每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 彭 斐 每經(jīng)編輯 梁秋月    

【編者按】“國有賢良之士眾，則國家之治厚；賢良之士寡，則國家之治薄”。從古至今，“人才”都是衡量一個(gè)國家一座城市最核心的競(jìng)爭(zhēng)力。新年伊始，在樓市調(diào)控“因城施策”的背景下，隨著南京、蘭州、天津、青島等城市陸續(xù)出臺(tái)人才政策，這場(chǎng)城市“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”正演變?yōu)橐粓?chǎng)以戶籍優(yōu)待、住房福利吸引人才的爭(zhēng)奪。在一些二線城市房?jī)r(jià)已然高企的狀況下，鼓勵(lì)人才買房或也面臨新的尷尬。隨著“房住不炒”的政策調(diào)控深入，住房租賃時(shí)代的開啟，房企或也需要多角色參與到“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”中去。

每經(jīng)記者 吳若凡 彭 斐 每經(jīng)編輯 梁秋月

在以北京、上海為代表的一線城市，戶籍、高房?jī)r(jià)、教育等門檻居高不下，使得“一線漂”們壓力山大。

不過對(duì)于人才，以武漢、成都、杭州、蘇州、長沙為代表的二線城市，卻正在降低準(zhǔn)入門檻，本科可就業(yè)落戶、畢業(yè)生落戶可買房、?？埔陨鲜滋追坎幌拶彽日?，都在積極鼓勵(lì)人才的流入，各新興城市間可謂打響了一場(chǎng)人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

而細(xì)數(shù)這類城市的人才政策，不難發(fā)現(xiàn)，戶、房、錢是最常用的“吸引策略”，尤其與房相關(guān)的政策最為頻繁而突出。那么，因“人”興“房”背后，是否意味著又是一輪樓市紅利？

二線城市打響人才“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”

在經(jīng)濟(jì)趨穩(wěn)、房?jī)r(jià)高漲之際，不少二線城市卻不約而同地推出人才鼓勵(lì)政策。

在安居客首席分析師張波看來，“吸引人才易，留住人才難”。一線城市嚴(yán)格調(diào)控，購房資格不易取得，房?jī)r(jià)也居高不下，所以縱然一線城市吸引力強(qiáng)，但人才實(shí)現(xiàn)落戶安家的愿望，難度也大。二線城市的房?jī)r(jià)有明顯優(yōu)勢(shì)，在購房條件和落戶政策上也稍加放松，再加之部分城市還有購房補(bǔ)貼，對(duì)于人才的吸引力顯而易見。

值得一提的是，在構(gòu)筑這一吸引力時(shí)，戶口、房產(chǎn)和補(bǔ)貼成為三大主流招數(shù)。

房子是引人主流大招

“表面上的各類政策，背后的驅(qū)動(dòng)力都是城市希望借助精英人才和人才集群，建設(shè)成為更具競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力的中心城市。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為，這是各大新興城市開始“搶奪人才”的重要原因。

其告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的是生產(chǎn)方式和生產(chǎn)力，而生產(chǎn)力更多取決于人才或人力資本的聚集。尤其是在經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型之際，生產(chǎn)力必須率先升級(jí)。這個(gè)邏輯是，人才驅(qū)動(dòng)創(chuàng)新，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)城市升維發(fā)展。人才是創(chuàng)新的核心力量，能推動(dòng)高科技產(chǎn)業(yè)的聚集和發(fā)展，這也是助推城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提檔升級(jí)的關(guān)鍵。

“并且，人才的聚集還能帶來消費(fèi)市場(chǎng)和消費(fèi)能力的提升，有助于城市驅(qū)動(dòng)發(fā)展結(jié)構(gòu)的更趨合理?！睔W陽捷指出。

不過，也有不同的觀點(diǎn)，朗詩綠色集團(tuán)董事長田明在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，二線城市實(shí)行人才落戶購房?jī)?yōu)惠政策，也與地方政府土地財(cái)政所需不無關(guān)系。

在2017年第四季度，一些城市的財(cái)政收入出現(xiàn)下滑，田明指出，這主要是源于房地產(chǎn)政策的調(diào)控影響。而在國家防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的背景下，地方政府若想抑制財(cái)政收入的持續(xù)下滑，或普遍倚重房地產(chǎn)。

當(dāng)?shù)烷T檻遇上高房?jī)r(jià)

二線城市以降低購房門檻為手段展開人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)，殊不知，在已然高企的房?jī)r(jià)面前，卻有新的尷尬出現(xiàn)。

2017年5月18日，山東省會(huì)濟(jì)南市下發(fā)關(guān)于落實(shí)濟(jì)政辦發(fā)［2017］13號(hào)文限購政策有關(guān)問題的通知，提出全日制大學(xué)本科（含本科）以上學(xué)歷的購房者，與用人單位簽定正式用工合同，且連續(xù)繳納社保滿半年以上，可享有濟(jì)南市常住戶口居民同等購房政策。

