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每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 魏文藝

城市更新就像一場城市“整容術”，而商業(yè)地產(chǎn)的盤活和改造首當其沖成為造就城市名片的最重要一環(huán)。

實際上，略顯“疲態(tài)”的商業(yè)地產(chǎn)進入高存量時代已成為行業(yè)共識。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年1~8月份，全國房屋竣工面積為52296萬平方米，其中商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓竣工面積為8573萬平方米。由于商業(yè)類存量在城市的公建環(huán)境占據(jù)主流，未來舊改商業(yè)項目大量入市將為城市更新帶來巨大影響。

在城市更新過程中，如何盤活商業(yè)地產(chǎn)項目？第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問部董事熊志坤告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，城市更新將帶來存量改造的新浪潮，商業(yè)地產(chǎn)的出路需要更加注重運營，挖掘服務需求，真正貼近消費者的訴求。

存量商業(yè)蘊藏更大機會

中信證券研究院曾在2016年4月《商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度報告》中指出，我國商辦物業(yè)的投資增速過快，開發(fā)投資增速已明顯快于住宅開發(fā)投資增速，我國商服用地一直都占房地產(chǎn)用地出讓的30%左右，即使考慮開發(fā)商有不對外出售的自持物業(yè)，這個比例與社會真實需求仍然不匹配。

熊志坤認為，商業(yè)地產(chǎn)之所以過剩，主要是供應量加大和需求日益萎縮的不平衡造成的。記者注意到，城市更新中對商業(yè)地產(chǎn)的改造和盤活，可以令那些日漸陳舊、收益低下或業(yè)已閑置的重要資產(chǎn)煥發(fā)出新的生命力，對開發(fā)商和投資者來說蘊藏著更大機會。

戴德梁行發(fā)布的《城市更新4.0》研究報告指出，更新或改造的項目，對于投資者和開發(fā)商來說是一個非常好的投資機會，因為這類項目通常以低價出售，投資者或開發(fā)商可以節(jié)約投資成本，而且從長遠來看，這些物業(yè)在改造后通常能產(chǎn)生可觀的投資收益。

存量商業(yè)地產(chǎn)的改造對區(qū)位、交通等要求也非常高。熊志坤表示，針對位置比較遠的商業(yè)地產(chǎn)，出路可能在于長期經(jīng)營，更多關注終端用戶的要求，在產(chǎn)品空間、服務的提升上如何滿足客戶的需要。至于改造成商業(yè)類的辦公還是公寓，需要有更長遠的考慮。而辦公物業(yè)憑借收益穩(wěn)定、需求旺盛等優(yōu)勢，未來將受到更多機構投資者和開發(fā)商的關注，有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)存量物業(yè)，可能被改造為辦公用途。

事實上，城市更新已經(jīng)成為城市發(fā)展過程中一個極為重要的階段，而如何盤活存量市場是商業(yè)地產(chǎn)商們需要思考的問題。

靠運營盤活過剩資產(chǎn)

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領表示，中國房地產(chǎn)發(fā)展已進入到運營時代，每一次市場集中度的上升，背后都經(jīng)歷過行業(yè)周期的洗禮，最終結果就是服務能力的提升。進入到新階段，對城市更新背后的運營和服務將提出新的、更大的要求。

熊志坤分析稱，隨著項目運營能力越來越重要，單純依靠拿地、開發(fā)、銷售這一傳統(tǒng)模式的企業(yè)將變得難以為繼，未來開發(fā)商將更加注重持有運營型物業(yè)的開發(fā)。

隨著城市更新不斷推進，遠洋、龍湖、中糧、大悅城等房企在商業(yè)地產(chǎn)的改造上已開始布局。實際上，近來年對商業(yè)地產(chǎn)的更新和盤活不乏成功案例，打造成城市新地標的舊改商業(yè)地產(chǎn)項目也不在少數(shù)。

以西單大悅城為例，在其九層原商戶FAB經(jīng)營不善撤鋪之后，開發(fā)商就一直在尋找支點來撬動三千多平方米的商業(yè)存量。大悅城地產(chǎn)相關人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，通過對近三年西單大悅城消費者年齡呈年輕化趨勢的大數(shù)據(jù)分析，最后決定鎖定90后消費力量，將其重新定位為以潮酷、潮玩為核心的社群集結型社區(qū)。改造之后的西單大悅城銷售穩(wěn)步上漲，坪效較改造前提升50倍，租金收益也提升了70%。

此外，大悅城去年11月提出“大資管”戰(zhàn)略，第一步是盤活優(yōu)質存量資產(chǎn)，即開始了對存量物業(yè)的改造，長風大悅城也成為旗下首個“邊改造、邊運營”的項目。記者了解到，長風大悅城項目就是大悅城地產(chǎn)去年以13.6億元收購的上海長風景畔廣場項目改造而來。據(jù)長風大悅城總經(jīng)理危建平透露，長風大悅城整體改造后租金比之前上漲至少35%。

對于舊改項目而言，改造時間越短意味著能夠越早達到財務回報要求，長風大悅城整體項目的改造時間控制在一年左右。如何兼顧運營和改造團隊是長風大悅城面臨的一大挑戰(zhàn)。大悅城地產(chǎn)方面表示，他們?yōu)榇藢ｉT成立了跨部門清鋪小組、工程改造小組，同時運營團隊在改造期間也會緊密協(xié)作，保證商戶的正常經(jīng)營活動。

大悅城地產(chǎn)上述相關人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，未來大悅城地產(chǎn)將在一二線城市的較核心位置，尋找符合定位卻又運營不善的存量項目，對其通過一年左右的改造后以全新面貌進入市場，再對該物業(yè)持續(xù)運營進而帶動租金收入，從而提升物業(yè)的溢價空間，實現(xiàn)較高的財務回報。