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每經(jīng)實習(xí)記者 馮穎祎 每經(jīng)記者 岳琦 每經(jīng)編輯 曾健輝

隨著房產(chǎn)調(diào)控的不斷收緊，重點城市房屋交易量和價格都在下降，但這并不妨礙房企的拿地熱情。在一些房企頻頻拿地繼續(xù)追求規(guī)模時,也有房企另辟蹊徑,通過參與城市更新尋找與城市共同成長的契機。

作為房地產(chǎn)行業(yè)一個新興的風(fēng)口，城市更新近來受到越來越多的資本追捧。怎樣才能選擇到合適的項目？如何實現(xiàn)收益的最大化？近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了城市更新論壇秘書長陳方勇。

城市更新有不同模式

NBD：城市更新和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的區(qū)別是什么？

陳方勇：應(yīng)該說城市更新還是屬于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。原來的語境里房地產(chǎn)更多是指住宅的開發(fā)銷售，商業(yè)、辦公這種持有類型的物業(yè)在原來語境里是比較小的一塊。

城市更新都是針對存量物業(yè)，更多是基于持有運營這個概念，它是一個大的房地產(chǎn)范疇。不同于原來的新開發(fā)建設(shè)，它更多是對一些老舊物業(yè)的改造。這里面難度更大，除了運營問題還有一個改造問題，它是一個雙重的疊加。

NBD：目前北上廣深的城市更新市場環(huán)境怎么樣？

陳方勇：這個要從兩方面看：一方面從市場需求來看，應(yīng)該是有很多的機會。因為原來很多房屋的功能都已經(jīng)不符合現(xiàn)在的需要了。比如一些商場、酒店、一些老的辦公樓；另一方面是目前各種政策法規(guī)還不完全成熟?，F(xiàn)在南方相對成熟一點，北方因為各種原因相對滯后一點。

NBD：房地產(chǎn)企業(yè)在城市更新項目中有哪些機會？

陳方勇：這個分為南北不同的做法。南邊以深圳為例，大多是“棚改”，比如華僑城、招商蛇口等做的都是大片區(qū)的改造，有的是一些大企業(yè)在主導(dǎo)，也有些是市場化的，深圳的市場化比較充分。

北京好多項目最多就是一個園區(qū)，比如郎園原來就是個廠區(qū)。其實北京像園區(qū)這種比較少，五環(huán)內(nèi)機會也不大，比較現(xiàn)實的做法就是改造存量物業(yè)。還有一點就是，城市更新和特色小鎮(zhèn)是有共通點的，也可以在北京周邊做一些文章。

REITs將資金引向存量改造

NBD：開發(fā)商、投資商和運營商這三類企業(yè)在城市更新中誰能起到主導(dǎo)作用？

陳方勇：首先，現(xiàn)在這三個角色基本會混同。比如萬科現(xiàn)在既是投資商，又是開發(fā)商和運營商。

從對結(jié)果負責的角度，還是投資商來主導(dǎo)更合適。因為他會整體考慮資金的進出，所以由他整體協(xié)調(diào)就比較合適。

開發(fā)商可能更多地參與前階段的工作，而運營商更多是參與后階段的工作，通過投資商把整個事情串起來，就是一個比較合理的一個架構(gòu)。

NBD：房地產(chǎn)企業(yè)做城市更新項目，怎樣才能實現(xiàn)利潤最大化？

陳方勇：利益最大化有短期和長期兩個判斷。上海國創(chuàng)中心有一個10萬平方米的城市更新項目，這個項目可以看作開發(fā)商做城市更新的一個案例。

按照原來開發(fā)商快現(xiàn)金流滾動的邏輯，這種不能賣，招商又需要相當長一段時間去培養(yǎng)的項目肯定不合適。但從長期收益來看，通過這種方式在一線城市獲得一個具有很好升值潛力的資產(chǎn)又是劃算的。

NBD：您怎么看待城市更新項目的資產(chǎn)證券化？

陳方勇：國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品—“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”已于10月11日正式獲批發(fā)行，該計劃從報批到審批只有20天。這是一個很重要的導(dǎo)向，就是國家要引導(dǎo)資金從增量向存量、從銷售向租賃轉(zhuǎn)變。這就需要給投資商一個出口，那就是資產(chǎn)證券化。

資產(chǎn)證券化是一個很好的解決方案，既不會增加更多的泡沫同時又能吸收流動性的，肯定是行業(yè)未來的一個發(fā)展方向和趨勢。

目前REITs最大的難關(guān)就是如何在國內(nèi)公開市場交易，這個一直是很難突破的，所以現(xiàn)在很多叫準REITs，就是產(chǎn)品只是發(fā)行，并不公開交易，是沒有流動性的。

REITs放開的意義就像上世紀九十年代證券市場開放一樣，意味著樓宇的資本市場開放了，然后做存量改造就會吸引大量資金。