小區(qū)花園及車位，租戶與業(yè)主是否應(yīng)享有同等的權(quán)利？

在國(guó)家大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、部分試點(diǎn)地區(qū)逐步推進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的大背景下，這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該不難回答。然而，近期在深圳等地，部分保障房住戶和商品房業(yè)主卻因車位及其他公共設(shè)施使用權(quán)問(wèn)題發(fā)生了爭(zhēng)議，折射出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的推進(jìn)之路并不順暢。不少業(yè)界人士認(rèn)為，車位等公共資源有限是實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的最大障礙。

業(yè)主租戶現(xiàn)爭(zhēng)議：誰(shuí)是“二等公民”？

在位于深圳市龍崗區(qū)的荔山御園小區(qū)D區(qū)，部分保障房住戶與商品房業(yè)主近日因小區(qū)花園和停車位等公共資源的分配和使用權(quán)發(fā)生了爭(zhēng)議。

荔山御園D區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，D區(qū)共計(jì)有商品房832套，根據(jù)政府相關(guān)部門(mén)的規(guī)劃，D區(qū)還建有保障房723套。該負(fù)責(zé)人說(shuō)，荔山御園D區(qū)自今年8月初保障房住戶入住后開(kāi)始產(chǎn)生爭(zhēng)議，商品房業(yè)主希望將保障房單獨(dú)隔離管理，不同意共享小區(qū)花園及車位；保障房住戶則向保障房產(chǎn)權(quán)單位要求與業(yè)主同權(quán)，共享小區(qū)花園及車位。

記者調(diào)查了解到，雙方爭(zhēng)議的根源在于車位等資源有限。物業(yè)表示，小區(qū)根據(jù)規(guī)劃，配有車位850個(gè)，為緩解停車難的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商實(shí)際建設(shè)車位912個(gè)，其中地下車位882個(gè)、地上車位30個(gè)。但與此同時(shí)，小區(qū)商品房與保障房共計(jì)超過(guò)1500套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足使用需求。

而在深圳市萬(wàn)科公園里花園三期，商品房業(yè)主及保障房住戶此前也因停車位問(wèn)題產(chǎn)生類似爭(zhēng)議。今年7月中旬，保障房住戶因辦理停車位遇阻，在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布帖子認(rèn)為自己是“小區(qū)二等公民”，隨后引起業(yè)主反擊。

記者從萬(wàn)科公園里花園物業(yè)管理處了解到，該小區(qū)三期第6棟為保障房，總計(jì)348戶，于今年7月起分批次進(jìn)行交付。三期車位配比約1：0.6，車位辦理按一戶一卡，先到先得，保障房住戶與商品房業(yè)主車位辦理流程一致，目前一至三期車位辦理已經(jīng)達(dá)到飽和。經(jīng)協(xié)調(diào)，小區(qū)后來(lái)給保障房住戶提供了40個(gè)停車位。

商品房業(yè)主和保障房住戶之間權(quán)利和義務(wù)究竟如何劃分？9月初，深圳市住房和建設(shè)局正式印發(fā)《深圳市人才住房和保障性住房配建管理辦法》，其中第20條明確指出，人才住房和保障性住房交付使用后，日常物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)納入所在小區(qū)統(tǒng)一管理，并與所在小區(qū)商品住房享受同等物業(yè)服務(wù)，承擔(dān)同等義務(wù)。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得在人才住房和保障性住房與商品住房之間設(shè)置圍墻等物理隔離，也不得有其他類似的歧視性措施。

針對(duì)部分小區(qū)對(duì)普通商品房與作為保障性住房的自住型商品房，設(shè)置隔離障礙的情況，北京市住建委8月底表示，開(kāi)發(fā)企業(yè)違法設(shè)置隔離障礙的，住建部門(mén)將不予批準(zhǔn)預(yù)售許可，暫停網(wǎng)簽。此外，開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理預(yù)售許可前，必須嚴(yán)格按照規(guī)劃許可內(nèi)容和規(guī)劃總平面圖確定的平面布局進(jìn)行住宅項(xiàng)目建設(shè)，并承諾未經(jīng)許可不得自行設(shè)置任何形式的區(qū)域隔離，確保同一建設(shè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)道路通暢、綠地共享、附屬配套設(shè)施共用。

租房“藍(lán)海”被看好相關(guān)規(guī)則待明確

在同一小區(qū)，保障房、商品房住戶出現(xiàn)爭(zhēng)議，折射了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的路并不順暢。不少業(yè)界人士看來(lái)，從上述案例來(lái)看，車位等公共資源有限是實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的最大障礙。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，以深圳市部分小區(qū)保障房住戶和商品房業(yè)主的爭(zhēng)議為例，在車位等公共資源共享、分配上，當(dāng)前還存在供給能力不足的問(wèn)題，即當(dāng)居住人數(shù)增加，特別是居住家庭單位擁有車輛數(shù)量增加的情況下，怎么增加車位、怎么解決供需矛盾、怎么確定優(yōu)先和滯后享受的規(guī)則，還需要出臺(tái)明確的規(guī)則。

