10月30日，廣州市對(duì)房屋租賃的管理“三炮齊鳴”：廣州市住建委與有關(guān)部門(mén)一口氣發(fā)布了3份有關(guān)住房租賃的文件，包括《廣州市房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則》《關(guān)于廣州市住房租賃標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》《廣州市住房租賃合同》（示范文本）。

其中值得關(guān)注的亮點(diǎn)頗多：廣州將全面開(kāi)啟房屋租賃合同“線(xiàn)上線(xiàn)下”備案模式，逾期不辦最高罰1萬(wàn)；首次發(fā)布的住房租賃標(biāo)準(zhǔn)明確，嚴(yán)禁群租房，禁止“膠囊公寓”，人均居住面積不低于5㎡；推行合同示范文本，引導(dǎo)規(guī)范租賃雙方公正簽約履約，明確租賃期間，出租人不得單方上調(diào)租金等。

租賃房屋不備案逾期將被罰款

新《規(guī)則》，規(guī)范了房屋租賃市場(chǎng)上各主體、管理上各環(huán)節(jié)所有參與者的行為，保障了承租人的合法權(quán)益：通過(guò)開(kāi)放式的服務(wù)模式，讓承租人獲取居所信息的渠道更為廣泛；通過(guò)備案，讓承租人享受積分制的公共服務(wù)權(quán)益更加有保障。

作假將入誠(chéng)信系統(tǒng)

2013年，廣州曾出臺(tái)有關(guān)房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則，但主要是針對(duì)中介促成的租賃合同備案，而新《規(guī)則》則明確，自行簽約也需進(jìn)行網(wǎng)上備案。

據(jù)新《規(guī)則》，自行簽約的，由出租人辦理網(wǎng)上備案手續(xù)；租住租賃企業(yè)房屋的，由企業(yè)辦理網(wǎng)上備案手續(xù)；經(jīng)中介居間促成房屋租賃關(guān)系的，由中介機(jī)構(gòu)辦理網(wǎng)上備案。

出租人、住房租賃企業(yè)以及房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等弄虛作假錄入虛假房屋租賃信息等不良行為將納入誠(chéng)信系統(tǒng)。

對(duì)于出租人沒(méi)有辦理房屋租賃合同登記備案的，將被責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，自然人逾期不補(bǔ)辦登記備案手續(xù)的，處以50元的罰款；法人或者其他組織逾期不補(bǔ)辦登記備案手續(xù)的，處以5000元以上1萬(wàn)元以下的罰款。

備案審核網(wǎng)上進(jìn)行

為了方便市民辦理租賃備案手續(xù)，出租人、住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)完成。

此外，新《規(guī)則》還規(guī)定，租賃供需發(fā)布、備案、審核管理、配套服務(wù)均能在線(xiàn)上進(jìn)行，只要登錄“廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)”等進(jìn)行相關(guān)操作即可。

人屋信息均須“實(shí)名”

為確保租賃住房供需信息的真實(shí)性，《規(guī)則》新增了人、屋實(shí)名的規(guī)定，包括要求服務(wù)平臺(tái)使用人身份必須實(shí)名認(rèn)證，房屋信息也要通過(guò)平臺(tái)的產(chǎn)權(quán)校驗(yàn)和街鎮(zhèn)的人工核查，以保證人、屋信息真實(shí)可靠。

新《規(guī)則》明確，要為公眾提供查詢(xún)服務(wù)、《備案證明》打印服務(wù)。基于該條款，房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)目前已實(shí)現(xiàn)了租賃雙方網(wǎng)上簽約、租金參考價(jià)查詢(xún)、地圖找房、備案查詢(xún)等服務(wù)功能。

據(jù)相關(guān)管理部門(mén)透露，未來(lái)服務(wù)平臺(tái)的租賃信息，將及時(shí)與公安、教育、公積金等部門(mén)對(duì)接，方便承租人辦理居住證、公積金提取等業(yè)務(wù)，享受子女就近入學(xué)等公共服務(wù)。

廣州首次明確住房租賃標(biāo)準(zhǔn)

