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光明地產(chǎn)加速資金回籠 子公司出售江蘇淀山湖稀缺項目

每日經(jīng)濟新聞 2017-10-15 23:36:33

光明地產(chǎn)近日將旗下子公司所持有的東恒海鑫全部股權出讓給了蘇州錦潤置業(yè)。而東恒海鑫的主要項目為位于昆山淀山湖鎮(zhèn)恒海國際花園,淀山湖邊土地資源越來越稀缺,為何公司選擇此時出讓呢?

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者?唐潔?吳凡    

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▲淀山湖恒海國際花園內(nèi)部

每經(jīng)記者 唐潔 吳凡 江蘇攝影報道 每經(jīng)實習編輯 任芷霓

近日,光明地產(chǎn)(600708,SH)發(fā)布公告稱,其全資子公司農(nóng)工商房地產(chǎn)(集團)有限公司(以下簡稱農(nóng)房集團),通過上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所公開掛牌方式,轉(zhuǎn)讓所持有的江蘇東恒海鑫置業(yè)有限公司(以下簡稱東恒海鑫)100%股權及債權,蘇州錦潤置業(yè)有限公司已于9月29日以21.83億元成交競得。經(jīng)初步測算,預計本次交易將為上市公司2017年度增創(chuàng)歸母凈利潤約9.4億元。

資料顯示,東恒海鑫的主要項目為位于昆山淀山湖鎮(zhèn)恒海國際花園。近年來,淀山湖鎮(zhèn)因風光秀麗吸引了不少周邊城市游客,湖邊土地資源越來越稀缺,而緊鄰淀山湖的恒海國際花園項目為何在此時出讓?

10月12日,光明地產(chǎn)證代鄭超向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,公司轉(zhuǎn)讓東恒海鑫,既確保了公司未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的需要,又有利于公司快速回籠資金。

超掛牌底價6.9億出售

記者查閱東恒海鑫擬股權轉(zhuǎn)讓項目的資產(chǎn)評估報告發(fā)現(xiàn),東恒海鑫成立于2004年,主要從事“恒海國際花園別墅”項目的房地產(chǎn)開發(fā),擬開發(fā)項目位于江蘇省淀山湖鎮(zhèn)永利路南側(cè)、旭寶路兩側(cè),總用地面積65.85萬平方米。

截至評估基準日,恒海國際花園別墅1期、2期、3-2期已開發(fā)且基本銷售完畢;待開發(fā)土地面積約37.45萬平方米,均為住宅,物業(yè)類型有別墅及小高層,預計可售面積約22.5萬平方米,預計2019年開發(fā)完畢。

7月14日,光明地產(chǎn)發(fā)布的掛牌轉(zhuǎn)讓公告稱,本次轉(zhuǎn)讓的東恒海鑫100%股權及債權的掛牌價格不低于人民幣14.95億元。其中,東恒海鑫100%股權以國資評估備案確認的評估8.01億元為依據(jù),東恒海鑫債權以審計報告確認的6.93億元為依據(jù),兩項合計人民幣14.95億元。最終,蘇州錦潤置業(yè)有限公司以21.83億元競價成交,相比掛牌底價14.95億元高出6.9億元。

蘇州錦潤豪擲千金的原因是什么?光明地產(chǎn)為何選擇出讓?帶著疑問,10月10日,《每日經(jīng)濟新聞》記者前往昆山淀山湖進行了實地探訪。

據(jù)悉,淀山湖鎮(zhèn)位于昆山市東南端,東南接上海青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn),西南臨淀山湖,西北與張浦鎮(zhèn)為鄰,北與千燈鎮(zhèn)接壤。淀山湖旅游度假區(qū)為江蘇省級旅游度假區(qū),冬無寒冬,夏無酷暑。近年來淀山湖因風光秀麗,環(huán)境適宜吸引了眾多觀光客度假休閑,同時多家房地產(chǎn)商還在淀山湖打造了一片別墅區(qū),不少周邊城市人群亦選擇來此投資、養(yǎng)老。

