每日經(jīng)濟(jì)新聞 2017-12-14 00:07:11
每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 南京攝影報道 每經(jīng)編輯 文多
12月12日,記者看到,南京京奧港未來墅在建的幾棟大樓已經(jīng)初具規(guī)模
每經(jīng)記者 查道坤 南京攝影報道 每經(jīng)編輯 文多
曾在今年6月被一些媒體質(zhì)疑虧本賣房的南京京奧港未來墅項(xiàng)目,再次成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。
2016年4月,北京嘉誠鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下簡稱嘉城鼎盛)以2.235萬元/平方米的樓面價摘下麒麟板塊一地塊,一舉成為該板塊“地王”。拿下地塊后,開發(fā)商極其看好,還曾聯(lián)合信托公司發(fā)起了一款34億元的信托產(chǎn)品。
但就在前兩天,南京多家本地媒體報道,京奧港未來墅項(xiàng)目工地已于11月25日停止了施工作業(yè),承建方稱是開發(fā)商拖欠工程款所致。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理還發(fā)現(xiàn),南京目前不少摘下“地王”的開發(fā)商因?yàn)槌杀九c現(xiàn)實(shí)的差距,正在打“拖延戰(zhàn)”,出現(xiàn)了規(guī)劃、修建動作快,入市慢的現(xiàn)象。同樣因?yàn)檫@種預(yù)期的差距,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一些中小型房企的處境略顯尷尬,今后京奧港未來墅項(xiàng)目這樣的情況或再現(xiàn)。
位于南京江寧麒麟新城的南京京奧港未來墅項(xiàng)目,就推出之日起就備受南京市場關(guān)注。12月11日,南京京奧港未來墅項(xiàng)目被南京本地媒體曝出,工地已經(jīng)在11月25日停止了施工作業(yè),并稱開發(fā)商拖欠工程款。
12月12日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往南京京奧港未來墅項(xiàng)目,在現(xiàn)場記者看到,工地大門緊閉,通過大門看進(jìn)去,機(jī)械設(shè)備以及施工材料無序堆放在工地里,沒有任何施工跡象,但在建的幾棟大樓已經(jīng)初具規(guī)模。
南京本地媒體《樓市零距離》報道顯示,麒麟“地王”南京京奧港未來墅項(xiàng)目工地門口,白紙黑字貼著三張封條,上面赫然寫著“工程暫停、大門封閉”。
不過,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場并沒有看到封條,現(xiàn)場看門的師傅對記者介紹說,“項(xiàng)目停工已經(jīng)有一段時間了,全部施工人員已經(jīng)回家,封條按照上面要求已經(jīng)撕了。”
南京本地媒體報道中,有一名“項(xiàng)目承建方辦公室相關(guān)工作人員”介紹說,由于開發(fā)商拖欠了好幾個月工程款尚未支付,他們已于11月25日停止施工作業(yè),“開發(fā)商欠款兩千萬都不止,只要付錢,就可以復(fù)工。其實(shí)開發(fā)商也沒辦法,被套住了。”此外,這位工作人員還表示,“現(xiàn)在好多開發(fā)商不是銀行貸款,你想想他這塊地,買進(jìn)來多少錢,他現(xiàn)在沒辦法。”
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也曾前往南京京奧港未來墅項(xiàng)目的售樓部,在售樓部記者看到,并無任何來看房的購房者,只有幾位銷售顧問在售樓部里。
記者從售樓部工作人員處并沒有獲悉停工的原因,后又詢問了開發(fā)商方面,但也沒有獲得回應(yīng)。
除拖欠工程款停工外,該項(xiàng)目此前還曾被一些媒體質(zhì)疑虧本賣房,一時間成為南京樓市關(guān)注的焦點(diǎn)。
回顧該項(xiàng)目,需要從開發(fā)商拿地說起。2016年4月15日,經(jīng)61輪競拍,北京京奧港集團(tuán)有限公司(下簡稱京奧港集團(tuán))旗下的嘉誠鼎盛力壓眾多開發(fā)商,以4.76億元摘得麒麟“G09”(地塊編號2016G09,位置信息為江寧區(qū)麒麟科技創(chuàng)新園中心地區(qū)8-3 B2地塊)宅地,樓面價2.235萬元/平方米,成為區(qū)域新“地王”,當(dāng)時周邊新房在售價還在1.6萬~1.8萬/平方米左右。
按照當(dāng)時開發(fā)商的設(shè)想,樓盤開盤價格在4萬元。然而,受南京樓市限價影響,在今年9月,京奧港未來墅新領(lǐng)銷許,樓面地價2.235萬元/平方米,銷售均價2.57萬~2.6萬元/平方米,房價僅比樓面地價高出有限。
銷售價格僅比樓面價高出3000多元,如果再加上其他建設(shè)成本等,因此被一些媒體質(zhì)疑開發(fā)商在虧本賣房。
