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租房居，居不易，即使是住在高端租房品牌自如，也不例外。

近日，有媒體報(bào)道稱，鏈家旗下的O2O租房平臺自如的部分房間存在甲醛超標(biāo)情況。根據(jù)新華社的調(diào)查，自如的部分房源在裝修結(jié)束后，僅將房間通風(fēng)透氣數(shù)天，便掛牌出租給房客。事件經(jīng)過報(bào)道后，自如方面對當(dāng)事住戶給予了經(jīng)濟(jì)賠付，并承諾為遇到此類問題的房客無條件提供過渡期酒店住宿。

此事雖是個例，但也給當(dāng)下火熱的租房市場帶來冷思考。無論是租房還是購房，室內(nèi)空氣指標(biāo)的規(guī)范并未形成強(qiáng)制約束，很多人仍可能遇到房屋甲醛超標(biāo)的問題。一向以品質(zhì)化、高端路線聞名的自如也出現(xiàn)這類問題，這讓外界對租房機(jī)構(gòu)的管理和盈利能力產(chǎn)生擔(dān)憂。

在“租購并舉”的宏觀背景下，此事或許正是當(dāng)下租房市場發(fā)展的一個注腳：怎么保證租賃房屋的居住品質(zhì)，還需要更多細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；怎么強(qiáng)化市場化租房機(jī)構(gòu)的管理和服務(wù)，還需要在減成本、降杠桿上下功夫。

“租購并舉”興起 租房細(xì)則亟需建立

11月24日，北京市昌平區(qū)龍騰苑的一位自如房客向“自如管家”(自如公司的基層服務(wù)人員)反映，所住房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量異常引起身體不適；次日“自如管家”提出為房客免費(fèi)換租或免費(fèi)退租，并提供搬家服務(wù)，而當(dāng)事房客希望繼續(xù)居住；此后，雙方針對房屋內(nèi)空氣質(zhì)量和甲醛可能超標(biāo)等問題多次溝通。

12月初，此事經(jīng)媒體報(bào)道，引發(fā)關(guān)注。自如方面承諾為遇到此類問題的房客無條件提供過渡期酒店住宿，并在此期間提供免費(fèi)換房或免費(fèi)退租服務(wù)，退回押金及所有未發(fā)生的房租及服務(wù)費(fèi)。雖然自如方面表示，其對房屋裝修的所有家具材料都制定了嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，并且已經(jīng)在內(nèi)部啟動了關(guān)于原材料、施工工藝及供應(yīng)商管理的核查，但這些做法并沒有回答一個行業(yè)問題：租房行業(yè)從選材裝修，到出租管理，以及后續(xù)的運(yùn)營服務(wù)，何時才能有相應(yīng)的細(xì)化規(guī)范？

不同于商品房市場詳細(xì)明確的驗(yàn)收流程，租房市場，尤其是自如這類非中介租房機(jī)構(gòu)所運(yùn)營的租賃房屋并沒有細(xì)化的驗(yàn)收流程。以本次事件的核心環(huán)節(jié)——室內(nèi)空氣為例，在一些地方政府關(guān)于租房市場的管理規(guī)定中，難覓室內(nèi)空氣管理?xiàng)l款的蹤影。

比如，《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》雖然要求出租房屋的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，不得危及人身安全，但對于裝修后的甲醛處理、室內(nèi)空氣等環(huán)節(jié)并沒有具體要求。而從2003年開始實(shí)施的《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T18883－2002)對如今租房市場的復(fù)雜性也未有周全考慮。

