每日經(jīng)濟新聞 2018-01-21 22:40:00
天風證券相關研究指出,2017年全國百強物業(yè)企業(yè)中,排名前十的物業(yè)企業(yè)在以服務高端住宅物業(yè)為主的基礎之上,在公共物管領域,物業(yè)服務方面的內(nèi)容已大大拓展,并呈現(xiàn)出規(guī)格高、品質高、要求高等諸多特點。
每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 唐潔
每經(jīng)記者 唐潔 每經(jīng)編輯 楊軍
1月19日,首家登陸A股的物業(yè)公司南都物業(yè)(603506,SH)發(fā)布了首次公開發(fā)行股票路演公告,本次股票發(fā)行價格為16.25元/股,網(wǎng)上發(fā)行數(shù)量為1984.1萬股,占本次發(fā)行總量的99.9986%。發(fā)行后,南都物業(yè)總股本將增至約7936萬股。以16.25元的發(fā)行價計算,南都物業(yè)預計募集資金量約3.22億元,扣除發(fā)行費用后,預計募集資金凈額為2.87億元。
從與碧桂園物業(yè)角逐“A股物業(yè)第一股”到現(xiàn)在正式發(fā)行股票,南都物業(yè)作為第一家登陸主板的物業(yè)公司,其所代表的行業(yè)標準也引來業(yè)內(nèi)關注,除了其業(yè)務多集中在江浙一帶外,與彩生活、中海物業(yè)等同行相比,其盈利發(fā)展模式更為單一,其壓低人力成本所帶來的利潤增長,似乎并不能成為其立足行業(yè)的長久之計。
易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,“對于南都物業(yè)來說,其物業(yè)發(fā)展的歷程比較長,所以有一定基礎。物業(yè)的發(fā)展關鍵就看物業(yè)企業(yè)的業(yè)務優(yōu)勢和當時的時代背景。”
天風證券相關研究指出,2017年全國百強物業(yè)企業(yè)中,排名前十的物業(yè)企業(yè)在以服務高端住宅物業(yè)為主的基礎之上,在公共物管領域,物業(yè)服務方面的內(nèi)容已大大拓展,并呈現(xiàn)出規(guī)格高、品質高、要求高等諸多特點。
據(jù)了解,目前南都物業(yè)收入來源主要來自物業(yè)管理服務(包干制物業(yè)管理服務、酬金制物業(yè)管理服務、案場服務等)。2014~2017年上半年,其物業(yè)管理服務銷售收入占比分別為93.45%、95.67%、94.09%、93.12%。其增值服務銷售收入占比僅分別為6.55%、4.33%、5.91%、6.88%。與先于其上市的多家上市公司相比,這樣的盈利模式略顯單一。
2014年6月,第一家在港交所上市的物業(yè)公司彩生活(01778,HK)打破了傳統(tǒng)的社區(qū)服務管理模式,通過互聯(lián)網(wǎng)新技術挖掘高利潤的增值服務空間,改變了過去行業(yè)內(nèi)盈利低微甚至虧損的狀態(tài)。
彩生活2017年半年報顯示,增值服務(亦即社區(qū)租賃、銷售及其他服務)對本集團的溢利貢獻約占30.1%。彩生活表示,這一方面源自生態(tài)圈產(chǎn)品的不斷豐富;一方面則是業(yè)主對增值服務的接受程度逐漸提高。產(chǎn)品公司打磨出了社區(qū)場景下符合消費者需求的服務產(chǎn)品,不斷帶動增值業(yè)務收入以及利潤規(guī)模的增長。
2015年,中海物業(yè)(02669,HK)成為繼彩生活之后第二個在香港上市的物業(yè)公司。根據(jù)中海物業(yè)招股書,其下設兩個業(yè)務分部,分別是物業(yè)管理服務部和增值服務部。在其2017年半年報中,中海物業(yè)提出面對強大社區(qū)人口的潛在消費能力,公司致力于持續(xù)開發(fā)多樣化的增值服務,同時利用新興的移動互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)技術大力開發(fā)線上平臺,提高在行業(yè)內(nèi)的整體競爭力。
中奧到家(01538,HK)是第三家在港交所敲鐘上市的企業(yè)。在中奧到家年報中,增值服務歸為“社區(qū)線上到線下(O2O)平臺”,以通過O2O平臺向住戶提供廣泛服務及產(chǎn)品為主。
中國指數(shù)研究院預計,2014~2017年社區(qū)增值服務擁有萬億的市場空間。中銀國際研報指出,近年來基礎物業(yè)管理正在通過大數(shù)據(jù)、云計算等新技術構建智能型社區(qū),例如引進互聯(lián)網(wǎng)化的停車場管理系統(tǒng)、智能門禁系統(tǒng)、APP網(wǎng)上繳費系統(tǒng),提高運營效率和服務水平,應對不斷攀升的人力成本。
嚴躍進表示,“對于物業(yè)管理公司來說,過去一直是被認定為附屬于開發(fā)業(yè)務的企業(yè),所以盈利方面考慮不多。但這兩年,對于存量市場的發(fā)展,會引起物業(yè)管理公司新的發(fā)展機遇。尤其是社區(qū)增值服務方面,憑借類似移動互聯(lián)網(wǎng)等技術有助于擴大業(yè)務規(guī)模。”
