北京的樓市在過(guò)去十幾年的時(shí)間里都是財(cái)富與夢(mèng)想的舞臺(tái)，每平方米從幾千元到幾萬(wàn)元甚至十幾萬(wàn)元，在這個(gè)過(guò)程中，有太多的普通人靠著樓市的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的一再“升級(jí)”。無(wú)論是國(guó)際金融危機(jī)，還是政府的歷次調(diào)控打壓，以往的經(jīng)驗(yàn)都最后證明了，炒北京的房子沒(méi)有虧損的那一天。

也許正是出于對(duì)“歷史經(jīng)驗(yàn)”的謎一般自信，雖然當(dāng)下的樓市遭遇著“史上最嚴(yán)調(diào)控”，但由于新房被政府限價(jià)、二手房的降價(jià)超過(guò)20%，使得不少投資需求開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)，都將樓市降價(jià)視作再一次抄底買入、實(shí)現(xiàn)財(cái)富“升級(jí)”的機(jī)會(huì)。然而，歷史真的會(huì)重演嗎？樓市投資還會(huì)像曾經(jīng)那樣一本萬(wàn)利嗎？

事實(shí)上，靠著炒房一夜暴富的故事雖然多，但同樣有很多借著高杠桿鋌而走險(xiǎn)、最后血本無(wú)歸的例子。只是這樣的事例被選擇性地遺忘了。近期，北京青年報(bào)記者走訪了幾個(gè)不同身份的炒房人，他們有的是職業(yè)的炒房者，有的則是剛?cè)肼殘?chǎng)不久的90后，他們的共同特點(diǎn)是，都善于利用金融杠桿，用最小的代價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)炒房夢(mèng)。只是如今，這些炒房客發(fā)現(xiàn)，超出自身實(shí)力的金融杠桿實(shí)現(xiàn)的不是炒房夢(mèng)，而是如同枷鎖一般的沉重包袱，堅(jiān)持下去，意味著每天都要償還高額的利息；割肉離場(chǎng)則代表著投資的血本無(wú)歸。如今樓市對(duì)于這些炒房客來(lái)說(shuō)，不再是想象中的聚寶盆，更像肅殺的修羅場(chǎng)。

懷揣著夢(mèng)想投身炒房

王沖（化名）在2008年以前還是一名普通的工廠員工，上一輩除了一套馬家堡的兩居室外，并沒(méi)有給他留下太多有價(jià)值的東西。那時(shí)的王沖，心里的目標(biāo)就是賺錢，賺很多的錢，可以給兒子以后留學(xué)，可以和妻子任意出去旅游，最關(guān)鍵的是，可以不用再早九晚五地工作，在家就實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由。

一次和朋友的飯局上，王沖偶然聽(tīng)到朋友談起，一位叫做張羽沖的音樂(lè)老師，在2004年買下了50多套北京富力城的房子，賺得了人生的第一桶金，隨后辭去工作變身為專業(yè)的房地產(chǎn)投資人，頻繁出入北京各個(gè)樓盤。

說(shuō)者無(wú)心聽(tīng)者有意，王沖突然發(fā)現(xiàn)，這不就是自己一直夢(mèng)想的生活嗎？不用工作，而且財(cái)務(wù)自由。

于是，王沖利用自己全部的家底和親戚朋友借來(lái)的錢，買了兩套榮豐2008的小戶型，兩年后，順利賣出，賺得了投資房產(chǎn)的第一桶金。

此后的幾年，王沖變身成為朋友眼中的“帶頭大哥”，投資房產(chǎn)屢試不爽，從北京到環(huán)京，經(jīng)過(guò)了幾年的折騰，王沖基本實(shí)現(xiàn)了自己的人生目標(biāo)。早已辭去工作的他，已經(jīng)把兒子送到了國(guó)外讀書，自己專心做著投資房子的買賣。