方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認(rèn)為，在“租購并舉”的政策框架已經(jīng)搭建起來、市場機(jī)構(gòu)參與租房熱情高漲的情況下，租房領(lǐng)域的細(xì)則和標(biāo)準(zhǔn)亟需建立。具體到此次自如部分房屋甲醛超標(biāo)的案例，他認(rèn)為應(yīng)該從上游的建筑裝飾領(lǐng)域入手，這是大多數(shù)室內(nèi)空氣質(zhì)量問題的主要環(huán)節(jié)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，租房市場經(jīng)過一年多的發(fā)展已經(jīng)逐漸成長，今后可以考慮加快制定相應(yīng)的細(xì)節(jié)規(guī)范。“現(xiàn)在框架的政策已經(jīng)出臺了，但是關(guān)于租房建筑安全、室內(nèi)裝修等(環(huán)節(jié))的具體要求還沒出臺，比如改造結(jié)束多久以后可以入住，出租房源要符合哪些標(biāo)準(zhǔn)等等。”

盈利艱難 縮短待租時間成必然

雖然甲醛超標(biāo)更多可能來自房屋裝修過程中的裝飾建材，但造成房屋無法持久通風(fēng)的根本原因，還是許多租房機(jī)構(gòu)自身的商業(yè)模式。

以自如旗下數(shù)量最多的“自如友家”產(chǎn)品為例。企業(yè)從業(yè)主端承接整套房屋、經(jīng)過裝修配置家具家電之后，以房間為單位對外出租。自2011年5月在北京上線以來，“自如友家”憑借良好的居住體驗(yàn)和品質(zhì)化的服務(wù)迅速打開市場，目前在全國保有的房間數(shù)量超過24萬間。但這類房源在裝修后，往往沒有進(jìn)行較長時間的通風(fēng)處理。

據(jù)北京市東城區(qū)的一位姚姓“自如管家”介紹，“自如友家”產(chǎn)品在首次出租時，一般會留出閑置通風(fēng)的時間，但考慮到成本回報(bào)，通風(fēng)時間一般不會長于1個月，在之后的出租中，一般也不會閑置太久。但因?yàn)?ldquo;自如友家”一般較為整潔，且服務(wù)較好，在北京非常受年輕白領(lǐng)喜愛。

“這背后的一個問題就在于，這類企業(yè)以提高租客入住率為導(dǎo)向，對于一些居住本身的功能相對是忽略的。”嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，自如這類非中介的租房平臺本身的商業(yè)模式?jīng)Q定了其必須精細(xì)化管理，因此在出租的時候必須考慮閑置期，裝修后入住時間越晚，閑置的時間越長，越不利于商業(yè)回報(bào)。

“很多企業(yè)其實(shí)是類似的，在三五年內(nèi)它必須縮短待出租時間，這樣一來出現(xiàn)這種情況(指甲醛超標(biāo))也不奇怪。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，一線城市的這類“二房東”往往還會將客廳隔斷為一個房間，這進(jìn)一步給租賃房屋的室內(nèi)通風(fēng)帶來挑戰(zhàn)。

實(shí)際上，這類做法在租賃市場并非少數(shù)，但在目前的政策環(huán)境下并不合規(guī)。張大偉說，租房市場的需求依然強(qiáng)烈，商業(yè)模式?jīng)Q定了“二房東”式的租房企業(yè)必須通過縮短閑置時間、擴(kuò)大可出租面積等辦法來創(chuàng)造盈利空間，而這些做法往往又有違規(guī)嫌疑。

事實(shí)上，“二房東”租房模式目前的發(fā)展仍較為緩慢而謹(jǐn)慎，其主要原因在于房源資產(chǎn)價格高企，租金回報(bào)率長期較低，而企業(yè)的融資成本維持在高位，這兩大因素在很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。

“盈利比較難，這是一個很突出的問題。”據(jù)鄧浩志介紹，目前大多數(shù)自持經(jīng)營物業(yè)的租房企業(yè)，和“二房東”式的租房企業(yè)都不能解決盈利問題，主要原因還是在于拿房成本和利息成本太高。

