每經(jīng)編輯 李宇嘉    

李宇嘉

2016年四季度以來，管理層嚴(yán)控居民過度“加杠桿”。今年以來，多數(shù)銀行上調(diào)房貸利率，首套房貸利率連續(xù)8個(gè)月上升，8月份的水平達(dá)到5.12%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.04倍，部分銀行因觸及“紅線”而暫停房貸業(yè)務(wù)。

從數(shù)據(jù)看，“控杠桿”取得了一定成效，2017年1~7月，居民新增中長期貸款總額為3.27萬億元，較去年同期僅多增1771億元，雖然總量依舊在增加，但增速從年初的30%降至25%，且最近連續(xù)三個(gè)月的新增額較去年同期保持負(fù)增長。

目前，商品房銷售增長持續(xù)下滑，今年前7個(gè)月的增幅僅相當(dāng)于去年同期的一半，不到去年1~4月份最高水平64%的1/3。未來，樓市調(diào)控和金融“去杠桿”的雙緊縮效應(yīng)下，房貸增幅將繼續(xù)下降，甚至?xí)?fù)增長。

但值得注意的是，逃避額度控制、調(diào)控限制的消費(fèi)貸，正以“房貸化”（即按揭貸款）的趨勢(shì)，成為居民在樓市“加杠桿”的新渠道。

截至今年7月份，居民短期貸款（即消費(fèi)貸）余額達(dá)到10.6萬億元，超過居民中長期貸款（90%是房貸）的1/3，同比增長27%。今年以來，居民短期貸款月均新增達(dá)1560億元，去年月均新增不足500億元。

一般來講，消費(fèi)貸款主要包括房屋裝修貸款、購車貸款、助學(xué)貸款等。房屋裝修貸款額度小、較為穩(wěn)定，助學(xué)貸款可忽略不計(jì)；受購車稅減免優(yōu)惠到期的影響，汽車貸今年并未增長。因此，突變式增長的消費(fèi)貸，或許變道進(jìn)入樓市。事實(shí)上，近10年樓市普漲育成的上漲共識(shí)，短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。中性貨幣政策和防風(fēng)險(xiǎn)的宏觀主題下，房?jī)r(jià)盡管不可能大漲，但也不可能大跌。

因此，我們看到，盡管去年四季度以來，連續(xù)祭出所謂史上最嚴(yán)厲調(diào)控，但目前商品房銷售額同比增長依然達(dá)到17%。而且，熱點(diǎn)城市被抑制后，需求迅速擴(kuò)散到大城市周邊，沿高鐵城市，甚至中西部城市等。當(dāng)購房的緊迫感遇到行政干預(yù)導(dǎo)致突然發(fā)生房貸中斷后，購房者不得不借道消費(fèi)貸款。

另外，最近大宗的樓市消費(fèi)旺盛，加上消費(fèi)觀念突出的85后、90后、00后進(jìn)入社會(huì)，銀行紛紛發(fā)展消費(fèi)金融業(yè)務(wù)，甚至偏遠(yuǎn)的農(nóng)村都開始“借錢消費(fèi)”了。目前，居民杠桿率已達(dá)到53%，銀行最信賴的還是有房子抵押的消費(fèi)貸款。

近期披露的2017年中報(bào)顯示，銀行依舊賺的盆滿缽滿，背后是房?jī)r(jià)上漲及上中下游“一榮俱榮”的支撐。剛性兌付仍在、宏觀調(diào)控“有底線”的情況下，過慣了“躺著賺錢”的好日子，銀行依舊希望繼續(xù)圍繞房子來布局貸款業(yè)務(wù)。事實(shí)上，除了管理層要求控制房貸規(guī)模外，銀行也有拋棄房貸的跡象。目前，盡管首套房貸利率達(dá)到5.12%，已在基準(zhǔn)利率水平之上，但銀行理財(cái)產(chǎn)品平均收益率也已上升至4.6%，房貸的機(jī)會(huì)成本太高，而靠理財(cái)吸儲(chǔ)的小銀行，房貸收益甚至不能匹配成本。因此，銀行更愿意迎合市場(chǎng)需求，投放利率上浮30%左右的消費(fèi)貸款。

