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北京三環(huán)已現(xiàn)單價低于6萬學(xué)區(qū)房 超8成二手房降價

中國證券報 2017-12-26 10:52:42

從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)看,北京二手房市場價格整體回調(diào)10%以上,超過8成二手房房源出現(xiàn)降價。預(yù)計明年北京二手房市場整體穩(wěn)中有降,但降幅逐漸縮小。交易量則慢慢釋放。

12月25日,多家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的最新數(shù)據(jù)表明,截至12月中旬,北京新房和二手房成交量依舊低迷。偉業(yè)我愛我家市場研究院總監(jiān)孔丹對中國證券報記者表示,從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看,北京二手房市場價格整體回調(diào)10%以上,超過8成二手房房源出現(xiàn)降價。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),學(xué)區(qū)房價格出現(xiàn)一定程度跌幅。

學(xué)區(qū)房價回調(diào)幅度不一

中國證券報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),長椿街地鐵附近學(xué)區(qū)房均價維持在14萬元/平方米左右。房產(chǎn)中介對中國證券報記者表示,最高時達(dá)到16萬元/平方米,目前回調(diào)了2萬元/平方米左右,回調(diào)幅度不算大。

記者在西城區(qū)宏廟學(xué)區(qū)調(diào)查了解到,豐匯園目前成交均價約17萬元/平方米。有業(yè)主表示,目前房價跌至去年10月份的水平。同樣屬于宏廟學(xué)區(qū)房的宏英園,80平米兩居室中介報價1500萬元,并表示實(shí)際簽約價可談。

值得注意的是,北三環(huán)學(xué)區(qū)房已出現(xiàn)低于6萬元/平方米的價格。位于北三環(huán)附近的一套150平方米的三居室學(xué)區(qū)房報價為900萬元。據(jù)中介介紹,總價高、單價低的房子,存在近50萬元的討價空間。而知春路、海淀黃莊、中關(guān)村附近的學(xué)區(qū)房,成交均價約在11萬元/平方米左右,相比最高點(diǎn)回調(diào)20%以上。

相比之下,六環(huán)外房價較為堅挺。較新的小區(qū)每平方米均價維持在4萬-4.5萬元之間。以昌平區(qū)龍山華府為例,二手房均價約4.4萬元/平方米。年代較為久的小區(qū)報價在3.7萬元/平方米以上。對于距離市中心更遠(yuǎn)的亦莊地區(qū),二手房均價維持在4.5萬元/平方米。

以亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的林肯公園為例,目前二手房均價達(dá)6.5萬元/平方米。一位居住在林肯公園的業(yè)主對中國證券報記者表示,亦莊的房子普遍比較新。經(jīng)歷了2016年底的房價上漲,這里的房子每平方米普遍上漲2萬元以上。新樓盤的二手房比較搶手,房源少。

偉業(yè)我愛我家市場研究院總監(jiān)孔丹對中國證券報記者表示,老舊差學(xué)區(qū)房領(lǐng)跌,不少老學(xué)區(qū)房價格跌回到去年三季度。但有少數(shù)二手房價出現(xiàn)上漲,主要以次新房為主,且配套設(shè)施先進(jìn)、交通方便。

業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)變化

位于北三環(huán)的一套70平方米的學(xué)區(qū)房報價吸引了中國證券報記者的注意。該學(xué)區(qū)房于2017年7月份在中介銷售平臺掛網(wǎng),最初報價為660萬元,在下調(diào)至600萬元、再上調(diào)至630萬元后,便一路下調(diào)。截至10月份,報價調(diào)至580萬元。目前業(yè)主報價為520萬元,并備注價格還可以談。

中介對中國證券報記者解釋稱,“最初業(yè)主報價660萬元。但我們結(jié)合大環(huán)境和成交價,建議業(yè)主如果想盡快出手應(yīng)下調(diào)價格。調(diào)至600萬元后,看房人增多,業(yè)主心態(tài)出現(xiàn)了變化,強(qiáng)烈要求上調(diào)到630萬元,看房人自然就少了。由于一直沒有合適買主,業(yè)主著急出手,于是心理預(yù)期一路下調(diào)。如果全款買價格還可以再低。”

記者隨中介前往看這套房子。該業(yè)主表示,想賣了房子跟兒子去杭州住。杭州的房子一天一個價,早就過了5萬元/平方米。這套房子賣不掉,杭州的房子就買不了。該業(yè)主透露,如果將房子出租,租金在6500元-7000元/月。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中國證券報記者表示,北京樓市降溫,二手房價格下跌,這是多個調(diào)控政策的綜合效應(yīng)。而交易價格低迷,反過來使得很多房東脫手時猶猶豫豫,錯過轉(zhuǎn)手機(jī)會。臨近年底,發(fā)現(xiàn)真正的買家其實(shí)并不多,只能不斷下調(diào)價格。不過,很多看似價格不斷調(diào)低的二手房,其實(shí)相比去年還是明顯上升,無非就是獲利空間收窄。不管怎樣,價格下調(diào)說明二手房房東對未來價格走勢出現(xiàn)動搖。隨著一線城市房價出現(xiàn)回落,預(yù)計會有不少城市將跟進(jìn)。

實(shí)行差別化調(diào)控

在日前召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上,住建部部長王蒙徽提出,2018年要抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控,針對各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。

從北京二手房市場看,據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2017年12月上中旬,全市二手住宅網(wǎng)簽共5769套,與11月中上旬相比增加9.8%,相比2016年12月中上旬下降45.6%。截至12月20日,全市今年二手住宅共網(wǎng)簽131761套,較2016年同期下降50.3%。

孔丹對中國證券報記者表示,總體看,北京二手房價格從2016年初開始上漲,到3月30日加速上漲,直到9月30日的調(diào)控前一直沒有回頭。9月30日以來,市場開始下跌。不過,2017年3月,市場開始爆發(fā),不到一個月時間普遍上漲20%,很多學(xué)區(qū)房價格上漲40%-50%;之后便進(jìn)入下行通道。

目前二手房市場主要有兩類人群,一類是首次置業(yè)買房者。這些購房者在下行市場可選擇范圍較大。還有一類是換房者,由于上一套房購買時間通常較久,在大幅獲利的前提下,需要忍痛讓出一部分利。

對于2018年的市場情況,孔丹預(yù)計,月均交易量將比2017年11月、12月份要高,主要在于需求的合理釋放。通常而言,新政發(fā)布后,市場會有一個季度以上的觀望期。預(yù)計明年北京二手房市場整體穩(wěn)中有降,但降幅逐漸縮小。交易量則慢慢釋放。

來源:中國證券報 記者 江鈺鈴 董添

責(zé)編 盧祥勇

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