中國證券報(bào) 2018-01-13 14:50:43
長租公寓市場(chǎng)近兩年實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長,吸引了不少大企業(yè)入局。不過,記者日前在北京地區(qū)走訪發(fā)現(xiàn),即便租金較高,但長租公寓仍陷入“賠錢賺吆喝”的尷尬境地。業(yè)內(nèi)人士指出,要從供需兩端入手破局。
在住房租賃市場(chǎng)租金總額突破萬億元,購租并舉受到政策大力推動(dòng)的背景下,長租公寓市場(chǎng)近兩年實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長,吸引了萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋等龍頭房企大手筆布局,金融機(jī)構(gòu)也聞風(fēng)而動(dòng),類REITs產(chǎn)品層出不窮。
不過,中國證券報(bào)記者日前在北京地區(qū)走訪發(fā)現(xiàn),由于投資回報(bào)率低、資金回報(bào)周期長等原因,當(dāng)?shù)匾恍╅L租公寓甚至陷入“賠錢賺吆喝”的境地。
位于北京市酒仙橋的冠寓是龍湖地產(chǎn)旗下的長租公寓,開業(yè)僅有3個(gè)多月,已有不少租客入住。“我們這有400多套房,戶型在20平方米到30平方米不等,有辦公區(qū)、書廳、公共廚房、電影房、健身房等公共設(shè)施,定期舉辦住客社群活動(dòng)。”一位公寓管家告訴中國證券報(bào)記者。
酒仙橋因靠近望京、798藝術(shù)區(qū),成為長租公寓發(fā)展的“伊甸園”。近兩年,冠寓、魔方、邦舍等長租公寓品牌如雨后春筍般在此涌現(xiàn),成為全國長租公寓快速發(fā)展的一個(gè)縮影。據(jù)統(tǒng)計(jì),截至2017年底,北上廣深的集中式長租公寓品牌數(shù)量合計(jì)達(dá)300多個(gè),管理房間數(shù)量超過200萬間,全國排名前30位的房企已有1/3進(jìn)入長租公寓市場(chǎng)。
金融機(jī)構(gòu)也聞風(fēng)而動(dòng)。2017年10月11日,國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品——新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在深交所發(fā)行;2017年10月23日,國內(nèi)首單央企租賃住房類REITs產(chǎn)品——中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃收到上交所出具的《無異議函》。
“這里原來是一家快捷酒店,這兩年改造成長租公寓。”在介紹一家位于石榴莊的長租公寓時(shí),整租物業(yè)中介李文告訴中國證券報(bào)記者,“2010年就有長租公寓,但發(fā)展一直比較緩慢,這兩年一下子爆發(fā),整租物業(yè)做快捷酒店的少了,做長租公寓的多了不少。”鏈家研究院最新報(bào)告預(yù)計(jì),到2025年,中國住房租賃市場(chǎng)租金總額將接近3萬億元,租賃人口將達(dá)2.3億人,其中北京租賃住房人口約731萬,租賃房屋數(shù)量約是300萬間,租賃缺口大約431萬間(折合220萬套)。
“單獨(dú)請(qǐng)教練收費(fèi),但自己在這里健身并不收費(fèi),所以我?guī)缀跆焯靵怼?rdquo;在一處長租公寓的健身房里,租客王明(化名)向中國證券報(bào)記者說到長租公寓的服務(wù),不禁豎起了大拇指。不過,一提到房租,他忍不住搖頭。“我的房間只有20平方米,每月租金5000多元。”
