每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者?金喆?陳鵬麗    

每經(jīng)記者 金喆 陳鵬麗 每經(jīng)實習(xí)編輯 任芷霓

1993年，珠江實業(yè)（600684，SH）以廣州本地第一家房地產(chǎn)企業(yè)在上交所上市的時候，保利地產(chǎn)（600048，SH）才剛成立一年時間，恒大、富力還未出山。然而令珠江實業(yè)意想不到的是，經(jīng)過中國房地產(chǎn)的“黃金十年”，這家老牌房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)被房地產(chǎn)界的一波波“后浪”遠遠甩在了背后。

10月23日，珠江實業(yè)發(fā)布2017年三季報顯示，今年前9個月實現(xiàn)營業(yè)收入31.29億元，同比增加2.43%；歸屬于上市公司股東的扣非后凈利潤為2.25億元，同比下滑7.96%。同期的保利地產(chǎn)和萬科A（000002，SZ）分別實現(xiàn)營業(yè)收入755.40億元及1171.01億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤分別為82.69億元、110.91億元。

對比之下，珠江實業(yè)的營業(yè)收入不如上述兩家地產(chǎn)大鱷的凈利潤，難免有些讓人唏噓。從2016年的數(shù)據(jù)來看，珠江實業(yè)也被萬科遠遠甩在身后，珠江實業(yè)的年銷售額不到萬科的2%。不僅如此，珠江實業(yè)可以開發(fā)的土地資源捉襟見肘。與大多數(shù)稍有名氣的地產(chǎn)商相比，珠江實業(yè)在跑馬圈地、項目開發(fā)的進度上均顯得格外遲緩。

▲珠江實業(yè)集團大樓外景  每經(jīng)記者 金喆/攝

昔日巨頭跌出房企TOP200外 

珠江實業(yè)的前身是廣州珠江房地產(chǎn)公司，是原廣州珠江實業(yè)總公司(廣東珠江實業(yè)集團有限公司的前身)的全資附屬企業(yè)，初創(chuàng)于1985年4月。1992年10月，改為股份制企業(yè)。1993年10月28日，在上海證券交易所掛牌上市。

回溯到上世紀(jì)90年代，珠江實業(yè)曾經(jīng)與廣州市城建總（如今的越秀地產(chǎn)）和廣信房產(chǎn)并稱為廣州房地產(chǎn)市場的“三大寡頭”。穿梭在廣州的老城區(qū)，四處可見珠江實業(yè)早年開發(fā)的項目，如淘金北小區(qū)、站前路小區(qū)、松柏崗小區(qū)、昌崗中路小區(qū)等。此外，珠江實業(yè)還承建了白天鵝賓館、中國大酒店、花園酒店、廣州體育館等多個廣州市地標(biāo)性建筑。

然而，二十年后，珠江實業(yè)卻在激烈的市場競爭中漸漸淡出人們的視野，且逐漸被邊緣化。

財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，珠江實業(yè)2017年1~9月份營業(yè)收入僅同比增長2.43%，扣非后凈利潤同比下滑7.96%。

克而瑞研究中心發(fā)布的《2016年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額排行榜TOP200》也顯示，無論是按照流量凈額還是權(quán)益金額口徑統(tǒng)計，珠江實業(yè)均未進入國內(nèi)房企的前兩百位。從2016年的銷售收入來看，其距離第200位的青島銀盛泰還有近10億元的差距。

從珠江實業(yè)2010年以來的收入曲線來看，公司一直保持向上的增長趨勢。2010年到2016年，珠江實業(yè)的營業(yè)收入已從6.53億元增長到41.01億元，但同期的凈利潤增幅卻沒有出現(xiàn)三級跳，僅從1.32億元增長到3.33億元。珠江實業(yè)在2013年迎來它的業(yè)績最高峰，2013年公司實現(xiàn)凈利潤4.5億元，此后至今，珠江實業(yè)的凈利潤再也沒能回到2013年的水平。

