每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 姚治宇

國慶長假剛結(jié)束，泰禾集團和光明地產(chǎn)就宣布進行了一次大手筆交易。10月9日，泰禾集團（000732，SZ）發(fā)布公告稱，公司全資下屬公司蘇州錦潤置業(yè)有限公司參與上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌出讓活動，以21.8億元競得江蘇東恒海鑫置業(yè)有限公司 （以下簡稱東恒海鑫）100%股權(quán)及7.13億元債權(quán)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，東恒海鑫為光明地產(chǎn)全資子公司農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團）有限公司所有，其核心資產(chǎn)為“恒海國際花園別墅”項目，項目地塊位于江蘇省蘇州昆山淀山湖鎮(zhèn)，總用地面積65.8萬平方米。

據(jù)了解，這是泰禾集團首次進入昆山市場。業(yè)內(nèi)人士分析認為，昆山為環(huán)上海城市群中的潛力地帶，項目處于淀山湖區(qū)域，整體條件較適合打造泰禾“院子系”產(chǎn)品，但具體打法還待具體觀察。

“借道”收購落子昆山

以并購為主要方式，泰禾集團今年的項目拓展勢頭可謂強勁。泰禾集團公開數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年公司新增項目11個，新增土地儲備304.54萬平方米，計容建筑面積為560.03萬平方米，其中有10個項目通過并購取得，拿地集中在鄭州、福州、合肥等熱點二線城市。

再次借道并購，泰禾集團又新進入一座非一線城市，但其為何會選中昆山的項目進行收購？

資深地產(chǎn)人士薛建雄分析認為，這與昆山在華東區(qū)域的位置不無關(guān)系。昆山可能是環(huán)上海價值投資圈中是最具潛力的區(qū)域之一，泰禾如若想深耕華東市場，填補昆山這一環(huán)，很有價值。

泰禾集團在公告中表示，項目待開發(fā)地塊容積率較低，適合開發(fā)公司 “院子系”高端住宅產(chǎn)品。

據(jù)了解，目前泰禾在蘇州已經(jīng)有了“院子系”代表產(chǎn)品。熟悉該項目的知情人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，此次收購毗鄰上海的淀山湖項目，泰禾或?qū)⒃俅温涞匾幻?ldquo;院子系”產(chǎn)品，因為整個項目的規(guī)劃比較適合泰禾院子的定位。

“但具體打造成哪種‘院子系’，還要看最終的規(guī)劃設(shè)計和審批結(jié)果。”上述知情人士表示。

資料顯示，泰禾集團此次收購的項目待開發(fā)土地面積約37.4萬平方米，均為住宅，物業(yè)類型有別墅及小高層，預(yù)計可售面積約22.5萬平方米。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士粗略估算，加上7.13億元債權(quán)，泰禾獲得土地的成本在1.2萬元/平方米左右。目前淀山湖板塊的小高層均價約2萬元/平方米。

一位昆山當(dāng)?shù)卮砉緺I銷負責(zé)人告訴記者，受限購影響，最近昆山各板塊的市場成交量，出現(xiàn)了不同程度的下滑。據(jù)昆山樂居官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，昆山樓市三季度共成交6325套，環(huán)比上季度下跌9%，其中9月新建商品房成交成交僅1935套。

規(guī)劃設(shè)計成關(guān)鍵

上述營銷負責(zé)人告訴記者，“‘恒海國際花園別墅’項目的容積率在1.2左右，以聯(lián)排和洋房為主。”其還透露，“恒海國際花園別墅”項目有個歷史遺留問題需要解決，即原先6層洋房因為戶型問題去化較慢，其中主要面積段為70~90平方米的兩房，而這部分面積段對于淀山湖板塊來說，認可度不高，因此去化壓力大。

“畢竟對于上海的客戶來說，‘2+1’的三房才是他們的首選。因此，如何解決這幾百套剩下的兩房將是泰禾未來要面臨的問題。”上述營銷負責(zé)人表示。

可見，項目未來市場表現(xiàn)如何，規(guī)劃設(shè)計將起重要作用。

該負責(zé)人建議，由于昆山對低密度低容積率的住宅規(guī)劃限制較多，因此雙拼獨棟已然不可能，對于泰禾來說，“高低配”是最好的選擇，即聯(lián)排+洋房的設(shè)計。

薛建雄則認為，尚未動工的那塊空地，對于泰禾這種注重打造別墅產(chǎn)品的開發(fā)商來說問題不大。其可能打造高密度的聯(lián)排別墅，即泰禾的“院子系”，如果容積率不足以覆蓋，則可能通過建造洋房補足。不過，別墅的面積不宜過大，應(yīng)控制在200平方米以內(nèi)，這樣可以控制總價。

薛建雄估計，按照目前情況來看，未來該區(qū)域的別墅售價可能在3萬元/平方米左右，對于這里的客戶來說，（他們）更注重的是環(huán)境和價格。