每經(jīng)編輯 趙慶

全球最堅(jiān)挺的樓市在哪里？這個(gè)答案可能很多人意想不到。

國(guó)土遼闊、人口稀少，經(jīng)濟(jì)支柱靠旅游和資源型產(chǎn)業(yè)支撐的澳大利亞，竟然有著這個(gè)世界上最“牛氣沖天”的房地產(chǎn)價(jià)格。

從上世紀(jì)60年代初以來(lái)，澳大利亞的房?jī)r(jià)開(kāi)始一路猛漲，到今年已經(jīng)連續(xù)55年上漲！悉尼更是超過(guò)紐約和倫敦，成為全球房?jī)r(jià)第二高的城市（第一為香港）。

澳大利亞人報(bào)統(tǒng)計(jì)，在這輪全球周期最長(zhǎng)的牛市中，澳大利亞的房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅約6556%。

超高的房?jī)r(jià)背后，是家庭部門過(guò)高的負(fù)債。樓市泡沫也讓經(jīng)濟(jì)學(xué)界擔(dān)心，澳大利亞的房?jī)r(jià)水平是否有足夠支撐，會(huì)不會(huì)在未來(lái)某天迎來(lái)雪崩式的房?jī)r(jià)“硬著陸”。

不過(guò)令澳大利亞政府、經(jīng)濟(jì)學(xué)界和尚未買房的“首購(gòu)族”來(lái)說(shuō)，最近一個(gè)好消息可以讓他們稍微松一口氣：連續(xù)55年的牛市周期，終于結(jié)束了。

每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）注意到，早在今年11月2日，瑞銀集團(tuán)（UBS）經(jīng)濟(jì)學(xué)家門就迫不及待地宣布，這個(gè)全球最長(zhǎng)的房地產(chǎn)牛市已經(jīng)終結(jié)。

根據(jù)瑞銀的計(jì)算，今年10月份，澳大利亞全國(guó)平均房?jī)r(jià)和五都（包括悉尼、墨爾本、布里斯班、阿德萊德和珀斯五大城市）核心城市房?jī)r(jià)均與9月份持平，漲幅為罕見(jiàn)的0.0%。

如果這還不夠有說(shuō)服力的話，房地產(chǎn)公司Corelogic的最新數(shù)據(jù)顯示，今年11月悉尼房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.72%，五都核心城市房?jī)r(jià)則下跌0.12%，房?jī)r(jià)連續(xù)瘋漲的勢(shì)頭，是真真切切地終止了！

每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）注意到，澳大利亞樓市的降溫和兩個(gè)因素密切相關(guān)：當(dāng)?shù)卣站o信貸，限制資金流入樓市；而在當(dāng)?shù)匾殉蔀橘?gòu)房主力人群的中國(guó)買家，今年紛紛撤出澳大利亞轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他國(guó)家。

經(jīng)濟(jì)政策刺激樓市投資

除了國(guó)土面積遼闊之外，澳大利亞從人口和經(jīng)濟(jì)體量來(lái)看，都不過(guò)是大洋中間的一個(gè)小國(guó)。為何其樓市能連續(xù)55年維持上漲呢？

每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）發(fā)現(xiàn)，較低的基準(zhǔn)利率、寬松的杠桿信貸和有利于房地產(chǎn)投資者的稅收政策，刺激著澳大利亞樓市的投資熱潮。

12月5日，澳大利亞央行議息會(huì)議決定，繼續(xù)將基準(zhǔn)利率維持在1.5%的水平，而未來(lái)幾年GDP增長(zhǎng)預(yù)計(jì)將達(dá)到3%左右，而通脹率將維持在2%以下。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，維持較低利率以推動(dòng)投資和基建，成為澳央行長(zhǎng)久以來(lái)的政策。

對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，低利率意味著較低的借款成本，而澳大利亞寬松的信貸環(huán)境，更刺激有實(shí)力的投資者加杠桿持有房產(chǎn)。

在澳大利亞，持有房產(chǎn)的人可以利用房?jī)r(jià)上漲部分帶來(lái)的浮盈（unrealized gains）作為“現(xiàn)金替代物”，沖抵下一次購(gòu)房時(shí)的首付。也就是說(shuō)，投資者不必賣掉手中的房產(chǎn)套現(xiàn)，就可以加杠桿購(gòu)入下一套房產(chǎn)進(jìn)行投資。

澳大利亞的稅收政策也非常有利于房產(chǎn)投資：在澳大利亞，房產(chǎn)持有成本（貸款利息和折舊，但不包含還款本金）可以在稅前直接抵扣工資等收入；而對(duì)于房產(chǎn)投資所得的獲利，澳政府只征收一般資本利得稅率的50%。

這三個(gè)因素相加，使得澳大利亞常年成為炒房樂(lè)土！

中國(guó)買家銳減，澳大利亞房市降溫

今年5月以來(lái)，澳大利亞樓市氛圍逐漸開(kāi)始降溫，直到11月數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞房?jī)r(jià)正式進(jìn)入下跌通道。

