每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝    

【編者按】物業(yè)行業(yè)一直是遠(yuǎn)離精英的行業(yè)，是苦累臟的代名詞，過去一直是附屬于房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)業(yè)務(wù)板塊，吃力不賺錢。但是在房地產(chǎn)新存量時(shí)代，因?yàn)槠溆芯薮蟀l(fā)展空間，開發(fā)商將物業(yè)服務(wù)分拆，通過資本市場，打造新的商業(yè)模式，做大規(guī)模或者賺取更多利潤。

品牌房企在物業(yè)管理服務(wù)的布局正在興起，眾多物業(yè)公司選擇登陸資本市場。但分拆上市僅僅是開始，物業(yè)公司應(yīng)循初心，而基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)就是物業(yè)公司的“初心”。但物業(yè)公司與資本市場本身是相互沖突的，上市決定了企業(yè)是逐利性質(zhì)的，首要目的往往是維護(hù)股東利益而非業(yè)主利益；然而物業(yè)管理本身是要不斷投入、全心為業(yè)主服務(wù)、不計(jì)利潤的。那么，物業(yè)公司如何才能處理好上市與“初心”之間的矛盾？

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

伴隨著樓市步入存量房時(shí)代，品牌房企在物業(yè)管理服務(wù)的布局已然興起，眾多物業(yè)公司紛紛選擇登陸資本市場。

截至目前，共有包括綠城服務(wù)、中海物業(yè)、彩生活在內(nèi)的6家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在香港主板上市。縱觀香港六家上市物業(yè)公司，截至2月1日，綠城服務(wù)的PE在47.56，彩生活則為23.06。綠城服務(wù)和彩生活的股價(jià)和流動(dòng)性，已經(jīng)是當(dāng)前物業(yè)上市公司中數(shù)一數(shù)二的。隨著南都物業(yè)成功在A股上市，成為A股“物業(yè)第一股”，A股主板亦成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)重點(diǎn)沖擊的資本市場。

業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，相比之下，在香港上市雖然容易些，但香港市場對于企業(yè)市值維護(hù)和股票流動(dòng)性管理有更高要求。物業(yè)公司上市后，如果運(yùn)營得當(dāng)，給公司市價(jià)及品牌溢價(jià)創(chuàng)造出更多想象空間。但對于想分拆物業(yè)上市的公司而言，“別人家”亮麗的表現(xiàn)是誘惑更是壓力，上市只是開始。

從融資到規(guī)模上市的誘惑擋不住

上市對物業(yè)企業(yè)有著足夠的誘惑力。

安居客房地產(chǎn)分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，物業(yè)公司上市，不僅能促進(jìn)融資，更重要是有利于企業(yè)的品牌知名度，有助于快速形成規(guī)?；?yīng)。

規(guī)模對于物業(yè)企業(yè)同樣重要，張波指出，現(xiàn)在是物業(yè)公司“搶地盤”的階段，是他們對資金需求最大的時(shí)候，未來能上市的企業(yè)，才能大概率活下來，進(jìn)而有資格瓜分市場。

“另外，上市會(huì)促成企業(yè)的規(guī)范、公開和透明化，這有一定困難，但對于規(guī)范健全企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、內(nèi)外部流程，是有重要作用的。”張波指出，在越來越成熟的市場上，體系健全、商業(yè)模式完整的公司，會(huì)更有競爭優(yōu)勢。

具體而言，張波認(rèn)為，這會(huì)表現(xiàn)在企業(yè)的盈利能力差距上，一家擁有自己產(chǎn)品線的物業(yè)企業(yè)，能夠提供物業(yè)管理服務(wù)，還能提供很多延伸服務(wù)，這就使其在單位平方米能產(chǎn)生更多的溢價(jià)。

綠城服務(wù)執(zhí)董兼常務(wù)副總裁吳志華對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從行業(yè)發(fā)展角度來說，有更多公司上市，就會(huì)有更多資金和人才進(jìn)入物業(yè)行業(yè)，百花齊放地促進(jìn)行業(yè)共同進(jìn)步，也會(huì)激蕩出更多的商業(yè)模式和服務(wù)內(nèi)容。

看規(guī)?？磳?shí)力并非所有公司都適合上市

但當(dāng)下的物業(yè)公司上市格局中，有兩個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注。

