每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

“十一”前夕，石家莊、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、南昌等多個(gè)城市調(diào)控政策再度加碼，而截至目前，已有39個(gè)城市針對(duì)居民家庭的新購(gòu)房上市交易規(guī)定了年限。這在一定程度上扼制了投資、投機(jī)為目的購(gòu)房行為，使樓市進(jìn)一步健康有序發(fā)展。

3月以來(lái)的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)至今，力度不斷疊加，這也意味著行業(yè)進(jìn)入限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售、限轉(zhuǎn)的“五限時(shí)代”。有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)對(duì)此認(rèn)為，伴隨樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的形成，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由“黃金時(shí)代”“白銀時(shí)代”，進(jìn)入“青銅時(shí)代”。

在房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的成型過(guò)程中，行業(yè)也在各項(xiàng)變因中逐漸進(jìn)入了新的階段。那么，處于新環(huán)境之下的房企，該如何適應(yīng)如何生存？

西南證券房地產(chǎn)首席分析師胡華如表示，這一階段，房企強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局將更為突出。多位房企人士則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，這一階段房企集中度將不斷被提升，企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)將非常關(guān)鍵，并且對(duì)企業(yè)復(fù)合能力的要求也前所未有。

地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)“青銅時(shí)代”

回顧近20年的中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展，自1998年房改以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)漸漸步入高增長(zhǎng)。尤其是2004~2010年，伴隨成交量、價(jià)格、投資量、利潤(rùn)和供求比五大指標(biāo)的飛速發(fā)展，行業(yè)迎來(lái)“黃金時(shí)代”。

從2011年開(kāi)始，上述指標(biāo)加之房屋新開(kāi)工、竣工等各項(xiàng)延伸指標(biāo)開(kāi)始降速，行業(yè)步入中增長(zhǎng)階段，但城鎮(zhèn)化、人口、經(jīng)濟(jì)和住房飽和度等指標(biāo)依然有一定支撐力，這一階段被成為“白銀時(shí)代”。

猶如王小波的時(shí)代三部曲，隨著房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制逐步形成，整個(gè)行業(yè)或?qū)u漸進(jìn)入到第三個(gè)階段——青銅時(shí)代。

“集中度的確是這一階段的鮮明指標(biāo)。”胡華如告訴記者，未來(lái)行業(yè)內(nèi)兩個(gè)現(xiàn)象會(huì)更加明顯，其一是非同一控制人的房企的數(shù)目會(huì)大幅降低；其二是前十大房企的市占率大幅提升。

胡華如提供的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年前十房企銷售口徑的市占率上升了近9個(gè)百分點(diǎn)，接近30%。而明后年，前十大房企市占率將接近50%，有的房企年銷售額可能達(dá)到萬(wàn)億元。

東方證券首席房地產(chǎn)分析師竺勁則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度或在2022年之前達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)，根據(jù)測(cè)算，TOP10房企銷售市占率將達(dá)到36%（2016年底僅19%）。而基于房企強(qiáng)大的土地獲取能力，TOP1房企的市占率將達(dá)到8.4%，在這段時(shí)期，龍頭房企的成長(zhǎng)將實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛越。

“在新房限價(jià)的情況下，如果房企鋪開(kāi)的城市過(guò)少，將很難盈利。所以小的地產(chǎn)公司只能出售資源，一些戰(zhàn)略出現(xiàn)問(wèn)題的房企必須進(jìn)行轉(zhuǎn)型，否則就面臨被兼并或者退出。”胡華如直言。

土地是支撐龍頭房企規(guī)模擴(kuò)張的關(guān)鍵，因而土地市場(chǎng)也將呈現(xiàn)出集中度的加速提升。“目前土地市場(chǎng)集中度提升的速度，甚至超過(guò)行業(yè)銷售集中度。”竺勁表示，當(dāng)下對(duì)土地儲(chǔ)備的投資積極程度，可以被視為房企銷售的先導(dǎo)指標(biāo)之一。隨著大型房企的規(guī)模擴(kuò)張，拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈、土地成交總價(jià)增速會(huì)越來(lái)越快。而未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的銷售集中度提升增速，會(huì)向土地市場(chǎng)集中度提升的平均增速靠近。

竺勁表示，擁有更大規(guī)模的開(kāi)發(fā)商，往往能有更好的公司信用評(píng)級(jí)優(yōu)勢(shì)，這則反作用于公司的融資能力，他們往往能在同樣的負(fù)債率背景下更易獲取融資，且融資成本更低，而房企間的差距就這樣日益擴(kuò)大。

