大家都知道，每年的“金九銀十”都是樓市傳統(tǒng)的銷售旺季。但是今年自9月22日起，西安、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢等多個省會城市和重慶市在兩天時間里密集出臺樓市調(diào)控新政，其中6個城市實(shí)施了限售。限售也成為本輪調(diào)控有別于以往調(diào)控周期的最大特征。

其中，重慶市和南昌市規(guī)定，在限售區(qū)購買的新建商品房，取得不動產(chǎn)權(quán)證兩年后方可轉(zhuǎn)讓；貴陽的限售期為簽購房合同之后的三年；南寧則是限售升級：法人單位購買二套及以上住房限售兩年，此前南寧已有規(guī)定，購房人購買第三套及以上住房兩年后才可轉(zhuǎn)讓；長沙新購住房滿三年后才可轉(zhuǎn)讓，首套住房購買滿三年之后，才能購買二套房。

中國農(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源管理系主任朱道林說，最近密集出臺的這些城市的情況來看，一是這些城市前期的價(jià)格漲幅相對比較穩(wěn)定，而今年以來他們價(jià)格開始出現(xiàn)相對一定程度的上漲，另外，這些城市相對供求關(guān)系或者說人口規(guī)模相對也比較大，那么因此需求會相對比較旺盛。

專家表示，限售也成為本輪調(diào)控有別于以往調(diào)控周期的最大特征，從效果看，屬于短效機(jī)制，目的是抑制市場的投機(jī)需求。限售本質(zhì)是樓市去杠桿政策，這要求購房者必須要以自用為目的配置資產(chǎn)。否則按照3-5年的交易周期看，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進(jìn)入。這種限售明顯打擊了投機(jī)和投資需求，使得房地產(chǎn)的投資屬性降低，影響了短期獲利的可能性，對于加杠桿的投資者來說，風(fēng)險(xiǎn)越來越大。

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民說，這就意味著我們應(yīng)該從保證供需基本平衡的這個角度來進(jìn)行這種調(diào)控，那么反過頭來我們對于這種入市的速度其實(shí)我們是要進(jìn)行一個合理地控制，能夠使大家這種住房這種需求的釋放能夠進(jìn)行一個平穩(wěn)的釋放。

投資周期延長房價(jià)或高位盤整

對于多個城市出臺限購政策，專家表示對樓市的影響，應(yīng)該分兩個層面來看，一是對自身的影響，二是政策升級對樓市發(fā)出的信號。

隨著樓市新政的出臺，這些城市購房的投資周期必然被延長，流動性受限，住房需求特別是投資性購房需求被抑制，成交量也會隨之下滑，房價(jià)將會高位盤整甚至出現(xiàn)下跌。以全國首個實(shí)施限售政策的城市廈門為例。廈門推出限售政策當(dāng)月，其新建商品住宅環(huán)比上漲1.9%，二手住宅價(jià)格上漲4.9%；限售政策推出后的次月，各類房屋的價(jià)格漲幅快速回落，特別是二手住宅價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)了下跌，隨后幾個月，廈門各類房屋價(jià)格環(huán)比漲幅均在0.5%以內(nèi)，二手住宅更是連續(xù)5個月保持小幅下跌態(tài)勢。

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民說，會對于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)行會起到很好的作用，那么特別是對于那些真正的這種剛性需求其實(shí)是有一定作用的。

劉衛(wèi)民還表示，多地樓市調(diào)控政策升級，將給市場傳遞出一個明確的信號，讓市場各方認(rèn)識到政府調(diào)控樓市、穩(wěn)定房價(jià)的決心。這將對其他城市的購房者尤其是投資性購房群體產(chǎn)生一定的威懾力，各城市樓市潛在購房群體的觀望比例也會增加。

專家建議：要加快房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的建設(shè)

限購、限價(jià)、限貸、限售等調(diào)控政策疊加，一段時期以來對抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲起到了明顯效果。對此，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松接受央視記者采訪時表示，下一步更重要的是國家要加快房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的建設(shè)。

當(dāng)前，地方政府已經(jīng)開始綜合利用土地、金融、住房保障等政策手段來抑制投資，加強(qiáng)住房的居住屬性，例如：在房屋供求預(yù)期突出的城市加大土地供應(yīng)，強(qiáng)化差別化住房信貸政策，不同購房對象實(shí)施不同的信貸政策，完善住房保障體系，加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)等等。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松說，怎么樣更好地滿足居民的正常的居住需求，不斷改善居住條件，防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該是未來一段時間我們整個房地產(chǎn)市場政策調(diào)整的一個重點(diǎn)，也就是說我們怎么樣建立房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。

此外，租購并舉的住房制度將是房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的另一個重要方面。住房租賃市場改革快速推進(jìn)，以此來倒逼商品房市場完善自身。據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來5年，僅僅北上廣深4個一線城市就將提供超過250萬套租賃住房。從長期來看，最終通過提供租賃住房完成房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，引導(dǎo)自住和投資需求各歸各位，促使房地產(chǎn)市場向更加理性的方向發(fā)展。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松說，我覺得還是要區(qū)分投資需求和正常改善的需求，要合理地引導(dǎo)投資需求，使得他們能夠在提供住房租賃，在實(shí)現(xiàn)住房市場租住的這個方面能夠發(fā)揮積極的作用，而不是去炒房子。