在一位濟(jì)南當(dāng)?shù)卣耸靠磥?，該政策也被視為?jì)南為破除束縛人才發(fā)展的體制機(jī)制障礙，而出臺(tái)的人才落戶新政，該政策也將外地戶籍人員在濟(jì)南購房的門檻再次降低。

此前，2016年12月26日該市曾有政策規(guī)定，本市戶籍家庭限購2套；外地限購1套，需提供連續(xù)24個(gè)月以上在市區(qū)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。

對(duì)于2017年5月份的限購政策，一位當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)人士認(rèn)為，該政策剛一出爐，確實(shí)令滿足條件的外地戶口無房者有了購房沖動(dòng)，但房?jī)r(jià)在2016年的爆發(fā)，卻讓他們發(fā)現(xiàn)自己又買不起房了。

中商產(chǎn)業(yè)研究院的相關(guān)報(bào)告顯示，截至2017年底，山東有兩個(gè)城市房?jī)r(jià)破萬。其中，青島以19082元/平方米排在全國榜單第14位，濟(jì)南以17837元/平方米排在第16位。

“一套像模像樣的三居室怎么也得150萬，但就濟(jì)南目前的工資水平，除非家庭背景不錯(cuò)，一般人還是挺難承受得起?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)人士直言。

據(jù)齊魯人才網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截止到2018年1月2日，濟(jì)南市企業(yè)職工平均月薪為5334元。其中，工齡1~2年的平均收入為4944元/月，從學(xué)歷分布上來看，碩士學(xué)歷的平均月薪最高，為6841元。

也就是說，按照濟(jì)南最新的收入水平，企業(yè)職工不吃不喝需要3.3個(gè)月才能夠買一平米住房，即便收入最高的碩士學(xué)歷，購一平米住房也需要2.6個(gè)月。

在中置國際市場(chǎng)總監(jiān)張百忍看來，讓這些人成為購買主力顯然不太現(xiàn)實(shí)，相反，刺激投資者或許更見成效。“現(xiàn)在的問題不在于大學(xué)生本身，癥結(jié)在于高房?jī)r(jià)，已成為二線城市吸引高學(xué)歷人才的掣肘?！彼f。

此外，一位山東省內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，相比于高學(xué)歷者按揭買房，現(xiàn)在濟(jì)南的開發(fā)商更青睞投資者全款買房。

在高房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí)面前，通過降低門檻留住人才、引入人才的政策，還在考驗(yàn)政府的智慧。

房企紛紛從“人才流”尋覓機(jī)會(huì)

這一輪借力房地產(chǎn)的人才風(fēng)口，已引起不少房企瞄準(zhǔn)紅利。

但風(fēng)雖盛，也需準(zhǔn)確判斷適己的入口。上述業(yè)內(nèi)人士提醒，企業(yè)首先需要進(jìn)行布局判斷，關(guān)注真實(shí)的人口指標(biāo)（尤其是高端人口的流入情況），以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（尤其是人口購買力和經(jīng)濟(jì)收入），判斷未來到底有多大的開發(fā)需求，切不可“撒胡椒面”或固步于一二線核心城市，有高端人口持續(xù)流入帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的城市，都可以考慮。

“其實(shí)機(jī)遇來源的更本質(zhì)的一方面在于，作為房地產(chǎn)企業(yè)，就應(yīng)該切實(shí)承擔(dān)這份職責(zé)，為人提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)。”歐陽捷表示。

如新城控股做的“幸福系列”產(chǎn)品，為不同層次的人群提供了剛需、改善等各類住房需求，讓各類人才住有所居。并在此基礎(chǔ)上，通過吾悅廣場(chǎng)等產(chǎn)品，融合時(shí)尚的輕奢，精美的品牌餐飲，以及契合當(dāng)?shù)厝宋牡奈幕黝}街區(qū)、海洋館、電影院等等，讓人在更好的物質(zhì)消費(fèi)和精神消費(fèi)中，提升幸福感。這也是人、企、城的三贏。

此外，房企的開發(fā)思路需要革新。綠地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，從大的格局來說，未來新房市場(chǎng)越來越窄，房企必然從城市的新需求，找到新市場(chǎng)。比如一些企業(yè)在產(chǎn)品層面針對(duì)養(yǎng)老需求、長租需求等，進(jìn)行精準(zhǔn)布局，區(qū)別對(duì)待不同人群，解決更多階段的多樣化居住需求。

田明告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，城市的人口導(dǎo)入，并且流入的都是年輕人和高知人群，那這座城市的房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)得到推動(dòng)。相反人口負(fù)增長，流出的是富有活力和創(chuàng)造力的人群，那城市的土地自然不會(huì)有人問津。

但邏輯一定要厘清。田明表示，人口的流入，最終不是靠一些和房地產(chǎn)相關(guān)的政策去刺激，深層次是要發(fā)揮自己的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，做好城市定位和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。希望年輕人來的同時(shí)，要將產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入到城市。

綠地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示認(rèn)同，其向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從國家層面來說，城市間有競(jìng)爭(zhēng)也有利于整體水平的提升。人才的競(jìng)爭(zhēng)最終會(huì)回到產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。