南都物業(yè)招股說明書(申報稿)顯示,南都物業(yè)本次發(fā)行股票募集的資金將用于物業(yè)管理智能化系統(tǒng)項目、全國物業(yè)服務業(yè)務拓展項目、社區(qū)O2O平臺建設項目和公寓租賃服務項目等。其中,公寓租賃服務項目擬投資金額最多,高達1.08億元,占資金總額的26.3%。
不難看出,南都物業(yè)同樣在謀求轉型升級,除了引入資本外,要發(fā)展類似O2O社區(qū)、智慧社區(qū)的關鍵點無疑在于物業(yè)管理行業(yè)的人才。在南都物業(yè)于1月2日發(fā)布的最新招股說明書中,到2017年6月報告期末,公司的員工結構為管理人員占10.15%、客服人員占15.82%、維修人員占15.17%、秩序人員占14.05%、保潔綠化人員占比41.97%、其他物業(yè)管理人員占比2.84%。占比最高的仍為保潔維修等基礎員工。
從員工的受教育程度來看,占比最高的為中專以下學歷,達到79.53%,大專學歷占比達15.46%,而本科學歷僅占4.7%,碩士及以上學歷占比僅為0.32%。
此外,記者查閱南都物業(yè)的招股說明書發(fā)現(xiàn),2014年~2016年,南都物業(yè)整體員工的平均工資水平均低于同年浙江省在崗職工的平均工資。招股書稱,因為公司內(nèi)保潔維修類用工的薪酬水平拉低了南都物業(yè)的整體薪酬水平,不過對比2016年的工資標準,僅2017年上半年,南都物業(yè)中層員工的月平均收入下降了近43%,公司整體員工的月平均收入下降近9%。
據(jù)第一財經(jīng)報道,萬科高級副總裁、萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全曾表示,“我不認為一味降低人工成本是正確的選擇?;ヂ?lián)網(wǎng)或者技術更應該帶來的是中間層成本的降低,而不是服務層成本降低。你在小區(qū)看到給你提供服務的人變少了,這并不是你想要的。”
上海雅斯酒店物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理高惟君則認為,“每個物業(yè)公司都會面對這個問題,都在平衡擴大人才隊伍和控制人力成本之間的矛盾。物業(yè)管理行業(yè)是個勞動力密集型行業(yè),現(xiàn)在的人力成本占小區(qū)(不算新的樓盤)管理成本的80%左右,加上其他各項成本,基本上都是基本持平或者微利、略虧狀態(tài),除了已經(jīng)上市的公司或者營業(yè)額、利潤排名靠前的大型集團公司外,絕大多數(shù)的中小型物業(yè)公司這幾年都處于維持階段。”
針對業(yè)務模式單一、整體薪資水平下降明顯等相關事項疑問,1月21日,《每日經(jīng)濟新聞》記者致電南都物業(yè)官網(wǎng)的客服電話,并向其工作人員表明了采訪意向,該工作人員回電向記者表示已向集團領導報備,領導稍后回電。但截至發(fā)稿時,記者未接到任何回復。
《2017中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》顯示,2016年全國百強物業(yè)占全國物業(yè)管理面積的近三成,強者恒強的態(tài)勢持續(xù)加劇。中銀國際指出,物業(yè)管理面積是業(yè)務增長的基礎,其價值主要在規(guī)模上體現(xiàn)。
2017年1~9月,南都物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入5.8億元,較上年同期增加了1.77億元,實現(xiàn)歸屬母公司所有者凈利潤5056.57萬元,較上年同期增加了494.74萬元,其中2017年上半年實現(xiàn)凈利潤3589萬元。
記者注意到,與南都物業(yè)同地區(qū)的綠城服務(02869,HK)2017年上半年的營業(yè)收入和凈利潤分別達22億元和1.8億元,同比分別增長33.6%和44%。
除了凈利潤低于行業(yè)內(nèi)龍頭公司外,南都物業(yè)的業(yè)務的區(qū)域集中度也十分明顯。其在招股說明書(申報稿)中表示,報告期內(nèi),公司物業(yè)管理服務區(qū)域主要集中在浙江地區(qū)。報告期內(nèi),公司在浙江省營業(yè)收入占相應期間主營業(yè)務收入的比例分別為95.80%、93.27%、85.49%與75.69%。
在業(yè)內(nèi)的規(guī)模之爭下,南都物業(yè)的競爭對手們正在積極尋求公司規(guī)模以及業(yè)務布局的擴張。
據(jù)了解,雅居樂雅生活服務股份有限公司(以下簡稱雅生活)已向港交所提交招股書。2017年8月17日,雅居樂公告旗下物業(yè)板塊雅生活與綠地集團達成戰(zhàn)略合作關系。綠地集團將以10億元入股雅生活,取得雅生活20%股份,成為其長期戰(zhàn)略性股東。
萬科在2016年年報中宣布,為萬科物業(yè)引入兩家戰(zhàn)略投資者:博裕資本與58集團。
據(jù)新華網(wǎng)報道,不久前,彩生活在北京宣布與達爾文國際酒店物業(yè)管理有限公司達成戰(zhàn)略合作,進軍華北市場。
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