統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理……種種動(dòng)作都明確要加大租賃住房供應(yīng)。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)此前在博鰲接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)表示，住房租金價(jià)格主要取決于租戶的收入水平，租戶并不會(huì)因?yàn)檎叩膶捤膳c否而在租金上有較大的支出，并認(rèn)為租金很難降低，將會(huì)保持穩(wěn)定。

賴勤則認(rèn)為加大租賃住房屬于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的一部分，長(zhǎng)期來看，對(duì)平抑租金，引導(dǎo)租金和房?jī)r(jià)回歸理性具有重要作用。

部分長(zhǎng)租公寓與周邊價(jià)格比