每經(jīng)編輯 吳抒穎、郭榮村    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳抒穎 每經(jīng)記者 郭榮村 每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 梁秋月

10月23日，深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露的公告顯示，深鐵集團(tuán)擬公開轉(zhuǎn)讓全資子公司深圳地鐵前海國際發(fā)展有限公司（下稱“前海國際”）65%股權(quán)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢到，此次擬轉(zhuǎn)讓全資子公司正是去年萬科在股權(quán)之爭局勢未明之時，曾擬以發(fā)行股份的方式購買的標(biāo)的，當(dāng)時初步交易價格為456.13億元。

前海國際的主要資產(chǎn)包括待開發(fā)的深圳前海樞紐項(xiàng)目地塊和安托山項(xiàng)目土地，總計(jì)容建筑面積約181.1萬平方米。其中，安托山項(xiàng)目位于二號線、七號線雙地鐵交匯處，規(guī)模40～50萬平方米，主要是住宅；前海樞紐項(xiàng)目則規(guī)劃為3條地鐵線和2條城際鐵路交匯，是綜合體物業(yè)，有公寓、辦公、商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)。

值得一提的是，此次深圳地鐵也對競買人設(shè)置了若干條件，包括意向受讓方須具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)證書、至少有一個軌道物業(yè)建設(shè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、且必須享有單個合作項(xiàng)目不少于三分之一的權(quán)益、建筑面積須大于25萬平方米等。

此外，該標(biāo)的競買保證金為50億，并且不接受聯(lián)合體購買。深圳地鐵還表示，“轉(zhuǎn)讓方可根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)、主管部門要求、市場情況或轉(zhuǎn)讓方實(shí)際需要對交易方案進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，亦不排除轉(zhuǎn)讓方在本次預(yù)披露公告后根據(jù)實(shí)際情況依法中止或終結(jié)本次掛牌交易。”

另一個備受外界關(guān)注的是受讓價格。根據(jù)預(yù)披露公告，前海國際2016年、2017年（截至9月30日）的資產(chǎn)總額分別為242.7億元、247.2億元，所有者權(quán)益為236億元。

而在萬科彼時發(fā)布的資產(chǎn)重組預(yù)案中對這兩塊地進(jìn)行了評估：“從樓面地價看，同為綜合體項(xiàng)目，前海樞紐項(xiàng)目樓面地價2.59萬元/平米，略低于光明地王；而同為商住用地的安托山項(xiàng)目，樓面地價3.87萬元/平米，低于龍華地王的5.68萬元/平米。”

萬科的上述評估是基于456.13億的交易總對價評估而出的。如果按照這一價格，且不考慮其他影響資產(chǎn)變動的因素，65%的股權(quán)對應(yīng)價格為296億元。

有深圳市場人士、熟悉股權(quán)交易的人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這宗交易最終接近或者高于萬科當(dāng)時這一出價的可能性很大，“當(dāng)時萬科是拿股權(quán)來做交換的，會將萬科的利潤、分紅等因素考慮在內(nèi)。如果在市場競爭的前提下，用貨幣結(jié)算則是另外的估價方式了。”

萬科方面回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“前海國際的股權(quán)轉(zhuǎn)讓是一次公開交易，萬科對于市場上好的投資機(jī)會，都愿意積極主動參與。”

而在2017年9月5日，萬科證券事務(wù)代表梁潔在參與安信證券主辦的萬科中報及8月銷售情況電話會議中表示，“我們?nèi)ツ昊I劃發(fā)行股份準(zhǔn)備(與深圳地鐵)合作的兩個項(xiàng)目，將會首先進(jìn)入到合作階段。”

梁潔也強(qiáng)調(diào)，“因?yàn)樯钲诘罔F是萬科的股東，上述交易是關(guān)聯(lián)交易，未來兩個項(xiàng)目要合作還是要經(jīng)過相應(yīng)的程序。”