中國(guó)證券網(wǎng) 2017-10-10 12:03:31
對(duì)于調(diào)控帶來(lái)的影響,大部分房企并不悲觀,約有近10家房企已上調(diào)了全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。在融資渠道不斷收緊的情況下,房企通過(guò)海外發(fā)債、資產(chǎn)證券化等方式開(kāi)辟多元化融資渠道。
今年以來(lái),多數(shù)房企銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)。同時(shí),房企對(duì)資金的需求提高。業(yè)內(nèi)人士表示,隨著信貸持續(xù)收緊,房企面臨的融資形勢(shì)嚴(yán)峻。因此,積極推進(jìn)金融創(chuàng)新,開(kāi)辟多元化融資渠道對(duì)房企而言變得尤為重要。比如資產(chǎn)證券化等,助推房企由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變。
今年一線及熱點(diǎn)城市在限購(gòu)、限貸、限售等調(diào)控政策下,房企銷售出現(xiàn)些許波動(dòng),但大部分房企對(duì)下半年的銷售前景并不悲觀。約有近10家房企上調(diào)了全年業(yè)績(jī)目標(biāo),企業(yè)整體銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好,回款不錯(cuò)。
但部分房企在資金方面仍有壓力。受調(diào)控影響,房企融資渠道不斷收緊。從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行債券募集資金的情況來(lái)看,2016年前三季度地產(chǎn)行業(yè)債券發(fā)行金額及只數(shù)較多,如2016年一季度發(fā)行金額總計(jì)3978億元,2016年二季度為2713億元,2016年三季度再度上升至3366億元。相比之下,2017年一季度發(fā)行金額僅為649億元,二季度為1135億元。
“從二季度開(kāi)始,房地產(chǎn)境內(nèi)發(fā)債略有松動(dòng),但總量和募資用途控制嚴(yán)格。”某研究員表示,從3月開(kāi)始,房地產(chǎn)行業(yè)信用債的發(fā)行量有所增加。比如,萬(wàn)科和金地,7月各發(fā)行了40億元公募公司債。不過(guò),募集資金用途依然不得用于購(gòu)置土地,只能投向非房地產(chǎn)業(yè)務(wù),并且需要進(jìn)行專戶監(jiān)管。同時(shí),住宅類房地產(chǎn)公司債目前審批非常嚴(yán)格,多數(shù)是之前的批文快到期才允許發(fā)行??傮w來(lái)看,雖然住宅類房企發(fā)債不是完全不可能,但總量和質(zhì)量控制比較嚴(yán)格,發(fā)行總量與之前高峰期不可同日而語(yǔ)。
從房企負(fù)債來(lái)看,房玲表示,上半年末,165家房企總有息負(fù)債為51619億元,較期初上升17.3%。一般情況下,房企規(guī)模與負(fù)債規(guī)模呈正相關(guān)關(guān)系,上半年末,有11家房企的總有息負(fù)債超千億元,較2016年末增加4家。
事實(shí)上,在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資收緊之下,海外發(fā)債是部分房企依賴的通道之一。據(jù)某研究中心統(tǒng)計(jì),重點(diǎn)房企融資監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,上半年重點(diǎn)房企海外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)高達(dá)183億美元,合計(jì)人民幣1242億元,而2016年全年僅合計(jì)約人民幣295億元。其中,中國(guó)恒大上半年發(fā)行101億美元海外優(yōu)先票據(jù),替換了原有永續(xù)債??鄢愦蟮挠绊懀习肽昶溆嗥髽I(yè)發(fā)行優(yōu)先票據(jù)仍然超過(guò)550億元,是去年全年的兩倍多。
某分析員表示,2017年中資房企美元債融資呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng),主要包括兩方面原因:一是2013年和2014年發(fā)行的債券多在2017年和2018年贖回或到期,再融資需求推動(dòng)2017年房企大量續(xù)發(fā);二是2016年9月以來(lái)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)房企融資環(huán)境收緊,倒逼企業(yè)轉(zhuǎn)向海外市場(chǎng)籌集資金。
“綜合來(lái)看,2017年上半年房企的償債能力較2016年末有所下降,但基本屬于穩(wěn)健水平。”她表示,隨著信貸持續(xù)收緊,房企面臨的融資形勢(shì)嚴(yán)峻。在此背景下,積極推進(jìn)金融創(chuàng)新,開(kāi)辟多元化融資渠道對(duì)房企而言尤為重要。
某分析師表示,在融資渠道收窄的大環(huán)境下,資產(chǎn)證券化作為金融創(chuàng)新工具,在房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)行方面具備諸多優(yōu)點(diǎn),拓寬了融資渠道,降低整體融資成本,提高了融資便利,是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)所在,同時(shí)助推房企由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變。
他稱,開(kāi)發(fā)商可以等商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成熟后,通過(guò)出售、分散和打包設(shè)立相應(yīng)ABS產(chǎn)品在公開(kāi)市場(chǎng)出售,引入投資人、資產(chǎn)管理人和托管人,從而實(shí)現(xiàn)資金快速回籠、周轉(zhuǎn),提高資金再利用效率和公司再融資能力。與此同時(shí),房企可持有部分ABS份額,同時(shí)享受分紅和物業(yè)升值收益,改變傳統(tǒng)的“快進(jìn)快出”經(jīng)營(yíng)模式,實(shí)現(xiàn)向“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)、多元化”的轉(zhuǎn)型。在租賃市場(chǎng)試點(diǎn)放開(kāi)的背景下,通過(guò)REITs類ABS有助于提高租賃企業(yè)的租金回報(bào)率,大幅縮短資金回收期限,有利于房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)快速發(fā)展。
(來(lái)源:中國(guó)證券網(wǎng))
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