“現(xiàn)在北上廣深四大一線城市租金回報(bào)率大概在1.5%到2%之間，如果按商品房算，盈利難。”鄧浩志表示，“現(xiàn)在普遍房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本是7%到8%左右，如果地價下降到只是商品房價格的1/3左右，那么盈利能力提升3倍，租金回報(bào)率可以達(dá)到4.5%到6%之間，但仍然沒能夠蓋過利息成本。”

房企“集團(tuán)軍”入局，關(guān)鍵還在供給側(cè)

即使大多數(shù)一二線城市的租售比相差懸殊，但租房這塊蛋糕仍然被不少企業(yè)、機(jī)構(gòu)看中。其中，一些實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商更是扮演著“集團(tuán)軍”的角色。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有20多家百強(qiáng)房企啟動長租公寓類租房項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略。如萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮在接受媒體采訪時表示，萬科計(jì)劃成為租賃行業(yè)的龍頭企業(yè)。再比如碧桂園集團(tuán)總裁莫斌提出，力爭在2020年做到100萬套長租公寓。

房企“集團(tuán)軍”的進(jìn)入會進(jìn)一步改善租房體驗(yàn)嗎？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為答案是肯定的。

“真正能對甲醛超標(biāo)這類情況形成倒逼的，應(yīng)該是房企和自持型公寓的參與。”在嚴(yán)躍進(jìn)看來，這類房屋大多由專業(yè)的房企開發(fā)、裝修，在交給業(yè)主之前需經(jīng)過政府部門驗(yàn)收，經(jīng)過這些流程的房屋質(zhì)量相對可靠。他認(rèn)為，這類由房企開發(fā)并出租的房源在租房市場上，會比中介型、“二房東”型房源更受歡迎。

但在租售比高居不下的一線城市，房企所開發(fā)并持有的租賃房源能有多大的商業(yè)前景其實(shí)也考驗(yàn)想象力。

“一套500萬元的房子，月租金也就七八千元，租售比太懸殊了，(房地產(chǎn))企業(yè)只能是以多隔斷、低配置的裝修來創(chuàng)造盈利空間。”張大偉認(rèn)為，在土地價格高企的情況下，房企的入局并不能解決租房市場甲醛超標(biāo)、服務(wù)不到位等問題；相反，隨著企業(yè)進(jìn)入越多，有可能出現(xiàn)此類負(fù)面事件的可能性更大，因?yàn)樽夥款I(lǐng)域的企業(yè)競爭激烈。

張大偉認(rèn)為，核心的解決辦法還是增加租房用的土地供應(yīng)。12月7日，北京市住建委在官網(wǎng)發(fā)布消息稱，目前有約12萬套國企利用自有用地建設(shè)的保障房；北京全市企業(yè)自持租賃房項(xiàng)目有27個，自持面積約143萬平方米；已開工朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)等5個利用集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目、房源1.28萬套，目前已入住4200余戶。

而在上海，自7月推出首宗租賃住宅用地以來，已至少成交了15幅租賃住宅用地，占地面積47.12萬平方米，合計(jì)建筑面積近109萬平方米，預(yù)計(jì)至少形成18100套租賃供應(yīng)房源。

這些試點(diǎn)誠然效果顯著，但相比巨大的租房需求，仍然顯得杯水車薪。張大偉認(rèn)為，租賃住房土地或房源的供給還需要增量。“量少的話，變相地就變成保障房了，對整體市場沒有什么影響，跟市場脫節(jié)。”

鄧浩志注意到，有些城市的做法是，在商品房用地當(dāng)中指定一部分專門用于發(fā)展租賃物業(yè)，他擔(dān)心這會進(jìn)一步加劇房屋租售的供求矛盾。此外，若單純靠政府指定的自持物業(yè)，租賃住房的總量顯然還不夠。“所以要看怎么盤活現(xiàn)在集體用地、盤活‘三舊改造’，但這些相關(guān)的政策現(xiàn)在還不知道。”見習(xí)記者 王林 記者 李晨赫 實(shí)習(xí)生 趙麗梅