每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 金喆 陳鵬麗    

每經(jīng)記者 金喆 陳鵬麗 每經(jīng)編輯 張海妮

縱觀珠江實(shí)業(yè)（600684，SH）近10年開發(fā)的項(xiàng)目，多個(gè)地塊的拿地時(shí)間已超過10年，在建項(xiàng)目的進(jìn)度也比較緩慢。如此一來，好處是公司拿地成本低，賺了不少土地升值的錢；壞處是開發(fā)慢，資金被占用，無法高杠桿，也無法高周轉(zhuǎn)，結(jié)果就是公司規(guī)模很難做大。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者9月下旬實(shí)地走訪了珠江實(shí)業(yè)位于廣州鬧市區(qū)的珠江頤德大廈、珠江璟園和御東雅苑三個(gè)項(xiàng)目。其中，珠江頤德大廈在2012年年底便進(jìn)入施工狀態(tài)，直到今年第三季度才顯示為竣工，建設(shè)周期超過4年。

11月4日，負(fù)責(zé)珠江頤德大廈招租的一名工作人員告訴記者，目前已在招租，部分樓層有人辦公。對(duì)于多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展緩慢的問題，記者向珠江實(shí)業(yè)發(fā)送了采訪提綱，公司證券事務(wù)代表姜英偉9月28日回復(fù)稱，已就采訪情況上報(bào)，不清楚可回復(fù)的具體時(shí)間。但截至發(fā)稿，記者未收到珠江實(shí)業(yè)的回應(yīng)。

珠江頤德大廈項(xiàng)目：拿地到竣工耗時(shí)近10年

珠江實(shí)業(yè)起家于1985年，是廣州市成立最早的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)之一。遺憾的是，這家已過“而立之年”的房企沒有延續(xù)早年輝煌的業(yè)績，在新進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)上有些遲緩。

在珠江實(shí)業(yè)過往的資料中，“珠江頤德大廈”的名稱第一次出現(xiàn)，是在2014年年報(bào)中，而在此之前一直以“S8項(xiàng)目”命名。據(jù)當(dāng)時(shí)的年報(bào)介紹，珠江頤德大廈項(xiàng)目位于廣州市東風(fēng)中路與倉邊路交匯處西南側(cè)，地處越秀區(qū)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，臨近省、市兩級(jí)政府，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目總用地面積7445平方米，定位為超甲級(jí)智能生態(tài)寫字樓。

實(shí)際上，2008年珠江實(shí)業(yè)就從大股東廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)）和關(guān)聯(lián)公司手中接手了上述地塊。根據(jù)珠江實(shí)業(yè)2008年10月的公告，公司與廣州市東建實(shí)業(yè)總公司（以下簡稱東建實(shí)業(yè)）、中拓地產(chǎn)有限公司（以下簡稱中拓地產(chǎn)）和珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)擬定了《S8地塊國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，以1.56億元收購S8地塊項(xiàng)目。其中，東建實(shí)業(yè)為珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)的全資子公司，中拓地產(chǎn)為東建實(shí)業(yè)全資境內(nèi)子公司。

珠江實(shí)業(yè)在公告中表示，根據(jù)廣州中天衡資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，S8地塊項(xiàng)目在評(píng)估基準(zhǔn)日2008年10月6日的評(píng)估結(jié)果為1.56億元，折合樓面地價(jià)僅為3850元/平方米，與上年同期相比已有較大幅度下降，較低的地價(jià)將為項(xiàng)目的成功開發(fā)起到良好的基礎(chǔ)作用。

但是，S8地塊的開發(fā)計(jì)劃卻一再延遲。珠江實(shí)業(yè)發(fā)布的《2009年度股東大會(huì)會(huì)議資料》顯示，由于涉及中拓公司境外企業(yè)的法律地位問題，辦理《國有土地使用證》進(jìn)度較為緩慢。2011年6月份，珠江實(shí)業(yè)又表示“S8項(xiàng)目已取得土地證，爭取2011年底開工建設(shè)”。但是，S8項(xiàng)目的正式開工時(shí)間為2012年12月，比最初計(jì)劃的開工時(shí)間推遲了兩年。

珠江實(shí)業(yè)在2013年年報(bào)中稱，S8項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2015年第二季度達(dá)到預(yù)售條件，2016年竣工。但直至2017年6月，珠江頤德大廈還處于在建狀態(tài)。2017年半年報(bào)顯示，珠江頤德大廈總建筑面積為5.87萬平方米，在建建筑面積5.87萬平方米，對(duì)應(yīng)的截至報(bào)告期末已竣工面積為零。

9月27日上午，記者來到位于小北路和東風(fēng)中路交叉口的珠江頤德大廈，一樓大堂正門處的“頤德中心”四個(gè)字格外醒目，外圍處于半圍蔽的狀態(tài)。