據(jù)當?shù)匾晃恢薪榻榻B,在淀山湖別墅區(qū)還未受到市場關注時,這里有將近3000套的別墅,而從前年包括去年開始,上海地鐵17號線的修建,將使昆山與上??焖龠B接,也使得淀山湖房地產(chǎn)市場逐漸成為了投資的熱土。

這名中介人員還提到,“尤其是去年上旬開始,淀山湖受到上海及周邊城市人群的關注,淀山湖所有的別墅幾乎全被買下。”另一點可以加以佐證的是,在房屋賣的最火熱的時候,小小的淀山湖鎮(zhèn)上最多有四五十家中介,而目前雖然整個淀山湖鎮(zhèn)的別墅已基本售罄,但是這個小鎮(zhèn)上仍有十幾二十家中介,這些中介的工作也從原來的賣一手房逐漸轉(zhuǎn)向賣二手房。

不過《每日經(jīng)濟新聞》記者也注意到,自從2016年10月份昆山限購以后,投機需求得到了抑制,當?shù)胤康禺a(chǎn)市場逐漸回歸理性。

項目已開發(fā)銷售完畢

而早在幾年前就已經(jīng)開發(fā)的恒海國際,目前的別墅也已基本售罄,只余二手房在售。10月10日,記者以購房者的名義跟隨一名中介人員進入了恒海國際花園,他們向記者推薦的房子也為二手房。

需要注意的是,不同于當?shù)仄渌麆e墅項目,該名中介表示,恒海國際花園的入住率在35%左右,在整個淀山湖別墅區(qū)內(nèi)是屬于入住率較高的,“主要是當?shù)厝?,也有一些上海?rdquo;,而在走訪過程中,記者也注意到有好幾戶人家正在進行房屋裝修。

除了高入住率以外,記者還通過當?shù)仄渌薪榱私獾?,目前淀山湖已?jīng)不再批別墅建設用地,甚至未來5~10年內(nèi)淀山湖再大量批復住宅用地的可能性也較小。

需要注意的是,盡管東恒海鑫1期、2期、3-2期項目目前已開發(fā)銷售完畢,但其近三年以來的財務狀況并不樂觀。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到,截至評估基準日2016年12月31日,東恒海鑫資產(chǎn)總額7.11億元,負債約7.48億元,凈資產(chǎn)-3688萬元,2016年全年實現(xiàn)主營業(yè)務收入3.09億元,凈利潤-5317.83萬元。

而易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進認為,這個項目的轉(zhuǎn)讓或許與它潛在的開發(fā)成本是比較高是有關系的。雖然這個項目的待開發(fā)土地是比較稀缺的,但是不見得其具備最大的優(yōu)勢,整個淀山湖周邊還有很多自然環(huán)境不錯的新項目,這與其形成了一個競爭?;谶@樣的壓力,項目轉(zhuǎn)讓出去,對他回籠資金進行其他一些城市的項目拓展也有積極作用。

不過一位當?shù)刂薪橄蛴浾弑硎?,?jù)其了解到,農(nóng)房集團在淀山湖的樓盤有五六個左右,公司也獲利頗豐。這也意味著,在農(nóng)房集團出售了東恒海鑫后,實際上農(nóng)房集團仍未離開淀山湖,農(nóng)房集團在淀山湖的樓盤還有“農(nóng)房福運馬洛卡”、“農(nóng)房悅上海”、“農(nóng)房悅墅”等。

對此,嚴躍進向記者表示,淀山湖本身屬于上海蘇州和浙江的交界處,本身具有較好的優(yōu)勢。類似區(qū)域的土地開發(fā)也符合高端項目開發(fā)的導向,當然實際情況是,后續(xù)類似17號線地鐵開通以后,部分區(qū)域或?qū)Φ砩胶糠址堑罔F沿線項目造成沖擊。

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光明地產(chǎn) 淀山湖 資金回籠

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