每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 蔡雅蕓    

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每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 盧祥勇

收房近4年始終拿不到不動產(chǎn)權(quán)證，這已成為和記黃埔成都南城都匯部分業(yè)主們的集體心病。

李先生是成都南城都匯的業(yè)主之一。他于2012年9月買了南城都匯四期的房子，但自2014年3月收房后至今，仍未拿到房子的產(chǎn)權(quán)證。

近日，有南城都匯項目的銷售人員向業(yè)主解釋稱，延期辦證的原因系雙證合一、營改增等政策原因。但事實是否真的如此？《每日經(jīng)濟新聞》記者展開了調(diào)查。

業(yè)主：收房三年多 不動產(chǎn)證不見身影

“我們小區(qū)經(jīng)常因為各種問題成為新聞頭條，已經(jīng)習(xí)慣了。”李先生對記者無奈地笑笑。“其他業(yè)主有遇到房子裂縫的，也遇到過物業(yè)通知大幅度漲價車位租金業(yè)主不同意鬧糾紛的，但現(xiàn)在我就想盡快拿到不動產(chǎn)證。”他說。

南城都匯項目系和記黃埔2004年以21.35億元總價拿下1036.47畝地塊打造的樓盤，到目前，項目仍有7期及8期地塊在建。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到位于成都劍南大道北段的南城都匯四期小區(qū)。據(jù)該小區(qū)一位業(yè)主稱，極少數(shù)業(yè)主在2015年自行辦理了房產(chǎn)證以解決小孩的戶口問題。

該業(yè)主介紹，由于自己是外地戶口，需要房產(chǎn)證才能解決小孩的上學(xué)問題，他們催促開發(fā)商后無果，只得重新繳納契稅后在不到一個月的時間成功辦理房產(chǎn)證，再去南城都匯委托的律師事務(wù)所將交房時繳納給開發(fā)商的契稅退回。

盡管有業(yè)主自行辦理了房產(chǎn)證，但仍有諸多問題遺留。因為根據(jù)現(xiàn)行政策，落戶、二手房交易均需要有不動產(chǎn)證。

項目所在地的成都市高新區(qū)國土局相關(guān)人員對記者表示，“在2016年11月前，國土證和房產(chǎn)證兩證分開，很多人只知道辦房產(chǎn)證，沒有辦國土證，導(dǎo)致現(xiàn)在出現(xiàn)很多國土和房產(chǎn)證的用途、面積信息不一致無法換不動產(chǎn)證的情況。另外只有房產(chǎn)證沒有國土證，也無法換證，最直接的影響就是無法進行二手房交易。”

有業(yè)主透露，目前南城都匯的業(yè)委會正在協(xié)調(diào)維權(quán)事宜。在南城都匯與購房者簽訂的購房合同上有明確約定，“自商品房交付使用之日第721日起計算，每逾期一日，由出賣人向買受人按買受人已付房價款的萬分之壹支付違約金直至取得房屋轉(zhuǎn)移登記所有權(quán)屬證書之日止。”

也就是說，自交房使用后的720日內(nèi)，南城都匯應(yīng)為業(yè)主辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。南城都匯四期于2014年3月交房，但3年多過去，不少業(yè)主至今仍未拿到房屋的產(chǎn)權(quán)證。

和黃成都：與政府溝通推進申請流程

對南城都匯項目的相應(yīng)情況，《每日經(jīng)濟經(jīng)濟》記者近日從成都高新區(qū)相關(guān)部門了解到，根據(jù)成都市不動產(chǎn)登記中心關(guān)于宗地整體竣工后國有建設(shè)用地上房屋所有權(quán)首次登記流程的相關(guān)要求，宗地整體竣工后，建設(shè)單位應(yīng)向登記中心申請辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)變更（竣工）登記，開發(fā)商或者業(yè)主個人才可以進行房屋的新辦產(chǎn)權(quán)。

記者還了解到，根據(jù)道路規(guī)劃，南城都匯項目一共分割分成了18宗地塊，但目前只有1A、1B、2A、2B、3B的地塊申請了竣工登記，而其他地塊，不是資料有問題已經(jīng)在去年年底退件，就是完全沒有申請。這就意味著，截止目前，只有前三期的5宗地塊，完成了相關(guān)的國土手續(xù)。

對房屋久未能辦理產(chǎn)權(quán)證，有南城都匯的銷售人員稱，是由于南城都匯與客戶簽訂購房合同以及辦理產(chǎn)權(quán)事宜都是委托給律師事務(wù)所統(tǒng)一辦理，與其他開發(fā)商有專門的產(chǎn)權(quán)部不同，因此時間效率上會慢一點，同時由于雙證合一以及營改增等政策問題也會導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證辦理延期。

