每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 程 成 每經(jīng)編輯 曾健輝    

每經(jīng)記者 吳若凡 程 成 每經(jīng)編輯 曾健輝

許久未被市場(chǎng)關(guān)注的上海證大（00755。HK），因其大股東香港冉盛發(fā)展有限公司（冉盛置業(yè)發(fā)展有限公司全資附屬公司，以下簡(jiǎn)稱冉盛公司）近日出售股份一事再次引起市場(chǎng)關(guān)注。回顧上海證大上次引起市場(chǎng)高度關(guān)注時(shí)，還得追溯到7年前的2010年。當(dāng)年2月，其以92.2億元拿下上海外灘8-1金融地塊，刷新上海高價(jià)地新紀(jì)錄，并一度被外界解讀為“蛇吞象”。

隨后，2009年?duì)I業(yè)收入僅約22億港元的上海證大，在巨大的資金壓力下引入復(fù)星、綠城等企業(yè)共同開發(fā)外灘地王項(xiàng)目，隨后又因出售項(xiàng)目股份予SOHO中國(guó)而引發(fā)紛爭(zhēng)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)比上海證大近幾年的財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，以2014年為分界，該公司資產(chǎn)負(fù)債率在逐年升高，而盈利能力則不斷下降。

“蛇吞象”的后遺癥

來自Wind資訊的數(shù)據(jù)顯示，上海證大2014年、2015年、2016年期間凈利潤(rùn)分別為-4.38億港元、-9.57億港元、-10.35億港元，2017年上半年的凈利潤(rùn)則已虧損2.1億港元。“這說明企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力不行。”對(duì)此，資深地產(chǎn)人士薛建雄直言。

2014年顯然是特殊的一年。此前的上海證大“一路狂飆”：2010年2月以92.2億元?jiǎng)?chuàng)紀(jì)錄的價(jià)格拿下上海外灘8-1地塊；2013年更外出南非約翰內(nèi)斯堡以10.61億南非蘭特（約8.38億港幣）收購項(xiàng)目；2014年初，以最高代價(jià)11.94億元人民幣收購中冶南京下關(guān)高價(jià)地。

“蛇吞象”帶來的加壓反應(yīng)立即呈現(xiàn)在上海證大的負(fù)債上。財(cái)報(bào)顯示，2014年末、2015年末、2016年末、2017年年中，其資產(chǎn)負(fù)債率分別為70.47%、78.22%、84.59%及85.83%。

期間，在2015年2月7日，戴志康正式以總價(jià)12.507億港元將其和女兒持有的上海證大42.03%股份全部賣給中國(guó)東方資產(chǎn)管理（國(guó)際）控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱東方資管國(guó)際）。

根據(jù)《中國(guó)東方資產(chǎn)管理（國(guó)際）控股有限公司2017年公開發(fā)行公司債券募集說明書》顯示，2015年度，由上海證大產(chǎn)生的溢利計(jì)入（東方資管國(guó)際），來自終止經(jīng)營(yíng)的年度溢利為13.97億港元；2016年，由上海證大分類為聯(lián)營(yíng)公司之前產(chǎn)生的溢利計(jì)入（東方資管國(guó)際），來自終止經(jīng)營(yíng)的年度溢利為-12.87億港元。

上述說明書顯示，在2015年東方資管國(guó)際已將上海證大的資產(chǎn)分類為持作出售資產(chǎn)，至2017年9月1日東方資管國(guó)際將上海證大的股權(quán)分類為“可供出售投資”。

對(duì)此，據(jù)一位不愿透露姓名的會(huì)計(jì)分析師告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從字面意思上看，可能反映出東方資產(chǎn)準(zhǔn)備出售這部分股權(quán)。

對(duì)于上述公司債說明書中涉及的投資收益，以及未來的后續(xù)計(jì)劃等相關(guān)事項(xiàng)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電股東方之一的東方資管負(fù)責(zé)國(guó)際信息披露的負(fù)責(zé)人陳琳，對(duì)方表示自己只是管財(cái)務(wù)的，對(duì)于證大方面的事物并不清楚，建議記者直接去問證大。隨后，記者致電中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司北京總部電話，接電話的總機(jī)明確表示不接受媒體采訪，隨后掛斷電話。

1年內(nèi)要償還38.6億港元

據(jù)上海證大2017年上半年財(cái)報(bào)，商業(yè)地產(chǎn)和酒店經(jīng)營(yíng)占比大。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，在總計(jì)225億港元的資產(chǎn)中，發(fā)展中物業(yè)及完成待售物業(yè)高達(dá)100億港元。對(duì)此，一券商分析師告訴記者，對(duì)于證大這樣規(guī)模的公司來說，結(jié)合其物業(yè)開發(fā)的類型，說明存貨占比偏高。

國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，持有的土地庫存需要大量資金去盤活，而商業(yè)地產(chǎn)和酒店產(chǎn)生的現(xiàn)金流不足以去盤活。這主要是因?yàn)?，這類資產(chǎn)所占資金大回報(bào)周期長(zhǎng)，除非整體出售，否則對(duì)公司現(xiàn)金流沒有幫助，在公司欠債較多的情況下，反而需要額外補(bǔ)貼這類商用物業(yè)。

此外，Wind數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，證大的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用這三項(xiàng)費(fèi)用的占比中，光財(cái)務(wù)就占到營(yíng)業(yè)收入的31.92%。“財(cái)務(wù)費(fèi)用高，說明借款成本高，而成本高則表明公司項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度慢，因?yàn)橥顿Y時(shí)間越長(zhǎng)，越需要持續(xù)的借款資金，財(cái)務(wù)費(fèi)用隨即增加。”上述券商分析師表示。

同時(shí)，今年上半年證大的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率只有0.03，近3年速動(dòng)比率從0.79降到0.50（Wind數(shù)據(jù)）。黃立沖表示，速動(dòng)比率是看流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的比值，如此低的數(shù)值說明證大支持流動(dòng)負(fù)債的資產(chǎn)不足，進(jìn)一步說明其償還負(fù)債能力不強(qiáng)。

根據(jù)2017年半年報(bào)，上海證大綜合借貸及貸款約為86.37億港元，其中38.6億港元須于1年內(nèi)償還，而47.77億港元須于1年后償還。在現(xiàn)金流方面，上海證大除投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為凈流入外，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、融資活動(dòng)現(xiàn)金流均為凈流出。

資產(chǎn)負(fù)債方面，2017年上半年末上海證大總資產(chǎn)達(dá)到225億港元，總負(fù)債194億港元，資產(chǎn)負(fù)債率為86%。

財(cái)報(bào)顯示，上海證大的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率和銷售毛利率2014年至2017年中報(bào)中持續(xù)為負(fù)。比如，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率分別為負(fù)5.11%、負(fù)18.60%、負(fù)18.76%及負(fù)21.32%（Wind數(shù)據(jù)），這在港股市場(chǎng)上市房企中較為少見。黃立沖表示，如果是一家賺錢的港股公司，利潤(rùn)率不可能為負(fù)，為負(fù)數(shù)則說明其主營(yíng)業(yè)務(wù)持續(xù)虧損。

黃立沖直言，證大一直把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)做情懷和“藝術(shù)品”來做，焉能不虧。

薛建雄表示，上海證大原本的土地儲(chǔ)備是不錯(cuò)的，關(guān)鍵是企業(yè)財(cái)務(wù)狀況不樂觀，尤其是現(xiàn)金流。如果這次上海證大能“充血”，趁此啟動(dòng)一波外部融資，平衡負(fù)債表、緩解資金壓力，不失為再次振作的機(jī)會(huì)。