每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 曾健輝

秋風(fēng)蕭瑟天氣涼，草木搖落露為霜。

10月23日，霜降，轉(zhuǎn)型持有物業(yè)的潘石屹似乎也感受到房地產(chǎn)的寒冬即將來臨，選擇在這天出售上海凌空SOHO剩余全部股權(quán)。加上此前賣出的虹口SOHO項目，今年以來潘石屹已經(jīng)出售了兩處物業(yè)，并且還將出售北京光華SOHO 2。出售上述三個物業(yè)回籠的資金想必能讓潘石屹安然過冬。

剩余56%物業(yè)“套現(xiàn)”29.54億

10月23日晚間，SOHO中國發(fā)布公告稱，公司已與基匯資本旗下一家于香港注冊成立從事房地產(chǎn)投資及管理的公司，就建議出售凌空的全部已發(fā)行股本訂立框架協(xié)議，初始代價基于訂約方協(xié)定的凌空SOHO項目資產(chǎn)價值?？們r約在50.08億元。

據(jù)了解，基匯資本是一家全球房地產(chǎn)市場的私募基金管理公司，投資范圍橫跨住宅開發(fā)、辦公、商場、服務(wù)型公寓和酒店等不同的房地產(chǎn)類別。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從其官網(wǎng)了解到，自2005年以來截至2017年第一季度，基匯資本募集股本已達86億美元，管理資產(chǎn)金額達130億美元。

基匯資本執(zhí)行合伙人、中國地區(qū)主管彭慶邦則向記者表示：“這次非常高興能有機會收購凌空SOHO這個優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項目。（它）不僅緊鄰交通樞紐絕佳地理位置，并落座于大上海連動江蘇省新城市群的輻射區(qū)內(nèi)。該地區(qū)對優(yōu)質(zhì)辦公和零售空間的需求將持續(xù)增長。”

這已經(jīng)不是凌空SOHO第一次被售賣。在2014年8月，攜程已經(jīng)以30億元的價格收購了凌空SOHO約44%的寫字樓物業(yè)。

攜程收購交易完成后，SOHO中國保留該項目的產(chǎn)權(quán)面積為12.8萬平方米。根據(jù)SOHO中國官網(wǎng)數(shù)據(jù)，上海凌空SOHO總建設(shè)面積35萬平方米。

而凌空SOHO的再一次交易，在SOHO中國看來是贏面更大的。

根據(jù)SOHO中國集團未經(jīng)審核的賬目，凌空SOHO項目截至2017年6月30日的總成本約為27.01億元，且其協(xié)定價值50.08億元較其截至2017年6月30日的總成本高約85%。

據(jù)此，建議出售事項的初始代價為29.54億元。由于凌空SOHO項目已經(jīng)重估賬面價值，基于凌空SOHO項目于2017年6月30日的賬面值及根據(jù)框架協(xié)議協(xié)定的凌空SOHO項目的資產(chǎn)價值，SOHO中國預(yù)期將自建議出售事項錄得毛利約3.67億元。

從交易價格來看，此次基匯資本接盤凌空SOHO的折合樓板價已在3.9萬元/平方米。“從單價來說，這已經(jīng)是不錯的市場價位了。”在上海資深地產(chǎn)人士薛建雄看來，凌空SOHO發(fā)展這么多年，已入駐了幾個大租戶，對項目整個形象和后續(xù)招商都有正面推動。

就項目本身而言，薛建雄認為，凌空SOHO并不掌握十分核心的位置，地理位置上屬于虹橋交通樞紐的一部分。并且項目過于追求外觀的設(shè)計，多少犧牲了一些內(nèi)部的實用性。

至于基匯資本是打算長期持有，還是待升值之后套現(xiàn)，薛建雄表示不好下定論，但可以看出，由于項目建筑形態(tài)比較特別，要進行傳統(tǒng)辦公樓改造，難度比較大。

商業(yè)物業(yè)租金快速上漲態(tài)勢難持續(xù)

在凌空SOHO被出售之前，2017年潘石屹已賣出了虹口SOHO項目，套現(xiàn)35.7億元。近三年，潘石屹通過出售旗下地產(chǎn)項目已套現(xiàn)超過200億元。對于出售項目的資金用途，潘石屹曾在業(yè)績會上稱，其中之一的用途是用于還貸。

至于后續(xù)物業(yè)是否有出售的時間表，10月24日，SOHO中國相關(guān)負責(zé)人對記者表示，目前還不清楚。

在當(dāng)前的市場狀況下，持續(xù)賣出是否為一個好選擇？

仲量聯(lián)行中國研究部負責(zé)人周志鋒告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，當(dāng)前很多商用物業(yè)租金快速上漲的態(tài)勢已較難維持，需要業(yè)主主動進行項目運營和物業(yè)改造才能獲取收益增長。目前大虹橋區(qū)域?qū)懽謽瞧骄饨鸺s人民幣5.7元/平方米/天（第一太平戴維斯數(shù)據(jù)），但有效租金其實還不及這個數(shù)值，適時賣掉也并非是壞擇。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，上海核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓平均租金達到人民幣8.9元/平方米/天。第一太平戴維斯助理董事張琳也告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前寫字樓租賃業(yè)務(wù)有點壓力，由于市場項目太多，租戶更多偏向于非市中心區(qū)域。

“第三季度上海核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓空置率升至12.5%，業(yè)主需下調(diào)租金、靈活調(diào)整租賃策略或增加代理傭金，以此來吸引優(yōu)質(zhì)租戶。”張琳指出。

薛建雄也表示，凌空SOHO這類物業(yè)需要通過長期經(jīng)營來獲得租金增長，實現(xiàn)資產(chǎn)升值。而且在現(xiàn)在的市場環(huán)境下，要通過主動方式才能實現(xiàn)租金上漲，比如結(jié)構(gòu)、管理和品質(zhì)的優(yōu)化。按照項目的現(xiàn)狀和租金情況，短期內(nèi)盈利的可能性非常低，所以潘石屹才會選擇賣掉。

就長期市場趨勢而言，周志鋒表示，資本在追逐有限的投資機會，很多資本看好中國市場，尤其是北京上海等一線城市，這給了不少優(yōu)質(zhì)物業(yè)機會。

來自第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，2017年前三季度上海房地產(chǎn)市場大宗交易累計成交23筆，與去年同期持平，成交金額總金額約409.7億元，同比上升46%。