每經(jīng)編輯 李宇嘉    

圖片來源：攝圖網(wǎng)

李宇嘉

2017年，全國商品房銷售規(guī)?；?qū)⒊^16億平方米，擊穿2016年的歷史最高位，再次刷新房地產(chǎn)交易記錄。近期，管理層不斷強(qiáng)調(diào)，要堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，年關(guān)前后，房價“冒頭”的城市仍在出臺緊縮性調(diào)控措施。

同時，金融去杠桿預(yù)計在2018年推進(jìn)更加明顯，而控制居民過度加杠桿是重點(diǎn)。據(jù)悉，熱點(diǎn)城市按揭投放規(guī)模和占比的“雙控”措施，并未因新一年到來釋放出額度和指標(biāo)而取消。因此，在調(diào)控政策和金融政策“雙緊縮”的大背景下，加上2016~2017年加杠桿透支了一部分需求，各界對2018年樓市并不看好。筆者以總結(jié)2017年深圳樓市數(shù)據(jù)為例，分析2018年熱點(diǎn)城市調(diào)控走向。

2017年，作為全國樓市“領(lǐng)頭羊”和“風(fēng)向標(biāo)”的深圳，創(chuàng)下一個紀(jì)錄，新房成交量僅2.58萬套，這是本世紀(jì)以來的歷史最低水平。同時，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，深圳新房價格環(huán)比連續(xù)14個月保持不上漲，同比連續(xù)4個月下跌。

由此看來，深圳樓市的調(diào)控效果還是非常顯著的。新房交易量如此之低，除了樓市調(diào)控以外，金融緊縮的影響很大。比如從2017年9月份以后，按揭投放周期延長至4~6個月，而在年初僅為2個月左右，且每個月投放額度僅80億元（2016年月平均投放近200億元）。深圳購房者以30歲左右的年輕人為主，承擔(dān)杠桿和風(fēng)險的傾向較高，2015~2016年套均按揭成數(shù)為6.5成。因此，額度控制疊加投放周期拉長，對深圳商品房交易量的影響很大。

另外，由于新盤價格管制，很多開發(fā)商“捂盤惜售”，甚至將新盤“由售轉(zhuǎn)租”，供應(yīng)也同步下滑，下滑幅度高達(dá)40.9%，從而導(dǎo)致新房銷售創(chuàng)造歷史“地量”。

從更代表市場走向的二手住房市場看，情況或許要好一些。數(shù)據(jù)顯示，2017年深圳二手住房成交6.36萬套，盡管比2016年下滑37%，但接近過去10年歷史平均水平。這意味著二手住房市場相對穩(wěn)定，小戶型、中低價位房源多，契合樓市回調(diào)期首次購房和換房的需求特征。同時，盡管新房成交創(chuàng)新低，但低價區(qū)域卻爆發(fā)了，全市房價最低的龍崗區(qū)，新房成交占比從過去幾年的30%躍至2017年的45%，平均售價僅3.6萬元，比全市均價低33%。

由此可見，類似深圳這樣人口基數(shù)大、市場規(guī)模大、需求潛力大的城市，亟待增加中低價位或中小戶型住房供應(yīng)，滿足剛需人群合理需求。

過去，由于高地價、投資需求泛起，房價快速上漲、新房豪宅化，供應(yīng)和合理需求明顯“錯配”。2017年，政策打壓、樓市回調(diào)、需求降溫，恰恰是剛需人群買房的好時機(jī)，也夯實(shí)了樓市有效需求基礎(chǔ)，讓住房回歸居住屬性，這是未來熱點(diǎn)城市商品住房供給的導(dǎo)向。

當(dāng)然，投資需求不容小覷，除了因限購、限貸而被排除出市場的購買力，很多需求轉(zhuǎn)向不限購的商務(wù)公寓和“類住宅”，即公寓式辦公、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房（編者注：根據(jù)創(chuàng)新型企業(yè)的發(fā)展需求，建設(shè)或配建、籌集（含租購）并按政策出租或出售的生產(chǎn)、研發(fā)、運(yùn)營及其他配套設(shè)施的政策性產(chǎn)業(yè)用房）等。據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計，2017年，深圳各類公寓和“類住宅”供應(yīng)了2.9萬套，第一次超過了新建住宅供應(yīng)。

