十一長假之前，二三線城市又出了一波調控政策。

房價能不能跌？我們還不知道。但上海易居房地產研究院近日發(fā)布的《全國房地產板塊輪動現(xiàn)象研究報告》顯示，本輪房地產周期中樓市熱度由一線城市傳至二線城市，然后近期又傳至三線城市，使得中國樓市首次出現(xiàn)了類似股市中的板塊輪動現(xiàn)象。

尤其值得注意的是，本輪樓市周期中房價累計增幅排名首位的并不是一線城市，而是安徽省府合肥，累計漲幅為52%。北京和廣州分別以51%和47%的漲幅位列二、三位。

合肥房價累計漲幅最大

報告顯示，由于在本輪房價上漲周期中大部分城市的啟動時間為2015年5月份左右，因此以統(tǒng)計局公布的70城房價指數(shù)的2015年的基期值為準，截至今年8月，房價累計增幅排名首位的是合肥，漲幅為52%，北京和廣州分別以51%和47%的漲幅位列二、三位。值得注意的是，前七名被四大一線城市和屬于“樓市四小龍”的合肥、廈門和南京所占據(jù)。前二十名中的城市大多為熱點一二線城市。

其中，70城中只有2個城市房價是負增長的，分別為丹東和錦州，它們的房價累計增幅分別為-1%和-6%，由于丹東和錦州均地處東北，經濟增長較為乏力，人口流出現(xiàn)象也較為嚴重都成為了當?shù)貥鞘形也徽竦脑颉?/p>

如果從全國七大板塊來看，華東、華南和華北的房價累計增幅排在前3名，分別為20%、19%和15%，而華中和西南分列四、五位，房價累計增幅分別為14%和7%，東北和西北的房價累計增幅則墊底，均不足5%。

東北和西北由于經濟基礎較弱等原因使房價缺少支撐，而華東、華南和華北板塊則由于經濟和人口等基本面較好，因此房價有較大幅度的上漲。

一二三線城市輪動

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70城房價指數(shù)可以觀察到本輪房價領漲城市的變化。本輪房價上漲周期中深圳率先啟動，然后帶動一線城市領漲全國，隨著2016年325政策的發(fā)布，一線城市房價快速上漲的態(tài)勢得到了一定的遏制，以廈門和合肥為代表的樓市四小龍接過了房價領漲的大旗，隨后在2016年3季度，無錫和鄭州又取而代之，成為了全國領漲的城市，之后全國城市多點開花，武漢、長沙等熱點二線城市的房價快速上漲，在2017年2季度，更多的三線城市如北海、無錫和蚌埠等加入了樓市火爆的行列。

從以上房價領漲城市的變化可以看出，樓市熱度由一線城市傳至二線城市，然后近期又傳至三線城市，這也使得中國樓市首次出現(xiàn)了類似股市中的板塊輪動現(xiàn)象。

對此，易居研究院研究員賴勤表示，2015年以來，全國樓市出現(xiàn)了罕見的板塊輪動現(xiàn)象，不同區(qū)域的市場表現(xiàn)嚴重分化，樓市熱度在板塊之間輪動。目前大多數(shù)仍在輪動的區(qū)域為市場較弱且啟動時間較晚的板塊，因此，本輪周期中板塊輪動的上半場已過，進入到了下半場。

根據(jù)板塊輪動理論，板塊輪動中漲得多和漲得早的板塊會更早下行，據(jù)此對未來輪跌板塊進行預測，一二三線城市會依次下跌；華北先跌，華南、華東、華中和西南隨后，東北和西北最后；東部和中部先跌，西部和東北隨后；京津冀先跌，長三角隨后，珠三角最后。

一線城市有望率先回調

報告顯示，對不同城市，以最近幾個月房價開始下跌的時間為起點，截止到統(tǒng)計局最新公布的8月份的70城房價數(shù)據(jù)來看，北京處于領跌的位置，累計跌幅達到了3.6%，考慮到這是由房價指數(shù)計算得到的，而房價指數(shù)相對來說更加平緩，實際跌幅可能會更大。與北京毗鄰且同處京津冀的天津累計跌幅排在第二位，跌幅為2.7%，而同為樓市四小龍的廈門和合肥的累計跌幅排在三、四位，分別為2.1%和1.7%。

值得注意的是，不光是熱點一二線城市出現(xiàn)了降溫，三線城市中的宜昌和韶關也出現(xiàn)了房價下跌。總的來說，本輪樓市周期中房價上漲較快和上漲較早的城市更早出現(xiàn)回調，這也是板塊輪動的一大特征。

從區(qū)域的角度來看，目前三類城市中只有一線城市出現(xiàn)了下跌，累計跌幅為0.7%。七大板塊中華北率先出現(xiàn)了下跌，目前累計跌幅為0.5%，主要是受到北京和天津樓市降溫的影響。

對于接下來樓市價格的趨勢，賴勤認為，總體來看，樓市率先啟動的區(qū)域房價已經略顯頹勢，市場熱度已經在所有板塊中進行了傳導，目前大多數(shù)仍在輪動的區(qū)域為市場較弱且啟動時間較晚的板塊。因此，本輪周期中板塊輪動的上半場已過，進入到了下半場，當所有板塊都輪動完且均出現(xiàn)回調，本輪房地產的牛市也就宣告結束。

根據(jù)板塊輪動理論，板塊輪動中漲得多和漲得早的板塊會更早下行，據(jù)此對未來輪跌板塊進行預測，一二三線城市會依次下跌；華北先跌，華南、華東、華中和西南隨后，東北和西北最后；東部和中部先跌，西部和東北隨后；京津冀先跌，長三角隨后，珠三角最后。

來源：券商中國（微信號：quanshangcn） 記者：裴晨汐