每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習記者 舒曼曼 每經(jīng)記者 岳琦    

▲北京武夷花園牡丹園一角 圖據(jù)公司官網(wǎng)

每經(jīng)實習記者 舒曼曼 每經(jīng)記者 岳琦 每經(jīng)實習編輯 任芷霓

9月26日，中國武夷（000797，SZ）發(fā)布公告，擬通過轉(zhuǎn)讓全資子公司北京武夷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱北京武夷）30%股權(quán)的方式，引進有實力的戰(zhàn)略合作者。

值得注意的是，這樁簡單的子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓牽扯出中國武夷在北京的地產(chǎn)開發(fā)舊事，其14年前獲取的北京武夷花園南區(qū)土地目前仍未完成開發(fā)獲得收益。而作為項目公司，北京武夷2016年和2017年上半年連續(xù)資不抵債，并出現(xiàn)虧損。

對此，中國武夷董秘辦相關(guān)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，相關(guān)項目因位于行政副中心邊上，受到市區(qū)規(guī)劃的影響延遲開發(fā)。虧損則主要是經(jīng)營管理人員基本工資、辦公場所等管理費用需要正常支付。

南區(qū)項目幾經(jīng)周折

在房地產(chǎn)開發(fā)市場，開發(fā)周期一般需要3至5年，而像北京武夷這樣從獲取項目到核準開發(fā)就經(jīng)歷了14年并不多見。

北京武夷目前主要從事北京武夷花園南區(qū)項目開發(fā)。其于2003年與中國武夷大股東福建建工集團就該地塊簽訂土地使用權(quán)出讓合同。據(jù)介紹，北京武夷花園項目分為南區(qū)和北區(qū)，目前北區(qū)已經(jīng)結(jié)束開發(fā)并已銷售，此次擬引進戰(zhàn)略合作者共同開發(fā)武夷花園南區(qū)項目。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，北京武夷花園南區(qū)項目在14年間共經(jīng)歷了5個重要的時間點。早在項目獲取后僅一年，北京市通州區(qū)人民政府下發(fā)通知，因武夷花園南區(qū)項目位置處于運河城市段開發(fā)范圍內(nèi)，在運河城市設(shè)計尚未完成的情況下，武夷花園南區(qū)暫緩開發(fā)。一直到2010年11月才有了第一次批復。

2012年6月，教育主管部門提出項目應配建36班學校，由于小學用地面積的擴大，需再次調(diào)整地塊層面控制性詳細規(guī)劃，直到2014年北京武夷花園南區(qū)項目設(shè)計方案通過最終審查，2016年9月，有關(guān)規(guī)劃情況取得北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會同意。最終一直到2017年7月才得以逐漸明朗。

根據(jù)中國武夷7月13日公告顯示，經(jīng)過北京市發(fā)改委、住建委批復，同意開發(fā)建設(shè)武夷花園南區(qū)東地塊項目。東地塊項目位于通州新城，規(guī)劃建設(shè)用地面積8.58萬平方米，建筑控制規(guī)模30.54萬平方米，包括限價商品住房7.51萬平方米，總投資估算為17.93億元。

項目公司資不抵債

上述相關(guān)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，北京武夷在項目開發(fā)和運營上并不存在什么困難，之所以引進戰(zhàn)略投資者，主要是因為項目規(guī)劃指標中有商業(yè)、酒店等多種配套要求，需要有實力的大型開發(fā)商共同開發(fā)和經(jīng)營，讓項目做得更好。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從公告中發(fā)現(xiàn)，截至2017年6月30日，北京武夷資產(chǎn)總額為15.12億元，其中負債總額達到15.26億元，凈資產(chǎn)為負1409萬元；截至2016年12月31日，北京武夷凈資產(chǎn)為負235.08萬元，已資不抵債。

此外，北京武夷2016年、2017上半年均處于虧損狀態(tài)，其中2016年營收為624.14萬元，凈利潤為負4496萬元，2017年1~6月營收為372.15萬元，凈利潤為負1174萬元。

中國武夷前述相關(guān)人士解釋稱，營收減少主要是因為前期項目尾盤的銷售，而凈利潤虧損實際上為投入的管理費用體現(xiàn)在財務報表中會當作虧損來處理，在房地產(chǎn)開發(fā)前期是正常情況，項目開發(fā)的南區(qū)銷售有了收入才能體現(xiàn)出來。

中國武夷在公告中表示，擬交易事項將對成交年度財務狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生重大影響，回收的資金將緩解上述項目開發(fā)及公司其他資金需求，極大地改善公司財務狀況。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，之所以引入戰(zhàn)略合作者，資金短缺是很重要的一個原因，另一方面也是企業(yè)追求成長的需要，但是具體開發(fā)的時候土地沉淀的成本比較高，如何在當前樓市調(diào)控市場降溫過程中實現(xiàn)逆周期，也是需要考慮的問題。