每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 蔡雅蕓    

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 魏文藝

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1~9月，全國土地成交總金額及面積位列前十位的城市，仍以北京、杭州、南京、上海等熱點(diǎn)城市為主，而這些熱點(diǎn)仍是房企們的“主戰(zhàn)場(chǎng)”。但在“面粉貴過面包”的一二線城市，除了能夠新開發(fā)的土地，這些熱點(diǎn)城市的核心區(qū)域，已經(jīng)面臨著對(duì)既有建筑的更新問題。

在此背景下，尋求可持續(xù)性規(guī)模增長(zhǎng)的房企，包括碧桂園、萬科、招商蛇口、恒大、富力、朗詩等品牌房企，紛紛將目光落在了“城市更新”上。值得關(guān)注的是，2016年12月6日深圳市發(fā)布的《深圳市城市更新辦法》，提出城市更新項(xiàng)目應(yīng)發(fā)展綠色建筑。而隨著綠色環(huán)保意識(shí)的不斷增強(qiáng)，綠色建筑已經(jīng)在我國主要城市得到全面推廣。業(yè)內(nèi)人士表示，在政策推動(dòng)下，未來幾年綠色建筑會(huì)有較大發(fā)展。

但當(dāng)前發(fā)展綠色建筑仍面臨諸多難點(diǎn)。明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，企業(yè)需要做出差異化產(chǎn)品以爭(zhēng)取更大市場(chǎng)份額，但綠色建筑除了在政策要求的基礎(chǔ)上發(fā)展外，由于增加成本且議價(jià)能力偏弱，企業(yè)投入意愿并不強(qiáng)。

綠色建筑迎來大發(fā)展機(jī)遇

按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，綠色建筑由低到高劃分為綠色一星、綠色二星、綠色三星。綠色建筑有著節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)境保護(hù)的特點(diǎn)，對(duì)于節(jié)能減排、降低噪音、減少揚(yáng)塵和建筑垃圾等有明顯幫助。另外，如招商蛇口在項(xiàng)目中使用“溫濕度獨(dú)立空調(diào)＋地板冷輻射空調(diào)系統(tǒng)”也能很好地解決節(jié)能和舒適性問題。

隨著綠色環(huán)保意識(shí)的不斷增強(qiáng)，綠色建筑已經(jīng)在我國主要城市得到全面推廣。在今年3月1日住建部發(fā)布的《建筑節(jié)能與綠色建筑發(fā)展“十三五”規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》）中提到，我國在“十二五”期間，綠色建筑在全國省會(huì)以上城市推廣面積超過10億平方米，截至2015年底，全國累計(jì)有4071個(gè)項(xiàng)目獲得綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)，建筑面積超過4.7億平方米。

同時(shí)上述《規(guī)劃》中也明確，“到2020年，城鎮(zhèn)新建建筑中綠色建筑面積比重超過50%，綠色建材應(yīng)用比重超過40%，完成既有居住建筑節(jié)能改造面積5億平方米以上。”

成都萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，在政策推動(dòng)下，未來幾年綠色建筑會(huì)有較大發(fā)展。記者同時(shí)注意到，綠色建筑目前仍以在保障性安居工程、政府投資公益性建筑、大型公共建筑中推廣為主。

此外，綠色建筑所推行的裝配率，會(huì)有效減少企業(yè)的城市更新項(xiàng)目施工周期。招商蛇口方面透露，裝配式建筑（高層建筑）如采用主體與內(nèi)裝全流水穿插作業(yè)，工期可縮短3~6個(gè)月。

劉策認(rèn)為，由于市場(chǎng)接受度的問題，購房者對(duì)產(chǎn)品的關(guān)注點(diǎn)仍停留在價(jià)格、地段、戶型和周圍配套上，建筑的綠色屬性被排在之后才會(huì)考慮的因素。