即便這么高的租金,長租公寓卻仍陷入“賠錢賺吆喝”的尷尬境地。萬科A董事局主席郁亮表示,從回報(bào)率來說,公司旗下長租公寓“泊寓”能夠達(dá)到1%-2%的回報(bào)率就已經(jīng)很滿意了。冠寓CEO韓石稱,龍湖集團(tuán)對(duì)長租公寓業(yè)務(wù)更關(guān)注的是把產(chǎn)品做好,三年內(nèi)不考慮盈利問題。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,根本原因在于當(dāng)前房企旗下的長租公寓普遍的低收益、長回報(bào)周期的商業(yè)模式。“總結(jié)起來就是‘三高一低’:房價(jià)高、營建改造成本高、資金使用成本高,租金收入較低。”偉業(yè)我愛我家高級(jí)研究員孔丹對(duì)中國證券報(bào)記者表示,目前長租公寓處于全行業(yè)虧損狀態(tài),實(shí)現(xiàn)盈利的屬鳳毛麟角。
一位長期從事酒店公寓管理的人士給中國證券報(bào)記者算了一筆賬:北京南四環(huán)外2000平方米的集中式公寓租金約400萬元/年,初期裝修成本約200萬-500萬元,人員成本約150萬元/年。如能夠開辟出100間房,一年租金在400萬元-800萬元上下。
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示:“2017年出臺(tái)了各種刺激租賃供給端的政策,但需求的提升并不明顯,租購?fù)瑱?quán)難落實(shí),租金支付能力有限。2018年市場(chǎng)也許會(huì)有潛在風(fēng)險(xiǎn):增量供給上去以后,需求跟不上,就會(huì)出現(xiàn)租金下降,空置率上升。特別是2017年在政策春風(fēng)下高杠桿拿高價(jià)房的企業(yè),承受的風(fēng)險(xiǎn)更大一些。”
對(duì)于長租公寓投資回報(bào)率低的問題,孔丹表示,對(duì)于長租公寓而言,相對(duì)于高昂的成本,租金收入相對(duì)偏低;而對(duì)于租戶而言,長租公寓相對(duì)于普通民宅的租金高出不少。租金高低與居民收入水平息息相關(guān),短期內(nèi)靠提高租金的方式解決這一矛盾并不現(xiàn)實(shí)。
業(yè)內(nèi)人士指出,在租金之外,長租公寓可以通過探索“公寓+”的商業(yè)模式,以此增加盈利點(diǎn)。一方面,很多租戶未來有購房需求,很多房企在投資長租公寓的同時(shí)可以實(shí)現(xiàn)租房與購房的業(yè)務(wù)協(xié)同;另一方面,很多租戶在租房之外,有購物、餐飲、保潔等多元化需求,可以通過“公寓+”實(shí)現(xiàn)盈利模式拓展。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,要提高長租公寓投資回報(bào)率,需要在挖掘需求端潛力上做文章。要加強(qiáng)差別化營銷,形成一批穩(wěn)定的高端租客。“這兩年租房需求往往難以形成高端市場(chǎng),原因在于承租者往往把租房當(dāng)作臨時(shí)過渡。”
同時(shí),在長租公寓的發(fā)展規(guī)劃上,萬科計(jì)劃在2018年達(dá)到45萬間,旭輝計(jì)劃5年內(nèi)達(dá)到20萬間,佳兆業(yè)計(jì)劃3年內(nèi)達(dá)到10萬間。隨著規(guī)模膨脹,普華永道指出,房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮采用數(shù)字化手段提高運(yùn)營效率、減少人力成本,同時(shí)獲取租客信息、為后期業(yè)務(wù)盈利提供支持。其中,公寓SaaS系統(tǒng)在國外已經(jīng)有著成熟經(jīng)驗(yàn),在國內(nèi)已初露端倪。
針對(duì)投資回報(bào)周期長的問題,普華永道認(rèn)為,輕資產(chǎn)運(yùn)營回款更快,回報(bào)周期平均在3年左右。在探索盈利模式過程中,房地產(chǎn)企業(yè)在前期可以輕重資產(chǎn)并舉,選擇“重資產(chǎn)+輕運(yùn)營”的產(chǎn)融結(jié)合模式,并在未來視情況逐步增大重資產(chǎn)項(xiàng)目比例,以較小的投入、較低的風(fēng)險(xiǎn),快速回收成本。
來源:中國證券報(bào) 記者 江鈺鈴 董添
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