恒城律師事務(wù)所是南城都匯四期幾家受委托辦理產(chǎn)權(quán)律所中的一家。恒城律所一名工作人員稱，“目前4A期處在核完稅的狀態(tài)，但暫時不能向房管局遞件，因為雙證合一之后開發(fā)商一直沒做完地籍調(diào)查，我們只有在地籍調(diào)查做完之后，才能分批次遞件。我們也很被動，因為是需要接開發(fā)商通知才能進入下一個流程。”

但一位熟悉相關(guān)流程的專業(yè)人士稱，地籍調(diào)查實際只是“萬里長征”的第一步。

對于產(chǎn)權(quán)證的辦理問題，和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，該司已不斷努力并持續(xù)派員與政府相關(guān)部門積極溝通以推動及促進申請流程，并嚴格按照合同約定履行相關(guān)責(zé)任。

律師：或存在三大原因?qū)е掠馄?/h2>

近兩個月，南城都匯四期匯尚園及5B匯朗園有業(yè)主就不能辦理不動產(chǎn)證向成都高新區(qū)官方網(wǎng)站進行反映。

就此，成都高新區(qū)政務(wù)服務(wù)中心回復(fù)稱，據(jù)政府部門核實，南城都匯目前涉及規(guī)劃調(diào)整，按相關(guān)要求規(guī)劃調(diào)整后，開發(fā)商應(yīng)先到成都市國土局辦理土地出讓合同變更手續(xù)，之后由開發(fā)商申請辦理竣工登記手續(xù)（含權(quán)屬調(diào)查、稅費結(jié)算、房地數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)工作），只有上述手續(xù)完成后才能為小區(qū)業(yè)主辦理不動產(chǎn)權(quán)證。

事實上，由于竣工登記是依申請登記，即若開發(fā)商不申請，不動產(chǎn)登記中心不能強制其辦理竣工。因此，只要南城都匯的開發(fā)商不辦理竣工登記等相關(guān)業(yè)務(wù)，其業(yè)主就無法辦理不動產(chǎn)權(quán)。

成都高新區(qū)國土局工作人員對《每日經(jīng)濟新聞》記者解釋道：“竣工驗收的內(nèi)容包括是否增容、土地用途調(diào)整、宗地權(quán)屬界線、竣工等土地利用情況等。國土部門會根據(jù)現(xiàn)行的政策核一個補繳金額，但如果開發(fā)商自己不想辦，就不會來交這個錢。所以我們現(xiàn)在是嚴格按照企業(yè)提交資料，或者至少提交權(quán)屬調(diào)查申請，之后我們才會開展竣工驗收。”

根據(jù)《成都市不動產(chǎn)登記中心關(guān)于宗地整體竣工后國有建設(shè)用地上房屋所有權(quán)首次登記流程的函》規(guī)定，“項目宗地整體竣工后，建設(shè)單位應(yīng)向成都市不動產(chǎn)中心申請辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)變更（竣工）登記，核收《國有土地使用證》原件并出具《國有建設(shè)用地使用權(quán)信息變更證明》，開發(fā)建設(shè)單位持《國有建設(shè)用地使用權(quán)信息變更證明》辦理國有建設(shè)用地上房屋所有權(quán)首次登記。”

事實上，早在南城都匯完成項目整體竣工時，相關(guān)流程就應(yīng)啟動。成都高新區(qū)國土局工作人員認為，雙證合一的執(zhí)行時間是在2016年11月，但南城都匯部分房源在此兩年多前就已交付使用。

記者還了解到，當開發(fā)商手續(xù)齊全，政府相關(guān)部門在不超過一周的時間就能完成竣工登記流程。若出現(xiàn)包括增容、改變土地用途等情況出現(xiàn)，評估流程一般最長不會超過2個月。

中豪律師事務(wù)所權(quán)益合伙人律師高玉林對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，不動產(chǎn)糾紛不受訴訟時效的限制，業(yè)主可以向法院起訴，要求開發(fā)商向業(yè)主支付違約金并要求開發(fā)商盡快辦理不動產(chǎn)證，二是向主管部門投訴催促開發(fā)商辦理。

在高玉林看來，目前開發(fā)商遲遲不辦不動產(chǎn)證的原因可能有三方面，一是前期手續(xù)不全無法辦理，二是開發(fā)商把賣房獲得的資金用以其他投資導(dǎo)致現(xiàn)金短缺，無法完稅及支付其他費用，三是資產(chǎn)仍處于抵押狀態(tài)，開發(fā)商無法償還銀行貸款解除抵押。