在商品房銷售購買兩端嚴(yán)控的2017年，房企紛紛交出年終成績單。在憑實(shí)力說話的房地產(chǎn)市場，黑馬難見，因此，今年領(lǐng)先排行榜的房企無意外地依舊是萬科、綠地、金地這些“老面孔”。其中，萬科以198.3億的銷售額，5.11%的市占率，表現(xiàn)搶眼。

上海樓市先后經(jīng)歷了類住宅整頓、土拍市場招掛復(fù)合、“十三五”規(guī)劃70萬套租賃住房、開盤搖號等一系列調(diào)整。令上海房企的角逐更上升成為拿地規(guī)模、銷售能力、推盤策略等“綜合素質(zhì)”的全盤考量。

最新數(shù)據(jù)顯示，2017年上海商品房市場累計(jì)成交金額為3766億元。其中，萬科、綠地在房企角逐中分別問鼎房企上海銷售金額和銷售面積榜首。

銷售購房兩端嚴(yán)控萬科持續(xù)領(lǐng)跑

從2017年商品房銷售金額榜單來看，2017年上海排名前三的房企萬科、綠地、金地，各自累計(jì)銷售金額均破170億。萬科以198.3億的銷售額持續(xù)領(lǐng)跑上海市場，市占率達(dá)5.11%。

在銷售面積十強(qiáng)榜單中，綠地、萬科、金地等“老牌面孔”以超過40萬方的成交面積穩(wěn)坐榜單前三強(qiáng)交椅。

上海對商品房的嚴(yán)控從銷售與購房兩端雙向發(fā)力。從購房端看，上海依然嚴(yán)格執(zhí)行限購限貸，從戶籍、婚姻狀況、社保繳納和已有房套數(shù)等方面確定嚴(yán)格的限制條件；從銷售端看，2017年在發(fā)放預(yù)售證方面非常謹(jǐn)慎。

2017年，上海住宅市場117個(gè)項(xiàng)目共取得了153張預(yù)售證（位置分布情況如下圖）。內(nèi)環(huán)內(nèi)獲6張預(yù)售許可證，而82%的新盤供應(yīng)量則都集中在外環(huán)以外。今年的商品住宅“單價(jià)王”為浦東星河灣，單價(jià)區(qū)間達(dá)10.8-12.7萬/㎡。

宅地招掛復(fù)合房企強(qiáng)者愈強(qiáng)

今年4月，上海首次采用“招掛復(fù)合”方式出讓三幅宅地。這一方式旨在一改以往“砸錢拿地”的風(fēng)格，提高拿地門檻，房企需提交大量投標(biāo)材料，專家根據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行打分。這無疑令中小型開發(fā)商提前出局，留下強(qiáng)手過招。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年招掛復(fù)合形式下獲得住宅用地的房企大多為央企、地方國企和大型民企（如下圖）。拿地門檻的提高直接加速上海房企土地儲備量的洗牌。

此外，隨著“租購并舉”主基調(diào)的確定、以及《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》70萬套租賃住房的問世，租賃屬性的用地也應(yīng)運(yùn)而生。7月4日，上海規(guī)土局網(wǎng)站發(fā)布了2幅“只租不售”的新地塊，分別位于浦東新區(qū)張江和嘉定新城，成為全國首個(gè)供應(yīng)租賃住房用地的城市。

截至目前，上海累計(jì)公告出讓7批次29幅租賃住宅用地，涉及土地面積約80公頃，已成交21幅（成交明細(xì)如下圖），分布于長寧古北、浦東張江、浦東濱江、徐匯漕河涇等黃金區(qū)域，拿地者均為上海地方國企，且都以0溢價(jià)成交。

預(yù)期持續(xù)收緊加速房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

從近期各種文件、會議對房地產(chǎn)的表述來看，明年的樓市將繼續(xù)維持從緊調(diào)控。這將加速房企分化，房企轉(zhuǎn)型迫在眉睫。據(jù)了解，部分大房企已轉(zhuǎn)型“運(yùn)營商”，如萬科早已轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”，并且在產(chǎn)辦、租賃、醫(yī)養(yǎng)、教育，以及城市更新等多領(lǐng)域?yàn)椴煌巳禾峁┓?wù)，以滿足人們對于“美好生活”的需求。

在前不久的萬科集團(tuán)年度媒體交流會上，萬科集團(tuán)高級副總裁、上海區(qū)域首席執(zhí)行官張海表示，上海萬科已經(jīng)啟動(dòng)“熱帶雨林”業(yè)務(wù)全景體系，這是萬科“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略在上海區(qū)域的系統(tǒng)化實(shí)踐，以“多元共生、協(xié)同發(fā)展、包容進(jìn)化、開放創(chuàng)新”的雨林特質(zhì)，實(shí)踐“與城市共生長、與客戶共創(chuàng)趨勢”。為普通人的健康生活提供美好的產(chǎn)品和服務(wù)，努力營造更美好的生活場景，就是未來上海萬科的發(fā)展目標(biāo)。

注：本文數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)上房地產(chǎn)，截至2017年12月28日。