技術(shù)革新面臨成本難題

據(jù)了解，諸如免抹灰體系、疊合樓板、附著式爬架、高裝配率等都會(huì)成為解決城市更新中要求綠色建筑的主要技術(shù)革新，一方面起到降低噪音、減少污染和建筑垃圾的環(huán)保目的，另一方面，也能提高開發(fā)商的建房效率。

但開發(fā)商成本增加是綠色建筑難以大范圍鋪開的主要阻力。上述萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，建筑工業(yè)化中用到的疊合樓板（由預(yù)制板和現(xiàn)澆鋼筋混凝土層疊合而成的裝配整體式樓板）會(huì)增加企業(yè)500元／平方米左右的建筑成本，但疊合樓板的運(yùn)用卻能解決城市更新項(xiàng)目中的工地只能在白天完成樓板澆筑（因周圍住戶投訴工地噪音污染等因素，工地難以取得夜間施工許可證）的大難題。

按照傳統(tǒng)的樓板澆筑工藝，澆筑整層樓盤需要一氣呵成，大約需要二十幾個(gè)小時(shí)，但如果在工廠里先預(yù)制疊合樓板，到工地組裝好后在上面布一層鋼筋，再澆筑一層混凝土，就可以將施工時(shí)間壓縮在白天完成，同時(shí)還能減少現(xiàn)場(chǎng)水泥砂漿使用量。

招商蛇口方面向記者透露，他們?cè)陂_發(fā)公共綠色建筑時(shí)會(huì)增加100～300元／平方米的成本，住宅項(xiàng)目會(huì)增加40～100元／平方米，但同時(shí)也會(huì)使用減少外立面裝飾材料、結(jié)構(gòu)體系優(yōu)化、綠色機(jī)電優(yōu)化等方法去壓縮成本。

現(xiàn)實(shí)困難在于，除了消費(fèi)者看得見摸得著的新風(fēng)系統(tǒng)、恒溫恒濕等功能的增加，建筑工業(yè)化等施工上的綠色技術(shù)革新，卻很難由市場(chǎng)為企業(yè)所增加的建安成本買單。

綠色建筑中對(duì)節(jié)水也提出要求，“在開發(fā)綠色三星級(jí)成都五龍山項(xiàng)目時(shí)，做了一個(gè)中水循環(huán)處理系統(tǒng)，是把住戶的生活廢水排到專用設(shè)備，經(jīng)過凈化后用來對(duì)小區(qū)綠化灌溉，這一整套設(shè)備就花費(fèi)了幾百萬元。”萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，盡管企業(yè)做了這些事，但業(yè)主卻很難直接感受到改變。

另外，隨著城市更新步調(diào)下綠色建筑不斷被政策推動(dòng)發(fā)展，站在建筑工業(yè)化、裝修一體化下游的生產(chǎn)廠家也迎來更大的發(fā)展機(jī)遇。成都市建筑設(shè)計(jì)研究院副總工程師梁虹此前接受記者采訪時(shí)表示，2016年上海市有27家企業(yè)在生產(chǎn)預(yù)制構(gòu)件，并且訂單量龐大，還需要繼續(xù)擴(kuò)大產(chǎn)能才能滿足市場(chǎng)需求。

同樣在成都市場(chǎng)，目前下游生產(chǎn)廠家以成都建工、中建科技、遠(yuǎn)大住工、中鐵八局等幾家國有性質(zhì)的企業(yè)在生產(chǎn)預(yù)制構(gòu)件。在綠色建筑發(fā)展的推動(dòng)下，上述萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，當(dāng)市場(chǎng)需求增加，就會(huì)吸引民營(yíng)資本進(jìn)入，政府也會(huì)給予更多的政策支持。

招商蛇口方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，城市更新項(xiàng)目目前還會(huì)遇到因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不清晰，最終導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)企業(yè)無法申報(bào)綠色建筑認(rèn)證和申請(qǐng)相關(guān)綠色補(bǔ)貼的問題。