放眼廣州的其他幾家上市公司，在中國房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年里，恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)的年銷售額早已進入千億俱樂部，“同門兄弟”越秀地產(chǎn)也在向300億元的銷售目標(biāo)發(fā)起沖擊。對比之下，珠江實業(yè)一年不足50億元的營業(yè)收入更是相形見絀。

▲珠江實業(yè)位于珠江新城的項目珠江璟園（又名頤德公館） 實習(xí)生 劉晨光/攝

后續(xù)項目跟進乏力  

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，土地儲備少、項目開發(fā)周期長或是珠江實業(yè)逐漸邊緣化的重要原因。珠江實業(yè)也曾在年報中坦言，公司現(xiàn)有土地資源占用了大量資金，是公司盤活存量、實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的巨大障礙。

事實上，早在2013年，珠江實業(yè)的管理層就意識到這樣的問題。其時任財務(wù)總監(jiān)張逸波在2012年年度業(yè)績說明會上表示，公司遇到的最大困難就是土儲不足，正在積極拓展。但從2016年年報和2017年半年報來看，珠江實業(yè)還未擺脫可開發(fā)項目匱乏帶來的煩惱。

2017年半年報顯示，截至6月底，珠江實業(yè)有12個待建、在建和在售的項目，分布在廣州、湖南、安徽和海南等區(qū)域。在售項目中，三亞市河西區(qū)的金水灣項目已售面積最大，達到6.39萬平方米。

截至上半年末，珠江實業(yè)有6個項目顯示處于在建狀態(tài)，湖南長沙的華英項目和海南?？诘奈逶春有蓍e度假村處于前期策劃和規(guī)劃報建的狀態(tài)。今年上半年，珠江實業(yè)上述12個項目房產(chǎn)已售面積為13.53萬平方米，截至報告期末的尚余未銷售面積為91.54萬平方米。

盡管2003年全國房地產(chǎn)進入井噴期，但珠江實業(yè)的發(fā)展卻停滯不前，基本上只維持每年一個新項目開售及搭配部分尾貨銷售的模式。在土地市場上，珠江實業(yè)也鮮有露面，除了2006年在長沙市獲得近2000畝土地儲備、2012年以4.16億元競得湖南長沙商住地塊及今年7月子公司以12.76億元報價競得海珠區(qū)昌崗中路100號橡膠新村東部地塊以外，珠江實業(yè)在廣州土地市場幾無動作。

《每日經(jīng)濟新聞》記者進一步梳理發(fā)現(xiàn)，即便是對已有項目的開發(fā)，珠江實業(yè)的進度也相當(dāng)緩慢。2013年至2016年，珠江實業(yè)披露的開發(fā)投資項目數(shù)量分別為8個、9個、11個和12個，多個項目的開發(fā)周期超過5年。

而一些項目經(jīng)過高峰推廣后，銷售進展也比較緩慢。位于廣州鬧市區(qū)的廣州珠江璟園，盡管已在2014年竣工，截至2014年底的尚余未銷售面積為1.40萬平方米，但到今年9月底仍有6413.11平方米未售。2015年竣工的御東雅苑，仍有3294.07平方米未售。此外，2012年底就投入建設(shè)的珠江頤德大廈，今年第三季度方才竣工，尚余未銷售面積為3.91萬平方米。

一位廣州本土的房地產(chǎn)人士向記者透露，以前珠江實業(yè)的發(fā)展主要依靠其集團公司劃撥低價的優(yōu)質(zhì)土地，因此在廣州中心城區(qū)天河、越秀均有項目開發(fā)。但隨后公司的擴張沒有跟上房企的去化進度，導(dǎo)致后續(xù)項目緊缺。近幾年來，珠江實業(yè)主要通過與其他地產(chǎn)公司合作拿地擴充土地儲備。

9月28日，《每日經(jīng)濟新聞》記者曾就上述問題前往珠江實業(yè)位于廣州市越秀區(qū)的總部進行采訪，但相關(guān)人員均在開會。對于記者發(fā)送的采訪提綱傳真和現(xiàn)場遞交的采訪提綱，截至發(fā)稿時，珠江實業(yè)方面也未給予回復(fù)。

（實習(xí)生劉晨光對本文亦有貢獻）