今年一季度，王沖剛剛賣掉了在固安投資的5套房子，實(shí)現(xiàn)了翻倍的獲利，拿著閑錢的他又將目光瞄回了北京，那時(shí)的北京二手房幾乎一天一價(jià)，一套房一晚上漲價(jià)10萬(wàn)元是正常不過(guò)的事。這樣的大好形勢(shì)讓這些年炒房獲利頗豐的王沖動(dòng)了心，很快他就用侄子和兒子的名義在北緯40度買了兩套房子，一套高層、一套洋房，從看房到簽約，所有手續(xù)兩天內(nèi)就完成了。“兩年價(jià)格至少再上漲50%。”王沖對(duì)北京青年報(bào)記者說(shuō)。簽約后的他，按照自己一貫的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為兩年50%的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)是很保守的預(yù)計(jì)了。

與資深職業(yè)房產(chǎn)投資人王沖不同，許達(dá)（化名）則是一名普通的央企員工，90后的他，在北京讀完大學(xué)就去英國(guó)深造了兩年，回國(guó)后進(jìn)入了國(guó)家電網(wǎng)通州分公司，因?yàn)殡娏ぷ鞯男枰?，通過(guò)電網(wǎng)的鋪設(shè)，許達(dá)比大部分普通人更早地感受到通州正在發(fā)生的變化。對(duì)于通州的稱呼，也從最初他嘴里的“村兒”變成了“大通州”，直到現(xiàn)在的“市中心”。

由于工作關(guān)系，通州核心區(qū)的電網(wǎng)鋪設(shè)和規(guī)劃，許達(dá)都查看過(guò)，進(jìn)一步增加了他對(duì)通州，尤其是運(yùn)河核心區(qū)未來(lái)發(fā)展的信心，眼看著這幾年房?jī)r(jià)的不斷上漲，投資一套房子分一杯羹的想法開(kāi)始清晰。但因?yàn)橄拶?gòu)原因，沒(méi)有購(gòu)房資格并且自身實(shí)力有限的許達(dá)，最后又找到了三個(gè)志同道合的小伙伴，打算通過(guò)湊份子的方式，合力投資一套通州運(yùn)河核心區(qū)的房子。

最后，他們將目標(biāo)鎖定在了運(yùn)河岸邊的一個(gè)商辦項(xiàng)目。用許達(dá)的說(shuō)法就是，既不占購(gòu)房名額，而且距離未來(lái)的北京市中心只有幾分鐘路程，發(fā)展?jié)摿统鲎饣貓?bào)都會(huì)非?？捎^。于是4個(gè)人在年初就湊齊了400多萬(wàn)現(xiàn)金，以公司的名義一起買下了一套小戶型作為投資。

遭遇滑鐵盧老房蟲割肉100萬(wàn)止損

夢(mèng)想的種子播了下去，沒(méi)想到收獲的卻是沉重的負(fù)擔(dān)。王沖買來(lái)投資的兩套房子，一套200多平方米的大戶型，另一套兩居室100平方米左右，年初的成交單價(jià)約合8.7萬(wàn)元/平方米，兩套房子的房款、中介費(fèi)、稅費(fèi)合計(jì)需要2800萬(wàn)左右。但不巧，王沖買房后不久就遭遇了“3·17”樓市調(diào)控，首付的提升、貸款的收緊讓王沖第一次感到了巨大壓力。

由于兒子和侄子名下都有房或者有過(guò)貸款記錄，按照新的政策，兩個(gè)人都被列為非首套購(gòu)房人，首付上浮到八成本已是沉重負(fù)擔(dān)，然而禍不單行，王沖兒子的貸款審批最終沒(méi)有獲批，那套100多平方米的兩居室必須要求全款了。無(wú)奈之下，暫時(shí)沒(méi)有更多現(xiàn)金的王沖只能以更高的杠桿籌錢全款買入。為了湊齊，他抵押了自己住的房子和給兒子畢業(yè)后準(zhǔn)備的婚房，并且又通過(guò)各種小額貸款湊齊了全部的房款。“每個(gè)月大約還款支出就需要8萬(wàn)+。”王沖表示，他本打算持有兩年就出手，扛兩年利息，結(jié)果沒(méi)想到，調(diào)控政策接踵而至，并且高層不斷發(fā)出“房住不炒”的言論，也讓王沖感受到了這次調(diào)控似乎與以往的短線調(diào)整不同，他一直期待的報(bào)復(fù)性反彈還會(huì)不會(huì)來(lái)呢？王沖第一次對(duì)炒房產(chǎn)生了猶豫。