▲9月下旬，記者走訪珠江頤德大廈，大廈一樓大堂處于圍蔽狀態(tài)  每經(jīng)記者 金喆/攝

當(dāng)記者以租客身份咨詢時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)一位工作人員表示，該寫字樓目前只接受整層出租，官方報(bào)價(jià)是150元/平方米·月，目前部分樓層已經(jīng)有租客在辦公。

根據(jù)10月23日珠江實(shí)業(yè)披露的2017年三季報(bào)顯示，珠江頤德大廈已經(jīng)竣工。這意味著，從2008年拿地到項(xiàng)目竣工，耗時(shí)幾近10年。珠江實(shí)業(yè)2017年三季報(bào)顯示，珠江頤德大廈已竣工面積為58745平方米，可供出售總面積為39112.47平方米，2017年1~9月已售面積為零，39112.47平方米的物業(yè)待售。

11月4日，記者再次致電珠江頤德大廈管理處服務(wù)中心，工作人員表示，該寫字樓只接受整層出租，目前已出租一部分物業(yè)，有一家單位已經(jīng)開始營業(yè)。

珠江璟園項(xiàng)目：涉訴訟“沉睡”8年

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，珠江實(shí)業(yè)的土地短板飽受詬病，但公司對(duì)具體項(xiàng)目的開發(fā)似乎并不著急，多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度較慢。除珠江頤德大廈外，公司開發(fā)的珠江璟園項(xiàng)目也因?yàn)樵V訟糾紛“沉睡”8年。

在寸土寸金的珠江新城，珠江實(shí)業(yè)參與的項(xiàng)目不多，頤德公館（項(xiàng)目名稱為珠江璟園）便是公司近年打造的重磅項(xiàng)目。珠江實(shí)業(yè)在2011年年報(bào)中這樣描述——頤德公館位于珠江公園正南，是正望廣州中央公園核心的最后地塊，公司目標(biāo)是將該項(xiàng)目打造成為廣州住宅城市名片。

2016年的一波行情，將珠江新城地段的二手房價(jià)格抬上了8萬元/平方米，有些樓盤甚至超過10萬元/平方米。

11月2日下午，記者來到珠江璟園的項(xiàng)目所在地。在靠近珠江公園的馬路南側(cè)，一排藍(lán)灰色的高層建筑和少數(shù)低密度大戶型圍繞而成的小區(qū)便是頤德公館。從外圍看小區(qū)的陽臺(tái)，入住率并不低。

但實(shí)際上，這個(gè)位于黃金地段的重磅項(xiàng)目曾經(jīng)一度“沉睡”近10年。早在1998年，珠江實(shí)業(yè)與廣州宏瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱宏瀚公司，后更名為尚東地產(chǎn)）擬合作開發(fā)珠江新城L2、L3-1、L3-2三個(gè)地塊。根據(jù)珠江實(shí)業(yè)的公告，珠江實(shí)業(yè)將支付3.35億元換取獨(dú)立承包經(jīng)營上述3個(gè)地塊的權(quán)利。當(dāng)時(shí)雙方還約定，宏瀚公司要先完成珠江實(shí)業(yè)對(duì)該項(xiàng)目的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》及《用地規(guī)劃許可證》的加名手續(xù)，然后再于1999年年底完成退出該項(xiàng)目的合作手續(xù)。

但是，宏瀚公司一直沒有如期完成退出該項(xiàng)目的手續(xù)，致使珠江實(shí)業(yè)一度無法獲得上述地塊的獨(dú)立使用權(quán)，無法啟動(dòng)項(xiàng)目的開發(fā)。

在合作中出現(xiàn)分歧后，宏瀚公司對(duì)珠江實(shí)業(yè)提起訴訟，然而沒想到的是，這場(chǎng)訴訟竟然持續(xù)了8年。直到2006年1月，珠江實(shí)業(yè)才宣布與宏瀚公司達(dá)成和解，珠江實(shí)業(yè)正式獲得珠江新城L3-1、L3-2地塊開發(fā)權(quán)（項(xiàng)目名為珠江璟園）。據(jù)海通證券在2008年發(fā)布的一份研究報(bào)告顯示，珠江璟園樓面地價(jià)不過2300元/平方米。

2011年，珠江璟園項(xiàng)目正式登場(chǎng)。截至今年9月底，珠江璟園仍有6413.11平方米未銷售，今年1~9月份已銷售的面積為69.29平方米。

然而，需要注意的是，珠江璟園項(xiàng)目從入手地塊至今，已有19個(gè)年頭。

不過，這些低地價(jià)項(xiàng)目經(jīng)過漫長的開發(fā)周期后，也一定程度上讓珠江實(shí)業(yè)賺得盆滿缽滿。2012年，珠江實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入17.97億元，珠江璟園貢獻(xiàn)了12.05億元收入；2013年珠江實(shí)業(yè)的營業(yè)收入為23.37億元，珠江璟園貢獻(xiàn)了14.14億元。

對(duì)于以上項(xiàng)目的進(jìn)度問題，截至發(fā)稿前，珠江實(shí)業(yè)仍未回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的采訪提綱。(實(shí)習(xí)生劉晨光對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))