1：人均居住使用面積≥5㎡

根據(jù)廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委的新規(guī)，廣州今后要嚴(yán)禁群租房。同時(shí)結(jié)合近幾年房屋租賃管理工作的情況，廣州首次明確租房人均居住使用面積不得低于5㎡，考慮到現(xiàn)實(shí)生活中的特殊需要，承租人與同住人之間具有贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系及醫(yī)療護(hù)理等特殊情況的除外。

這一條款的出發(fā)點(diǎn)是通過(guò)設(shè)置人均居住面積解決“群租房”亂象，也緩解相關(guān)的治安、消防、衛(wèi)生等問(wèn)題。

按照新規(guī)，租賃住房應(yīng)當(dāng)符合消防、燃?xì)?、結(jié)構(gòu)、治安、環(huán)保等方面的標(biāo)準(zhǔn)和要求，為承租人提供健康安全的居住環(huán)境，提高居住舒適度，保障承租人的健康安全居住權(quán)益。

2：嚴(yán)禁“房中房”

新規(guī)寫(xiě)明，租客改造住房租賃也有標(biāo)準(zhǔn)。那就是嚴(yán)禁“房中房”，單套住房不能加建廚房、衛(wèi)生間。

3：住房租賃企業(yè)要“以屋管人”

此外，住房租賃企業(yè)也有改造住房租賃的標(biāo)準(zhǔn)，也就是“以屋管人”，住房租賃企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)明確了。

近年來(lái)，國(guó)務(wù)院、建設(shè)部均明確要發(fā)展住房租賃企業(yè)，積極培育經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)。廣州市的住房租賃企業(yè)如雨后春筍，但卻沒(méi)有可依據(jù)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，新規(guī)對(duì)企業(yè)租賃住房的改造劃了界限，“以屋管人”就是住房租賃企業(yè)要把管理標(biāo)準(zhǔn)固化下來(lái)，負(fù)責(zé)房屋的服務(wù)及安全工作，以維護(hù)社會(huì)治安的穩(wěn)定。

4：嚴(yán)禁“膠囊公寓”

新規(guī)還寫(xiě)明了宿舍型住房租賃的標(biāo)準(zhǔn)，即嚴(yán)禁“膠囊公寓”。新規(guī)明確了單位宿舍、住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)的宿舍型公寓和集中式公寓的租賃住房的標(biāo)準(zhǔn)，人均使用面積不得小于宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的相關(guān)規(guī)定。合理引導(dǎo)、鼓勵(lì)宿舍型租賃住房的發(fā)展，禁止經(jīng)營(yíng)“膠囊公寓”。

廣州發(fā)布首個(gè)住房租賃合同網(wǎng)簽范本

明確租賃期間出租人不得單方上調(diào)租金

合同文本還要求明確房屋限住人數(shù)，從源頭嚴(yán)防群租亂象；還強(qiáng)調(diào)不能利用廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下室儲(chǔ)藏室居住，防范安全隱患。

此外，明確租賃期間出租人不得單方上調(diào)租金，租賃期滿(mǎn)承租人在同等條件下可優(yōu)先續(xù)租房屋。既穩(wěn)定了租金，又穩(wěn)定了長(zhǎng)期租賃關(guān)系，維護(hù)了承租人的合法權(quán)益。

明確房屋維修責(zé)任

出租屋有了損壞，到底是業(yè)主來(lái)維修還是承租人來(lái)維修，沒(méi)有一個(gè)明確的責(zé)任劃分，容易導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。而合同文本就對(duì)房屋維護(hù)及維修的主體和責(zé)任進(jìn)行了明確，避免了責(zé)任主體混亂。

例如，條款中明確，對(duì)于房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施因自然屬性或合理使用而導(dǎo)致的損耗，乙方（承租人）應(yīng)及時(shí)通知甲方（出租人）修復(fù)。甲方應(yīng)在接到乙方通知后啟動(dòng)維修。逾期不啟動(dòng)維修的，乙方可代為維修，維修方案經(jīng)甲方同意后，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。因維修房屋影響乙方使用的，應(yīng)減少影響天數(shù)的租金或增加相應(yīng)天數(shù)的免租金期限。

此外，合同文本也明確了住房租賃合同登記備案的主體及方式。

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