最后苦熬了大半年，如今該小區(qū)的二手房報(bào)價(jià)不斷下挫，已經(jīng)低至74000元/平方米左右，而王沖的貸款利息卻一點(diǎn)也沒(méi)少，每月仍面臨近10萬(wàn)的支出開(kāi)銷。終于扛不住了，王沖最終決定賣掉那套100平方米的兩居室，騰挪資金，力保那套大戶型，做長(zhǎng)期持有的準(zhǔn)備。“算上中介費(fèi)、稅費(fèi)、房子本身的回調(diào)，半年損失了100多萬(wàn)。”王沖表示，投資房子多年，這是第一次虧本。

許達(dá)的情況相比王沖也好不到哪去，他最近半年總是在念叨“第一次炒房，就被套了”。由于“3·17”新政后，商住和商辦類產(chǎn)品再次遭到打擊，市場(chǎng)上的類似項(xiàng)目很長(zhǎng)時(shí)間都沒(méi)有成交，許達(dá)和朋友們合力投資的這套房子，還沒(méi)有收房，在中介那里的報(bào)價(jià)就低過(guò)了買入價(jià)，而且中介還不情愿代理。

“我們4個(gè)的買房錢幾乎都是這些年全部的身家，有個(gè)朋友甚至是拿著剛收到的結(jié)婚彩禮錢就參與進(jìn)來(lái)了。幸虧大家都有房住，有工作，要不真不知道怎么辦。由于沒(méi)交房，賣都賣不出去。”許達(dá)告訴北青報(bào)記者，雖然他暫時(shí)看不到房產(chǎn)升值的盈利點(diǎn)，但好在他們4個(gè)人湊的全款買房，沒(méi)用金融杠桿，并且通州運(yùn)河兩岸的建設(shè)不斷提速，他也期待著未來(lái)能夠租上個(gè)好價(jià)錢。

短期炒房已經(jīng)沒(méi)有盈利點(diǎn)

對(duì)于很多仍打算投資房子的人來(lái)說(shuō)，北京房?jī)r(jià)近期的下降又創(chuàng)造出了新的買入機(jī)會(huì)。新房由于政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)，開(kāi)盤價(jià)普遍低于預(yù)期，二手房?jī)r(jià)格很多小區(qū)的下調(diào)更是達(dá)到了20%以上。

但即便如此，業(yè)內(nèi)一位資深投資人卻對(duì)北青報(bào)記者表示，金融政策的從嚴(yán)從緊，讓房?jī)r(jià)的下降并沒(méi)有落實(shí)到普通買房人身上，短期的炒房已經(jīng)沒(méi)有盈利點(diǎn)了。

這位不愿透露姓名的資深房產(chǎn)投資人告訴北青報(bào)記者，他人生的第一桶金是迫于形勢(shì)所迫，由于生意失敗，只有8萬(wàn)元現(xiàn)金的他，毅然決然買了順義中央別墅區(qū)的某項(xiàng)目，打算“最后一搏”。全身上下的8萬(wàn)元全部用來(lái)做了定金，而后首付仍需要200萬(wàn)元，他開(kāi)始游說(shuō)自己的生意伙伴和親朋好友，承諾20%的年化利息，終于借來(lái)了200萬(wàn)。這名資深房產(chǎn)投資人透露，他當(dāng)時(shí)的打算就是如果失敗了，就賣掉北京的房子還了債，回老家，如果成功了就翻身了。結(jié)果，僅僅一年的時(shí)間，他就賣掉了這套別墅，并還清了所有債務(wù)，還獲利160余萬(wàn)元。從此，買房一定要用杠桿，用別人的錢買房就成了他的信條。