而且，為迎合房貸緊縮后的需求，消費(fèi)貸款越來越“房貸化”。貸款期限上，通過“氣球貸”、“循環(huán)貸”等消費(fèi)貸異變，不超過10年的消費(fèi)貸，期限被延長到了30~40年。比如，“氣球貸”的期限可長達(dá)40年，具體做法是先貸25年，到期后申請(qǐng)續(xù)貸。這就是為何，近期深圳爆出，管理層要求消費(fèi)貸的期限從30年縮至5年；貸款額度上，通過房屋“高評(píng)高貸”（做高紅本二手房評(píng)估價(jià)，增加貸款）、房抵貸（房屋增值部分貸出來）、多張信用卡（每張卡的額度可達(dá)30萬元）或多家銀行申請(qǐng)信用貸騰挪、“先息后本”還款等，貸款額度可達(dá)百萬元以上。

今年以來，筆者每天都要接到十個(gè)左右的電話或短信，有“資金掮客”，也有房產(chǎn)中介從業(yè)人員，他們負(fù)責(zé)尋找潛在消費(fèi)貸款申請(qǐng)者，甚至上門推銷。然后，這些“資金掮客”將潛在的客戶介紹給銀行，貸款發(fā)放后賺取“點(diǎn)費(fèi)”。并且，“資金掮客”們還負(fù)責(zé)幫助客戶制定綜合融資計(jì)劃，規(guī)避信用額度審查；偽造合同以規(guī)避消費(fèi)貸款的用途審查、規(guī)避購房首付款資金來源審查，提高房屋評(píng)估價(jià)實(shí)現(xiàn)“高評(píng)高貸”等。正是因?yàn)橄M(fèi)貸“房貸化”愈演愈烈，管理層面開始重視，近期北京、深圳等城市已開始嚴(yán)查消費(fèi)貸款違規(guī)進(jìn)入樓市。

綜上，今年以來居民“加杠桿”趨勢(shì)并非明顯減緩，如果再考慮到城鎮(zhèn)居民買房向親戚朋友借款已“常態(tài)化”，以及難以統(tǒng)計(jì)的互聯(lián)網(wǎng)和民間融資，居民杠桿率依舊在上升。根據(jù)海通證券的研究，目前居民債務(wù)占可支配收入的比重已超過90%。預(yù)計(jì)到今年底，居民杠桿率將達(dá)到56%，相比2007年的水平翻了近3倍。當(dāng)前，盡管我國居民杠桿率低于美國、日本70%~80%的水平，但考慮到我國城鎮(zhèn)社會(huì)保障的不足、覆蓋率的欠缺，未來包括子女教育、自身及父母養(yǎng)老支出的不確定性很大，可以判斷，今年以來居民“加杠桿”在緊繃的臨界線上行走。

由此，控制居民過度“加杠桿”，對(duì)消費(fèi)貸款“房貸化”踩剎車，還原其短期應(yīng)急、支持實(shí)體消費(fèi)的本源迫在眉睫。

近期，地方監(jiān)管部門已布下政策，但原因不在借貸購房者，他們只是追隨樓市繁榮大潮，希望分一杯羹罷了。過去樓市繁榮在財(cái)富效應(yīng)、階層晉升上的誘惑太大，而調(diào)控一再陷入“空調(diào)”。根本原因是剛性兌付不破，金融部門繁榮過度。消費(fèi)貸房貸化類似于銀行同業(yè)和資管，不過是逃避監(jiān)管和套利的又一個(gè)金融“偽創(chuàng)新”。另外，很多地方深度依賴樓市，甚至亮出“房?jī)r(jià)難跌”的底牌。因此，貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，政策要更加堅(jiān)決：以強(qiáng)制存款保險(xiǎn)和資本約束，掛鉤樓市風(fēng)險(xiǎn)敞口；以去杠桿、去樓市依賴實(shí)現(xiàn)去產(chǎn)能，給新經(jīng)濟(jì)成長騰出資金和空間，真正實(shí)現(xiàn)“新周期”到來。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）