據(jù)統(tǒng)計，購買商務(wù)公寓和“類住宅”的人群，60%可歸為投資需求。事實(shí)上，近兩年深圳樓市供給上，住宅和商務(wù)公寓及“類住宅”此消彼長的趨勢很明顯。2016年，深圳新建住房供應(yīng)4.4萬套，下降30.1%，而商務(wù)公寓及“類住宅”供應(yīng)則增加31.2%。2017年，前者供應(yīng)下降40.9%，后者供應(yīng)增加11.5%。

商務(wù)公寓及“類住宅”市場繁榮，投資需求推動是重要動力，但同時也不能忽視用地及空間供應(yīng)上的“錯配”。近年來，深圳每年住宅用地供應(yīng)僅1~2宗，但商業(yè)、辦公用地供應(yīng)卻有10~20宗。事實(shí)上，由于產(chǎn)業(yè)升級，服務(wù)業(yè)近年來對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率已超過70%，而服務(wù)業(yè)的辦公空間需求是較低的；此外，提高容積率的工業(yè)區(qū)改造又增加了供應(yīng)，商業(yè)辦公和工業(yè)廠房明顯過剩。于是，很多規(guī)劃為商業(yè)辦公的項(xiàng)目，調(diào)整規(guī)劃后，以公寓式辦公、酒店式公寓等“類住宅”的形式入市，一定程度上彌補(bǔ)了住宅供應(yīng)不足。同時，深圳有1000多個工業(yè)園區(qū)，但2008年以后，產(chǎn)業(yè)騰籠換鳥，工業(yè)空間需求下降了，原來的“工改工”也在向“類住宅”轉(zhuǎn)變，最典型的是近年來興起的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房。綜上所述，未來新增供地向租賃和保障房傾斜的情況下，像深圳這樣高度城市化的城市，應(yīng)向盤活存量商辦和工業(yè)廠房轉(zhuǎn)變。

2009年啟動城市更新以來，以拆除城中村為主的更新供給了深圳90%的新房。未來，盡管推高房價、拆除低成本租賃住房的更新難以為繼，但轉(zhuǎn)向住房租賃是可行的，既疏導(dǎo)需求，又能培育租賃市場。

另外，臨近深圳的東莞和惠州，由于房價較低，近年來一直都是深圳剛需人群成為有房一族的重要選擇。將新房、二手住房、商務(wù)公寓及“類住宅”、臨深銷售等算在內(nèi)，2017年深圳各類住房成交量將達(dá)到13萬套左右，顯示深圳樓市需求非常旺盛。因此，從控制投資需求、引導(dǎo)預(yù)期的角度看，像深圳這樣的熱點(diǎn)城市，2018年調(diào)控政策仍要保持高壓態(tài)勢。

不過，深圳每年人口流入高達(dá)50萬左右，加上現(xiàn)有人口結(jié)構(gòu)偏年輕，光靠政策抑制顯然不是辦法。目前，一方面需要大力盤活存量商業(yè)辦公改租賃，引入租賃企業(yè)，培育租賃市場；另一方面，十九大提出“以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局”，因此應(yīng)加快推進(jìn)深莞惠一體化，通過軌道交通覆蓋和連接，人口和產(chǎn)業(yè)疏導(dǎo)轉(zhuǎn)移，引導(dǎo)市民去外圍購房居住。

如果能拓展租賃，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)住房供求一體化，顯然也可以實(shí)現(xiàn)“多主體供給、多渠道保障，租購并舉”。2018年以后，樓市長效機(jī)制將會漸次落地，對不同城市，長效機(jī)制具體內(nèi)容、實(shí)施路徑也有差別，對于高度城市化的城市來說，壯大租賃和向外圍疏導(dǎo)需求是最可行的措施之一。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）