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局部升溫 多地土地拍賣再現(xiàn)高溢價

上海證券報 2018-01-20 10:43:19

土地市場開年似有局部升溫之勢。

土地市場開年似有局部升溫之勢。近日,杭州、蘇州等熱點城市土地拍賣市場頻現(xiàn)高溢價地塊,溢價率普遍在40%以上,有的甚至高達70%,而中鐵建1月初在蘇州摘得的宅地,更以4.3萬元/平方米的樓板價刷新了當?shù)丶o錄,較蘇州去年的最高樓板價高出近五成。有業(yè)內(nèi)人士指出,近期各地出讓土地的要求有所降低,高溢價地塊大多是配建或自持比例要求較低甚至無要求的,再加上開發(fā)商拿地訴求依然強烈,多重因素之下,造成高溢價再現(xiàn)。

部分熱點城市又“熱”了

1月19日,杭州出讓7宗地塊,起始總價93.56億元,包含3宗涉宅地塊和4宗商業(yè)地塊。當天,7宗地塊全部成功出讓,收得土地出讓金共達134.31億元,3宗涉宅地塊溢價率均在50%以上。

此次,杭州首先拍賣的是杭政儲出[2017]85號地塊,起始總價7.1億元,設置最高限價12.05億元,規(guī)劃為住宅用地。最終,南京銀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以12.05億元最高限價+自持比例31%競得,對應樓板價1.9萬元/平方米,溢價率高達70%。

編號為杭政儲出[2017]88號的宅地,經(jīng)過一小時85輪競價,龍湖地產(chǎn)以35.81億元競得,樓板價3.1萬元/平方米,溢價率50%。最后一塊成交的宅地是杭政儲出[2017]90號地塊,規(guī)劃為商住用地,由華僑城以57.59億元+自持比例28%競得,樓板價1.8萬元/平方米,溢價率也達70%。

杭州土拍市場的升溫并非個別現(xiàn)象。1月18日上午,成都高新東區(qū)1宗5.86萬平方米住宅兼商業(yè)地塊開拍,最終被四川省誠卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價6.46億元競得,折合樓板價4410元/平方米,溢價率達60%。

1月18日,在江蘇南通的土拍中,上海合景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價13.7億元斬獲啟東南苑中學南側(cè)1775號地塊,成交樓板價8514元/平方米,溢價率42.7%。

而1月初,央企中鐵建以9.82億元摘得蘇地2017-WG-47號地塊,更是刷新蘇州土拍單價最高紀錄。該地塊折合樓板價4.3萬元/平方米,溢價率為43.9%,較2017年當?shù)刈罡邩前鍍r高出近五成。

地塊出讓要求有所降低

從量上來看,2017年12月份土地市場受供應大增的帶動,成交量明顯上升,成交價格、溢價率則處于低位,尤其是一二線熱點城市,出讓地塊幾乎都以底價成交。

克而瑞房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,去年12月,全國336城經(jīng)營性用地成交規(guī)模沖擊了年內(nèi)最高峰,同時達到兩年來最高水平,成交建筑面積33652萬平方米,環(huán)比增幅高達58%,同比也有17%的增幅。這主要由于年末地方政府和房企為了各自完成指標,一頭大量推地,一頭加速拿地,且部分較偏遠的三四線城市的土地市場僅有年末進行土地交易,導致全國整體土地成交規(guī)模上升。

但在樓板價和溢價率方面,彼時的一二線城市均在低位徘徊。去年12月,一線城市樓板價為13022元/平方米,同環(huán)比分別下滑13%和22%;二線城市成交均價進一步下滑至3568元/平方米。去年12月,全國土地成交平均溢價率為25.1%,一線城市的平均溢價率僅6%,二線城市成交平均溢價率則為18.1%,達到了年度最低水平。

克而瑞分析師楊科偉認為,今年1月以來多地土拍溢價率走高,與近期地方政府土地出讓要求降低有關。多幅高溢價率地塊較為優(yōu)質(zhì),同時配建或自持要求不高,甚至沒有要求,引來眾多競拍房企,高溢價在所難免。“可以看到,現(xiàn)在能在土拍市場拿地的主要是排名前50的品牌房企,在做大規(guī)模的訴求下,房企對土地的渴求一直存在。加上供地的量和質(zhì)的保證,土地市場必定有所升溫。”

責編 張海妮

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