房企要生存必須優(yōu)勢(shì)復(fù)合

在房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的成型過(guò)程中，行業(yè)也在各項(xiàng)變因中逐漸進(jìn)入了新的階段。那么，處于新環(huán)境之下的房企，該如何適應(yīng)如何生存？

泰禾集團(tuán)高級(jí)副總裁沈力男向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，當(dāng)下，“一招鮮吃遍天”的方式已不適用，企業(yè)應(yīng)該更講究綜合開(kāi)發(fā)商能力，也要有創(chuàng)新能力，這使得企業(yè)不能光靠規(guī)?？癸L(fēng)浪。

“以前很多企業(yè)都是各領(lǐng)風(fēng)騷兩三年，但現(xiàn)在企業(yè)更需要做‘長(zhǎng)跑型選手’，更要注重資源調(diào)配和配速來(lái)達(dá)到終點(diǎn)。”在沈力男看來(lái)，房企接下來(lái)要做的是平衡好地錢人產(chǎn)品和服務(wù)時(shí)間的關(guān)系。拿地坐等升值的開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)過(guò)去了，要在土地上創(chuàng)造新價(jià)值，提供更多更好的產(chǎn)品和服務(wù)，才能滿足改善型市場(chǎng)的需求?？梢哉f(shuō)，融資、周轉(zhuǎn)及拿地三方面能力成就房企價(jià)值。

竺勁則強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了“調(diào)控3.0時(shí)代”，政策實(shí)際上是從源頭上抑制投資需求，保障居民剛需，貫徹“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”的定位。因而后續(xù)可能會(huì)有更多城市出臺(tái)類似政策來(lái)抑制投機(jī)，抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，緩解部分城市新房市場(chǎng)短期供不應(yīng)求的局面。在這樣的環(huán)境下，房企應(yīng)該更注重穩(wěn)健。

“目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量業(yè)務(wù)份額不到5成，租賃份額僅占6%。租賃市場(chǎng)扶持政策及法規(guī)頻出，行業(yè)日趨規(guī)范、發(fā)展步入快車道。”胡華如指出，在這種背景之下，資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理和房地產(chǎn)金融未來(lái)會(huì)成為二線房企要做的事情。

但租賃市場(chǎng)普遍存在利潤(rùn)率較低的問(wèn)題，以上述持有模式的住宅租金回報(bào)率為例，其回報(bào)率在6%~7%之間，而長(zhǎng)租公寓的凈利潤(rùn)只有5%~10%，即便規(guī)?；院笠埠茈y超過(guò)10%，目前，房企的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率在10%~15%。

不過(guò)，竺勁表示，對(duì)于租賃市場(chǎng)，政府可以在稅收方面給予優(yōu)惠和推出一些利好政策，同時(shí)加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，積極發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。

胡華如對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，租賃市場(chǎng)的發(fā)展在未來(lái)五年會(huì)非常迅速，一線城市紛紛在未來(lái)土地供應(yīng)計(jì)劃中增加了租賃用地的供給。房企要在租賃市場(chǎng)要積極拓展房源，打造專業(yè)的運(yùn)營(yíng)隊(duì)伍，同時(shí)讓產(chǎn)品和服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)化趨勢(shì)。這不同于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是單個(gè)項(xiàng)目盈利。“好住宅開(kāi)發(fā)相配套的產(chǎn)業(yè)延伸服務(wù)，新房銷售開(kāi)發(fā)規(guī)模正在高位盤整期，企業(yè)會(huì)越來(lái)越參與到租賃市場(chǎng)中去，開(kāi)發(fā)持有一些物業(yè)，或者用專業(yè)化能力進(jìn)行品牌和管理輸出，這都是運(yùn)營(yíng)能力的變現(xiàn)。”

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷則認(rèn)為，在市場(chǎng)蛋糕還沒(méi)切分完之前，必須加速奔跑，未來(lái)市場(chǎng)進(jìn)入高寡要加速奔跑，剩者為王，不進(jìn)則沒(méi)，退無(wú)可退。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，要具備三大核心能力：首先要具備強(qiáng)大的土地獲取能力，要能獲得相對(duì)便宜又能夠快速銷售的土地；其次，要具有強(qiáng)大的融資能力；第三，具備快速銷售能力，別人賣得掉你能賣得更好。同時(shí)還要有產(chǎn)品能力，現(xiàn)在因?yàn)槭袌?chǎng)的供求關(guān)系，去庫(kù)存已經(jīng)去的差不多了，市場(chǎng)上供應(yīng)不是很充分，池子里的魚(yú)在減少。因此要想獲得客戶青睞，產(chǎn)品力就要提升，換句話說(shuō)就是性價(jià)比。