公開資料顯示,成立于1996年的京奧港集團(tuán),最初以鋼貿(mào)物流起家,2003年才成立房地產(chǎn)開發(fā)公司,主要項(xiàng)目在北京和包頭,地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模還未進(jìn)入百強(qiáng)房企行列,屬于典型的中小房企。該開發(fā)商于2011年進(jìn)軍南京,以5.3億元拿下中心老城區(qū)一地塊,樓面價1.42萬元/平方米。這個項(xiàng)目在2016年時最高賣到3.2萬元/平方米,這讓京奧港在南京市場嘗到了甜頭。
高價拿地的京奧港,還曾利用外部融資開發(fā)項(xiàng)目,與信托公司合作發(fā)起了合計(jì)34億元的集合信托產(chǎn)品。
據(jù)相關(guān)信托公司官網(wǎng)的內(nèi)容顯示,這一合計(jì)34億元的信托計(jì)劃,正是“以股權(quán)方式投入嘉誠地產(chǎn),用于支付南京市江寧區(qū)麒麟科技創(chuàng)新園中心地區(qū)8-3 B2地塊二類居住用地的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)”。而工商信息顯示,嘉誠鼎盛的投資人已于2016年5月由京奧港集團(tuán)、北京京奧港房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司變更為信托公司。不過,官網(wǎng)上已無法查到具體到期期限。只能從同花順等網(wǎng)站查到,該計(jì)劃的信托期限為18個月。
即便如此,仍然出現(xiàn)了今天的局面。
對此,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士楊紅旭表示,南京這個停工的“地王”項(xiàng)目,是在錯誤的時點(diǎn),拿錯一幅高價地。“當(dāng)前這個開發(fā)商資金鏈肯定非常緊張,不過這個樓盤不太可能會‘爛尾’。因?yàn)轫?xiàng)目的主要支出土地款已經(jīng)付完了,只要愿意降價賣房,其回籠的資金,完全可以支付建安費(fèi)。但當(dāng)前問題的關(guān)鍵是,這家開發(fā)商的資金綜合壓力很大,而不僅僅是這塊地的問題。”
事實(shí)上,南京京奧港未來別墅項(xiàng)目,只是南京“地王”的一個縮影。據(jù)搜狐焦點(diǎn)南京站統(tǒng)計(jì),截至8月30日,南京有35幅地塊的樓面價格高于2萬元/平方米。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢后發(fā)現(xiàn),這些高價地塊規(guī)劃出爐動作較快,但入市速度卻相對慢得多。其中,南京江北板塊的銀城G99地塊和金輝G102地塊在今年2月拿地,6月就已經(jīng)公示規(guī)劃,7月兩工地都已經(jīng)在打樁;還有位于西善橋的綠城G100地塊也于今年2月出讓,8月規(guī)劃已經(jīng)出爐。
然而,在未入市的33個項(xiàng)目中,有超三分之二的項(xiàng)目計(jì)劃最快明年才能入市。動作快,入市慢,這已經(jīng)是南京高價地塊的一種現(xiàn)象,這也給不少“地王”項(xiàng)目帶來了不小的資金壓力。
之所以造成這種現(xiàn)象的出現(xiàn),或是因?yàn)槟暇鞘姓咧忻鞔_規(guī)定超過溢價率的地塊,被要求現(xiàn)房銷售,并且南京樓市的限價令也給高價地塊帶來了很大壓力。從2016年4月南京樓市執(zhí)行“限價令”以來,多數(shù)熱點(diǎn)板塊房價都被設(shè)置紅線,嚴(yán)格限漲,這自然導(dǎo)致此前高價拿地的開發(fā)商面臨很大壓力,“有的板塊地價都接近3萬元/平方米,甚至有的樓面價更高,限價讓不少開發(fā)商會面臨虧本賣房的局面,所以南京京奧港未來別墅項(xiàng)目不會僅僅是一個個案。”南京房地產(chǎn)行業(yè)專家張健初對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。
樓面價接近限價價格,這顯然達(dá)不到開發(fā)商的預(yù)期,為了避免虧本買賣,不少開發(fā)商選擇拖延時間打持久戰(zhàn),從而出現(xiàn)了動作快,入市慢的現(xiàn)象。
對此,南京盈嘉地產(chǎn)黃如濤對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說,“前面有限價的紅線,后面又有政策的約束,那么開發(fā)商只能加快規(guī)劃施工,有的項(xiàng)目售樓部已經(jīng)建好,但是就是遲遲不申請領(lǐng)預(yù)售證,隨著監(jiān)管趨嚴(yán)和限價,高地價投資額不斷增加,開發(fā)商預(yù)期價格無法短期實(shí)現(xiàn),那么處境會非常尷尬,一些中小型房企會出現(xiàn)資金鏈緊張甚至斷裂的情況。諸如京奧港‘地王’項(xiàng)目出現(xiàn)的情況,南京其他‘地王’還會有這樣的現(xiàn)象出現(xiàn)。”
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