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每經記者 舒曼曼 每經編輯 魏文藝

去年，國務院辦公廳印發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，其中明確允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設計規(guī)范改造后出租。目前，全國已有超過12個省的50個以上城市發(fā)布了租賃政策，其中包括太原在內多地對“商改租”支持租賃住房的政策也逐步落地。

目前，獲取優(yōu)質低成本的物業(yè)資源已經成為長租公寓企業(yè)的發(fā)展瓶頸，而“商改租”則為其提供了一條規(guī)模化發(fā)展的通道。龍湖冠寓總經理王俊英在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前各地出臺相關政策，鼓勵商業(yè)用房改租賃住房，將更加有利于長租公寓房源的拓展。

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超50城市發(fā)布住房租賃政策

今年7月，九部委確定首批12個重點城市開展住房租賃試點，目前，除了試點城市以外，各地也紛紛落地住房租賃政策。

根據(jù)中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月30日，全國已經有超過12個省份50個以上城市發(fā)布了租賃政策，重點主要是保護租房者、維護租賃關系穩(wěn)定、拓展房源供應等方面。

近日，太原市人民政府辦公廳下發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，明確提出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。

北京、上海、廣州等多個城市也重點明確允許“商改租”，增加租賃住房供應。廣州市住房政策中，允許“商改租”，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準，并對消防做了相關規(guī)定，執(zhí)行公安消防等有關職能部門按照改建后的實際使用性質進行審批驗收。

而南京市則更加細化，對于存量商業(yè)物業(yè)，房地產開發(fā)企業(yè)提出改建方案，經過初核，按照“一事一議”原則，由市政府批準后，在滿足采光、通風、衛(wèi)生、消防、安全等基本居住條件的前提下，以幢或單元為基本單位，按規(guī)定方可改為租賃住房。

除此之外，在土地供應上，北京、上海和杭州等超過10個城市在土地供應上明確“租賃用地”。

中原地產首席分析師張大偉對《每日經濟新聞》記者分析認為，綜合各地租賃政策內容來看，主要是通過加減法政策，增加土地供應，減少選擇租賃居住的阻力。從政策方向上看，主要是直接影響房源供應，目前北京、上海等城市均已供應出租房用地；另外，落實“租售同權”政策，增加租房者獲得的權益。

“商改租”落地長租公寓受益

隨著各地租賃政策的落地，進軍租賃市場的各路資本也不在少數(shù)。對于利好政策的出臺，樂乎青年社區(qū)創(chuàng)始人羅意最大的感受是，如今租賃市場的賽道變寬了，一定程度上倒逼企業(yè)必須擴大規(guī)模。

王俊英在接受記者采訪時表示，目前冠寓在全國16個一線城市、準一線城市，以及一些非常有活力的二線城市進行業(yè)務布局，今年底開業(yè)的房間數(shù)量將超過1.5萬間左右，計劃在2020年的租金收入達到20億元。

邁點研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四個一線城市的集中式品牌長租公寓數(shù)量合計達335家，占集中式品牌長租公寓市場的70%?？硕饠?shù)據(jù)顯示，目前TOP30房企中已有1/3房企通過不同方式布局長租公寓。

目前長租公寓正處于搶占市場份額的發(fā)展階段，如何實現(xiàn)市場占有率第一，成為企業(yè)最大的目標。然而，擴大規(guī)模實現(xiàn)目標必須要有多元的房源拓展渠道。

北京萬科泊寓相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，長租公寓的發(fā)展并不是受到投資限制，而是受資源驅動。如何突破資源獲取優(yōu)質物業(yè)，突破發(fā)展瓶頸，是目前長租公寓企業(yè)遇到的最大困難。

該負責人表示，目前長租公寓品牌商基本上是以租賃現(xiàn)有物業(yè)為主，綜合改造之后出租。但目前尚屬于賣方市場，資源相對較少，企業(yè)往往很難找到一手資源。

中國商業(yè)地產已經進入資產存量時代，明源地產研究院的數(shù)據(jù)顯示，目前，我國有超過6600萬平方米的存量商業(yè)物業(yè)資產待盤活，甚至有些商業(yè)空間剛面世就成了有待盤活的存量物業(yè)。

至于新增租賃土地方面，張大偉分析稱，全國范圍內累計合計出讓的租賃土地面積超過500萬平方米，按照平均60平方米單套計算，可以直接提供租賃房源超過8萬套，主要集中在北京、上海等一線租賃熱點城市。

羅意坦言，在一線城市目前以存量資產為主，而目前市場上真正用商業(yè)地產來做長租公寓價值是倒掛的，算不過賬來。而“商改租”政策在各個城市的落地，對發(fā)展長租公寓來說是一大利好，包括各種標準的明確，都將為企業(yè)帶來更多待挖掘的價值空間。