新房市場到了迄今為止最冷時刻

值得一提的是，8月北京的新房交易中43.4%位于六環(huán)以外，環(huán)比7月增加4.8個百分點(diǎn)，在成交均價上，8月均價3萬元/平方米以下的交易占比為37.5%，5萬-8萬元交易占比為39.3%，8萬-10萬元的交易占比為4.5%，10萬元以上的占1.1%。由于7月幾個均價接近8萬元/平方米的項(xiàng)目逐漸售罄，8月高價新房的成交占比開始減少，市場價格再次向低位回歸。

在總價上，8月300萬元以下的新房交易占比為35.5%，300萬-500萬元的交易占比為8.5%，500萬-1000萬元的交易占比為29.8%，1000萬-2000萬元的交易占比為22%，2000萬元以上的占4.2%。其中，1000萬-2000萬元的交易占比大幅下降，交易總價以300萬元以下及500萬-1000萬元為主。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，從6、7、8月的網(wǎng)簽量可以看出，北京的新房交易規(guī)模再創(chuàng)新低后逐步在低位企穩(wěn)。顯然，前兩年土地供應(yīng)的減少加上今年史上最嚴(yán)樓市政策的調(diào)控，北京新房市場近幾個月已經(jīng)來到了迄今為止的最冷時刻。

由于交易量較少，目前北京新房的價格、戶型結(jié)構(gòu)等非常容易受到個別項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)性影響。7月幾個高價項(xiàng)目的入市就一度帶來了一系列變化，8月市場則隨著這幾個項(xiàng)目影響的縮小而回歸了正常。

整體而言，由于市內(nèi)土地供應(yīng)減少、新增土地供應(yīng)向遠(yuǎn)郊轉(zhuǎn)移，所以北京新房市場目前還是以遠(yuǎn)郊區(qū)縣為主，7月幾個四環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目僅屬于少數(shù)個例。同時，無論是首次置業(yè)還是改善需求，大部分需求還是集中在60-144平方米的普通住宅上，且多為兩居或者三居。所以只要沒有個別項(xiàng)目大量房源入市帶來的結(jié)構(gòu)性影響，北京新房市場的交易結(jié)構(gòu)還是比較穩(wěn)定。

2017年，北京加大了供給側(cè)改革力度，土地供應(yīng)量較2016年大幅增加，未來北京的新房交易規(guī)模有望再次擴(kuò)大，走出目前的低谷。同時，在自住型商品住房、中小套型商品住房約占70%的規(guī)劃要求下，未來的供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將偏向中低價位的中小戶型，將滿足剛需人群的首次置業(yè)需求。

胡景暉表示，過去的北京房地產(chǎn)市場是“土地市場-新房買賣市場-二手房買賣市場-租賃市場”的構(gòu)造體系。如今，隨著土地拍賣政策的變化以及購租并舉、發(fā)展住房租賃市場戰(zhàn)略的推進(jìn)，以后新房很可能會跳過買賣階段，直接用于租賃，形成“土地市場-租賃市場”的體系，這對新房項(xiàng)目規(guī)劃，新房項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，自持項(xiàng)目的持有及后續(xù)出租運(yùn)營等帶來新的模式探索，租賃經(jīng)營專業(yè)企業(yè)也將獲得更大的發(fā)展契機(jī)。

另外，雖然北京新房市場今年整體一直處于萎靡狀態(tài)，交易量較低，但8月份交易量的回升說明今年的“金九銀十”還是可以期待的，絕對成交量今年9月、10月可能處于低位，但有望在6、7、8月的基礎(chǔ)上有所上漲。

居住用地供應(yīng)為去年同期7倍

另據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份北京全市共新增土地供應(yīng)8宗，其中居住類用地5宗，商服金融類用地1宗，工業(yè)用地2宗。5宗居住類用地土地面積共65.56萬平方米，建設(shè)用地面積共64.67萬平方米，規(guī)劃建筑面積共85.44萬平方米。

5宗居住類用地，朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)、通州區(qū)、延慶區(qū)各一塊，其中包含2塊自住型商品房用地：北京市通州區(qū)通州新城0204街區(qū)TZ00-0024-0006、0007地塊全部用于自住房建設(shè)，限價21000元/平方米，北京市石景山區(qū)東下莊1605-630地塊R2也全部用于自住房建設(shè)，限價35000元/平方米。

截至8月底，2017年北京全市居住類用地供應(yīng)總量達(dá)到了46宗，而2016年前8個月僅僅只有7宗，今年近乎為2016年同期的7倍。整體來看，經(jīng)歷了6月份的集中供應(yīng)之后，北京土地供應(yīng)在7月放緩，8月供應(yīng)重新恢復(fù)。

土地成交方面，8月份北京共成交了12宗土地，其中包含居住類用地10宗，商服金融類用地1宗，工業(yè)用地1宗。10宗居住類用地成交量與7月持平，年內(nèi)僅低于4月的11宗。成交金額共281.105億元，年內(nèi)同樣僅次于4月和7月。

8月10宗居住類用地的成交樓面價為25564元/平方米，環(huán)比7月上漲5.7%，在今年前8個月中排名第四，低于4、5、6月。10宗居住類用地的成交溢價率為25.05%，雖然成交數(shù)量與7月一致，但溢價率較7月下降了6.1個百分點(diǎn)，6月以來連續(xù)下降。尤其是北京市東城區(qū)永外大街0503-602北、606東、606西地塊，這是2013年崇文門路商業(yè)金融用地后，東城區(qū)的首推地塊，但最終意外爆冷，未經(jīng)現(xiàn)場競價便被華潤、招商、碧桂園聯(lián)合體以38.4億元競得，溢價率僅0.5%。

8月宅地拍賣采用的主要形式依舊是限定銷售價格，設(shè)定地價上限，競價達(dá)到上限則轉(zhuǎn)為競報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例，達(dá)到預(yù)設(shè)比例再轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)。最終，8月成交的10宗居住類用地有5宗觸發(fā)了競報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例程序，最高自持比例達(dá)44%。

專家分析表示，在加大供給側(cè)改革力度的方針下，2017年北京土地供應(yīng)規(guī)模大幅擴(kuò)大，尤其是3月以來，為配合北京樓市新政，降低樓市熱度，北京土地供應(yīng)節(jié)奏明顯加快，住宅用地的供應(yīng)量、成交量較2016年成倍增加，自住型商品房用地也頻繁推出，這對抑制北京新房市場豪宅化趨勢、優(yōu)化北京新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、滿足剛需族置業(yè)需求有著極其重要的意義。

（來源：中國經(jīng)濟(jì)時報(bào)　記者周雪松）