與此同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)相關(guān)制度安排的形成、建立、完善，仍需要一定時(shí)間。

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮說(shuō)，從政策看，目前的租金回報(bào)率1％至2％左右，這導(dǎo)致大家“賠本賺吆喝”；長(zhǎng)租房如何解決住戶子女的教育等也是重要問(wèn)題，如果長(zhǎng)租不能解決小孩上學(xué)，那吸引力就會(huì)大打折扣，這些都需要進(jìn)行“制度性的”探索和破解。

盡管如此，不少房企“巨頭”還是“磨刀霍霍”、期待殺入住房租賃“藍(lán)海”。郁亮表示，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)真正到了一個(gè)新階段，租賃市場(chǎng)前景廣闊。“租購(gòu)并舉是建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要舉措之一，萬(wàn)科已經(jīng)開(kāi)辦長(zhǎng)租公寓1.2萬(wàn)間至1.8萬(wàn)間，計(jì)劃今年做到10萬(wàn)間。”

記者了解到，一些城市已經(jīng)公布了租賃住房供應(yīng)的計(jì)劃。如北京未來(lái)5年內(nèi)將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計(jì)劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬(wàn)套，并主要通過(guò)集體建設(shè)用地安排。上海提出“十三五”期間增加70萬(wàn)套租賃住房，部分來(lái)源于新增，部分來(lái)源于存量的物業(yè)。深圳則計(jì)劃在“十三五”期間，通過(guò)收購(gòu)、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于100萬(wàn)套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)，經(jīng)質(zhì)量檢測(cè)、消防驗(yàn)收等程序后，統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，從政府角度而言，租賃市場(chǎng)的發(fā)展有利于購(gòu)租并舉住房制度的建立，讓住房回歸居住功能，有利于平抑房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

破除“福利陷阱”公共資源供給應(yīng)跟上

在當(dāng)前我國(guó)正在大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的背景下，不少專家建議完善“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”配套制度，加強(qiáng)公共資源供給，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究總監(jiān)徐楓等人表示，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”實(shí)現(xiàn)起來(lái)可能還有很長(zhǎng)一段路要走，所有權(quán)和租賃權(quán)之間的權(quán)利本身是不對(duì)等的，相較所有權(quán)，租賃權(quán)是債權(quán)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，法律制度的完善是“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”發(fā)展要做的第一步。

趙秀池認(rèn)為，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的關(guān)鍵是出租者與購(gòu)房人一樣享有均等化的公共服務(wù)，包括孩子入學(xué)、戶口落地等。一方面，各地政府應(yīng)該結(jié)合各地實(shí)際情況，賦予承租人相應(yīng)的權(quán)利；另一方面，還需要從根源上提供更多的公共服務(wù)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從中國(guó)傳統(tǒng)觀念來(lái)看，很多人不愿意一輩子租房住，短期內(nèi)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租代替買(mǎi)房并不現(xiàn)實(shí)。這既需要觀念的改變，更需要配套制度的及時(shí)跟上。

在加強(qiáng)公共資源供給方面，李宇嘉等人認(rèn)為，政府首先要增加教育等公共資源的投入，并覆蓋到所有常住居民，并可以通過(guò)教師輪崗、大學(xué)區(qū)制和搖號(hào)破除“福利陷阱”；同時(shí)，產(chǎn)權(quán)住房和租房都有資格享受公共服務(wù)，讓居民公平參與優(yōu)質(zhì)公共資源分配的競(jìng)爭(zhēng)。

在公共資源逐步跟上、配套制度不斷完善的背景下，不少專家認(rèn)為“租購(gòu)并舉”的住房體系將不斷推進(jìn)建立；未來(lái)租房將會(huì)成為一種重要方式，房客將可能從目前的被動(dòng)式租房變?yōu)橹鲃?dòng)式租房。

中銀國(guó)際報(bào)告指出，國(guó)家推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，出發(fā)點(diǎn)在于激活住房租賃的市場(chǎng)需求，以平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾，平抑房?jī)r(jià)，推動(dòng)住房向居住屬性回歸。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，到2020年，中國(guó)租房市場(chǎng)租金總收入價(jià)值將達(dá)1.6萬(wàn)億元。2030年，這一數(shù)據(jù)將達(dá)4.6萬(wàn)億元。

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端預(yù)計(jì)，接下來(lái)，上升到法律法規(guī)層面的設(shè)計(jì)和各類具體的規(guī)范措施將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，相應(yīng)的土地供應(yīng)支持、金融環(huán)境打造等也會(huì)逐步得到落實(shí)，最終形成新型的住房供應(yīng)體系。

（來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 記者 孫飛 王曉丹）