這樣的變化，跟中國(guó)買家的態(tài)度轉(zhuǎn)變有著密切的關(guān)系。

據(jù)澳大利亞媒體統(tǒng)計(jì)，中國(guó)人占到全澳外國(guó)購(gòu)房者的80%以上，而澳大利亞的樓市很大程度上依靠外國(guó)買家入場(chǎng)支撐。根據(jù)瑞信統(tǒng)計(jì)，以新南威爾士州為例，當(dāng)?shù)?5%的新樓盤是由外國(guó)人買走。

據(jù)普華永道數(shù)據(jù)，自2007年以來(lái)，中國(guó)人在澳大利亞直接投資超過(guò)700億澳元（約合人民幣3500億元），僅次于美國(guó)成為第二大投資來(lái)源國(guó)。

中國(guó)買家對(duì)澳大利亞的態(tài)度從熱切轉(zhuǎn)為冷靜，使得澳大利亞樓市整體熱度驟降。

澳大利亞人報(bào)援引某家為華人在澳大利亞購(gòu)房置業(yè)服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)人士稱，今年澳大利亞政府出臺(tái)金融監(jiān)管新規(guī)，其中一條就是嚴(yán)格收緊外國(guó)人（未持有澳大利亞綠卡或護(hù)照）購(gòu)房的借貸限制。由于中國(guó)買房客很多都是持學(xué)生和旅游簽證的臨時(shí)居住者，這樣的規(guī)定讓他們感覺(jué)在澳大利亞“很不受歡迎”。

澳洲房地產(chǎn)商克什納表示，與2016年相比，今年中國(guó)買家在澳購(gòu)房的規(guī)模將縮減三分之一以上。泰國(guó)等樓盤價(jià)格相對(duì)便宜的國(guó)家成了中國(guó)投資者的“新寵”，而且馬來(lái)西亞和英國(guó)等新興目的地也開(kāi)始在中國(guó)投資者心中超過(guò)澳大利亞。

據(jù)ABC報(bào)道，2015-2016兩年間，中國(guó)人在澳大利亞買房總計(jì)超過(guò)320億澳元（約合人民幣1600億元），是美國(guó)買家的4倍之多，但今年澳大利亞政府對(duì)外國(guó)買家的高稅收嚇走了很多潛在的中國(guó)投資客。

以新南威爾士州為例，外國(guó)人購(gòu)房的印花稅在今年被提高了一倍，最高可達(dá)5.5%，外國(guó)人買房后如果閑置不用，也要繳納1%的空置稅。

澳政府調(diào)控樓市見(jiàn)成效

隨著之前數(shù)十年樓市泡沫的積累，澳大利亞經(jīng)濟(jì)被埋下了一個(gè)不小的“定時(shí)炸彈”。

2014年，國(guó)際貨幣基金組織（IMF）調(diào)查發(fā)現(xiàn)，澳大利亞的房?jī)r(jià)“遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歷史平均水位”，且該國(guó)房?jī)r(jià)收入比高居OECD國(guó)家第三，僅次于比利時(shí)和加拿大。

IMF副總裁朱民在國(guó)際貨幣基金組織官方博客上撰文認(rèn)為，一些樓市過(guò)熱國(guó)家必須對(duì)房?jī)r(jià)漲勢(shì)嚴(yán)加監(jiān)控，并用貨幣金融手段抑制房?jī)r(jià)泡沫的累積。

2016年，OECD經(jīng)合組織警告稱，澳大利亞的房?jī)r(jià)收入比處于“不可持續(xù)”的水平，未來(lái)房?jī)r(jià)可能會(huì)有“戲劇性的崩盤”。

LF Economics報(bào)告稱，由于在澳大利亞賬面浮盈可以代替現(xiàn)金做首付，層層加杠桿使得樓市債務(wù)總計(jì)達(dá)到1.7萬(wàn)億澳元，約合人民幣8.5萬(wàn)億元！

面對(duì)這樣危如累卵的“紙牌屋”，澳大利亞政府在今年終于下定決心收緊信貸，開(kāi)始“拆彈”工作。

澳大利亞金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)APRA規(guī)定，2017年房地產(chǎn)信貸增幅必須控制在10%以下，高風(fēng)險(xiǎn)類別的住房貸款不得超過(guò)30%。而根據(jù)澳大利亞統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年澳大利亞的房地產(chǎn)投資信貸增加了27.6%，高風(fēng)險(xiǎn)類別貸款占總信貸的40%以上。

同時(shí)，APRA也對(duì)開(kāi)發(fā)商提出規(guī)定，樓盤50%以上必須賣給當(dāng)?shù)?ldquo;剛需”群體，賣給外國(guó)炒房客的數(shù)量不得超過(guò)三分之一，并且外國(guó)人在銀行貸款買房將受到前所未有的嚴(yán)格限制。

每經(jīng)編輯 鄭直