每經(jīng)編輯 王曉波

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 程成 每經(jīng)編輯 何小桃

最近幾年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，部分城市學(xué)區(qū)房開(kāi)出天價(jià)，因此坊間流傳著一句話，“一年不買房，幾年都白忙”，可見(jiàn)大家對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的恐慌心理。

不過(guò)，如今在買房之外，你有了第二個(gè)選擇，那就是租房。從今年7月起，廣州、成都、鄭州、北京、南京、濟(jì)南等多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)租賃住房新政，動(dòng)作之快，力度之大，前所未有，被解讀為影響樓市的重大措施。

而今天（9月15日）下午，寸土寸金的上海也加入了。

上海出臺(tái)租房新政

上海市今日公布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）明確，上海將加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，到2020年，基本形成多市場(chǎng)參與、多品種供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場(chǎng)體系。

《意見(jiàn)》提出，上海將通過(guò)保障租賃當(dāng)事人合法權(quán)益、加快住房租賃平臺(tái)建設(shè)、加大租賃住房供應(yīng)、培育市場(chǎng)供應(yīng)主體、加強(qiáng)監(jiān)管等5個(gè)層面，來(lái)構(gòu)建住房租賃市場(chǎng)體系。

在保障租賃當(dāng)事人合法權(quán)益方面，《意見(jiàn)》明確提出常住居民租房居住的，將享有基本公共服務(wù)，并保護(hù)承租人穩(wěn)定居住權(quán)、提高公積金使用效率、完善人才租房補(bǔ)貼，以及提升生活配套功能等。

其中，常住人口中的住房承租人，只要依法辦理租賃合同登記備案，就可以按照國(guó)家和上海市相關(guān)規(guī)定，通過(guò)與居住證和積分制度、以及人戶分離登記制度的銜接，享有子女義務(wù)教育、公共衛(wèi)生、社會(huì)保險(xiǎn)、繳存使用住房公積金、證照辦理等基本公共服務(wù)。

在加快建立住房租賃平臺(tái)方面，《意見(jiàn)》提出將建立全市統(tǒng)一的住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)，并加強(qiáng)住房租金監(jiān)測(cè)。

值得注意的是，在租賃住房供應(yīng)方面，《意見(jiàn)》明確提出，將通過(guò)新增用地建設(shè)、商辦房屋按規(guī)定改建等多種途徑，增加租賃住房供應(yīng)。

“上海在十三五期間將新增70萬(wàn)套租賃住房，遠(yuǎn)超商品住房供應(yīng)，在建設(shè)用地指標(biāo)緊張稀缺的背景下，通過(guò)商辦房屋改建、集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房等多種途徑籌措租賃住房，對(duì)有效盤活存量土地、房屋資源，快速增加租賃住房供應(yīng)具有積極作用。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前上海已成交了6宗租賃住房用地，還有10宗待出讓，其中有多宗土地的用地性質(zhì)由商辦或商業(yè)用地變更而來(lái)。

此外，在培育租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體方面，《意見(jiàn)》明確提出將堅(jiān)持企業(yè)為主、市場(chǎng)化運(yùn)作，并注重發(fā)揮國(guó)資國(guó)企的穩(wěn)定器、壓艙石作用。此前，上海先后于7月24日和9月12日成交的6宗租賃住房用地，全部被上海本地國(guó)企底價(jià)摘得。

“去年國(guó)務(wù)院關(guān)于發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的相關(guān)文件，以及之前住建部等9部委在關(guān)于發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)文件中，提出了要充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，從上海之前租賃住房用地的成交來(lái)看，國(guó)企先行先試的特點(diǎn)明顯。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，國(guó)企在追求市場(chǎng)效益的同時(shí)，能夠更好地兼顧社會(huì)效益，這也是國(guó)企底價(jià)拿地的重要原因。

在加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管方面，《意見(jiàn)》提出將建立住房租賃管理長(zhǎng)效機(jī)制，進(jìn)一步規(guī)范租賃秩序。

值得關(guān)注的是，在相關(guān)政策問(wèn)答中，上海官方明確指出，將以創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)、降低融資成本為導(dǎo)向，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)性金融機(jī)構(gòu)提供長(zhǎng)期低息貸款，支持企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，加快推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)等方式，加大金融支持力度。

多城市密集出臺(tái)租房新政，力度空前

此前的7月20日，住建部等9部委下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批試點(diǎn)城市。目前，12個(gè)試點(diǎn)城市均已出臺(tái)相關(guān)實(shí)施意見(jiàn)或征求意見(jiàn)稿。

值得注意的是，上海并不在上述發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的12個(gè)城市之內(nèi)。

從各地相關(guān)實(shí)施意見(jiàn)來(lái)看，動(dòng)作快、力度大。而業(yè)內(nèi)也普遍認(rèn)為這一系列動(dòng)作表明國(guó)家發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的決心空前之大。

綜合來(lái)看，上述12個(gè)已出臺(tái)的相關(guān)實(shí)施意見(jiàn)或征求意見(jiàn)稿的城市，大多是通過(guò)保障承租人權(quán)益、加大租賃住房供應(yīng)、培育市場(chǎng)主體和完善監(jiān)管等幾個(gè)層面，來(lái)構(gòu)建租賃住房市場(chǎng)體系。

但在租賃住房供應(yīng)來(lái)源方面，各地不盡相同。

如北京，通過(guò)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設(shè)用地上按規(guī)劃建設(shè)租賃住房等方式加大租賃住房供應(yīng)。

如深圳，其將租賃住房規(guī)劃和用地供應(yīng)納入年度用地供應(yīng)計(jì)劃；允許商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房；允許現(xiàn)有住房按規(guī)定改造后出租；引導(dǎo)“城中村”通過(guò)綜合整治開(kāi)展規(guī)?；赓U。

再如南京，其主要通過(guò)劃撥等方式新增租賃住房用地；開(kāi)發(fā)商配建一定比例的保障性住房（含租賃租房），并無(wú)償移交給政府指定部門或機(jī)構(gòu)；盤活存量房源。

合肥的租賃住房主要有3個(gè)來(lái)源：劃轉(zhuǎn)一批房源，將公租房、拆遷安置的閑置房源、閑置公有住房劃轉(zhuǎn)為租賃住房；新建房源，建設(shè)人才公寓；土地招拍掛時(shí)明確配建比例；盤活存量房源。

此外，繼上海推出租賃住房用地后，廣州也于9月11日首次推出租賃住房用地。位于廣州市黃浦區(qū)的上述租賃住房地塊，總建筑面積2.11萬(wàn)平方米，將作為企業(yè)員工租賃用房。而廣州計(jì)劃在2017年至2021年的五年內(nèi)，建設(shè)租賃住房15萬(wàn)套。

“當(dāng)前我國(guó)的人口流動(dòng)性較大，一些城市中的外來(lái)人口多，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，對(duì)保障這部分群體的居住權(quán)利具有積極意義。”知名地產(chǎn)人士、優(yōu)淘城總裁薛建雄告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者。

薛建雄分析認(rèn)為，中高收入群體可以通過(guò)商品住房解決居住需求，低收入群體可以通過(guò)租賃住房、保障房等解決居住需求。市場(chǎng)保中高收入群體的多層次需求、政府保低收入群體的基本需求，這一購(gòu)租并舉的住房制度，是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的重要內(nèi)容。