可如今，面對(duì)北京新房、二手房都出現(xiàn)的機(jī)會(huì)，這位資深投資人卻很淡定，“不買，不能買，現(xiàn)在炒房完全不掙錢。”他向北青報(bào)記者透露，一方面“房住不炒”的政策高壓不容忽視，畢竟高層三令五申，不能抱著僥幸心理。另一方面，他曾經(jīng)的投資炒房經(jīng)驗(yàn)都是快進(jìn)快出，但如今，由于首付比例提高到了二套房八成首付，另外貸款政策也不斷收緊，通過(guò)銀行的杠桿獲得資金炒房幾乎是不可能的。如今的抵押貸款通常是房產(chǎn)市價(jià)的基礎(chǔ)上打八折作為評(píng)估價(jià)，能獲得的抵押貸款又要在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上打七折，如此算下來(lái)，一套1000萬(wàn)元的房子，頂多獲得600萬(wàn)元的貸款，年利息最低也是8%，而小額貸款年利息甚至達(dá)到了10%。另外還有重要的一點(diǎn)就是現(xiàn)在的新房，基本都是兩年以后交房，獲得房產(chǎn)證就差不多需要3年，這樣算下來(lái)，投資一套房子，如果要獲利，就要求3年的房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到50%以上。按照往年的政策調(diào)控、房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈的理論，3年50%的漲幅并不難實(shí)現(xiàn)，但如今，政策調(diào)控短時(shí)間沒(méi)有退出的跡象，而且常態(tài)化趨勢(shì)更加明顯，短期利用高杠桿炒房的盈利空間已經(jīng)非常有限了，相反風(fēng)險(xiǎn)卻更高了。

該資深投資人透露，除非自有資金比較充裕，或者為了改善和剛需買房，否則他不建議貿(mào)然用高杠桿投資房子，對(duì)賭調(diào)控政策。

記者手記：跟風(fēng)投資房產(chǎn)要量力而行

投資買房一直都是北京樓市不可避免的話題，誠(chéng)然，歷史的經(jīng)驗(yàn)中太多的人通過(guò)大膽買房實(shí)現(xiàn)了財(cái)富“升級(jí)”，這對(duì)很多人形成了認(rèn)識(shí)上的沖擊，有不少人并非自己真有買房的需求，但是當(dāng)身邊的人都往“車”上擠，就會(huì)產(chǎn)生羊群效應(yīng)，生怕自己“踏空”，現(xiàn)金貶值。

但是，房子并非最理想的流動(dòng)資產(chǎn)，當(dāng)調(diào)控之下金融屬性減退，就會(huì)回歸消費(fèi)和居住本質(zhì)。此時(shí)，那些居住體驗(yàn)不佳、配套欠缺的偏遠(yuǎn)郊區(qū)的老舊房子，就很有可能找不到接盤者。而高杠桿買入、博短期升值賣出的也很可能面臨“被套牢”。

世上永遠(yuǎn)不會(huì)有穩(wěn)賺不賠的投資，所謂投資，風(fēng)險(xiǎn)始終與收益并存。對(duì)此，受訪的多位投資人雖然都體驗(yàn)了房產(chǎn)投資帶來(lái)的豐厚回報(bào)，但也不同程度地體驗(yàn)了虧損和無(wú)能為力，因此這些受訪投資客建議購(gòu)房人要特別注意流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高杠桿意味著高債務(wù)，高額的還本付息壓力可能成為壓死駱駝的最后一根稻草。由于很多炒房客自有收入并不足以覆蓋每月還本付息，因此一些自以為聰明的炒房客以為留著幾十萬(wàn)元還月供，能夠有兩年“彈藥”支撐就夠了，實(shí)際上這種方案漏洞很多。該方案的前提是兩年后投資的房產(chǎn)能順利加價(jià)賣出，但隨著調(diào)控加碼，不少城市規(guī)定了限賣時(shí)間，短則兩年、長(zhǎng)則三年甚至更長(zhǎng)。即使按兩年時(shí)間計(jì)，如果考慮出售房產(chǎn)和過(guò)戶的時(shí)間，一旦這期間“彈盡糧絕”，炒房客不僅會(huì)留下信貸不良記錄，抵押物也可能被銀行拍賣。由銀行拍賣的房子，其價(jià)格必然大打折扣，結(jié)果炒房客不僅把自己的本金都賠進(jìn)去，還要倒背銀行債務(wù)。

可見(jiàn)，杠桿無(wú)疑是把雙刃劍，高杠桿能帶來(lái)高收益，但同樣也會(huì)導(dǎo)致高虧損。對(duì)于加杠桿投資房產(chǎn)，一定要量力而行，也要做好承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。

（來(lái)源：北京青年報(bào) 記者：李桁）