安居客房產(chǎn)研究院跟蹤統(tǒng)計(jì)顯示，目前排名前10的房企無一例外都在物業(yè)上有所建樹。與之相應(yīng)，目前物業(yè)公司中具有開發(fā)商背景的公司占比約78%，例如萬科物業(yè)、彩生活、中海物業(yè)等等，獨(dú)立物業(yè)管理企業(yè)占比僅在22%左右。

同時(shí)，是物業(yè)行業(yè)集中化正在加劇。中指院數(shù)據(jù)顯示，2016年百強(qiáng)企業(yè)管理面積總值達(dá)54.50億平方米，占全國物業(yè)管理面積的29.44%，而這一數(shù)字在2017年上升到了33%，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢持續(xù)加劇。

這意味著，并不是所有平臺(tái)都適合且能夠上市。綠地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一些小而美的公司在規(guī)模上不具備上市的條件。并且在集中化的趨勢下，“上述公司可能被有實(shí)力上市的公司收購，它們本身也是非常好的標(biāo)的資產(chǎn)。”

上述負(fù)責(zé)人認(rèn)為，綠地的做法是，既不局限于房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也不直接把物業(yè)公司做成上市平臺(tái)，因而成為另一家適合上市平臺(tái)的重要組成部分就成了不二的選擇。比如綠地入股雅生活就是這樣一個(gè)例子。

吳志華也直言，當(dāng)下的物業(yè)公司要上市，“要么自己做大做強(qiáng)，另一條路則是將旗下物業(yè)注入到其他平臺(tái)來尋求合作。這是未來房企的物業(yè)公司發(fā)展的兩個(gè)趨勢。”

不過，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，純粹市場化的物業(yè)公司上市更加容易，類似南都物業(yè)這樣純粹的市場化運(yùn)作，可以完全按照自己公司實(shí)際情況制訂戰(zhàn)略，而房企下屬的物業(yè)公司多少會(huì)涉及關(guān)聯(lián)交易等問題，并且這類物業(yè)公司，原始戰(zhàn)略其實(shí)是服務(wù)房企母公司。如果物業(yè)公司為沖擊上市快速擴(kuò)張、壯大規(guī)模，導(dǎo)致品質(zhì)降低，會(huì)對母公司造成影響。

上市只是起點(diǎn)如何蓄謀長久發(fā)展

不過整體而言，在物業(yè)行業(yè)集中化提升的格局下，無論是直接上市、收購入股上市平臺(tái)還是拆分上市，吳志華認(rèn)為，前提依然是基本面扎實(shí)、商業(yè)模式清晰，這樣的企業(yè)才受資本市場歡迎。

業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，當(dāng)業(yè)績和描述的戰(zhàn)略不符時(shí)，估價(jià)會(huì)大幅下挫，最終被投資者所拋棄。數(shù)據(jù)顯示，2017年，綠城服務(wù)全年漲幅132%，而相比之下，彩生活全年跌幅在8%左右。

以雅生活為例，其定義為生活模式服務(wù)商（即不是單純做物業(yè)服務(wù)），本身具有清晰的業(yè)務(wù)邏輯，市場狀況良好。而背后兩個(gè)股東（綠地和雅居樂）的支持也很強(qiáng)大，這是促成其上市的重要原因，也是其擁有較高PE（市盈率）的支撐。

上述綠地負(fù)責(zé)人則表示，企業(yè)希望通過上市擴(kuò)大市場占有率，但也要把品牌做起來。比如雅居樂收購綠地的物業(yè)，要做到行業(yè)領(lǐng)先地位，前提是有品牌的支撐，獲得資本市場支持。

“在有了品牌背書之后，上市公司需要留住人才、更加完善內(nèi)部機(jī)制，保證戰(zhàn)略的推動(dòng)和執(zhí)行，這是綠城服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)之談。”吳志華告訴記者，從細(xì)節(jié)來說，上市之后也可能給業(yè)主帶來抵觸心理，辦法則是以物業(yè)管理為平臺(tái)，引入優(yōu)質(zhì)資源來提升業(yè)主的服務(wù)，一切圍繞改善業(yè)主滿意度來進(jìn)行，最終提升公司的競爭能力。

張波也認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)的馬太效應(yīng)會(huì)越來越顯著，未來品牌物業(yè)將通過兼并收購的方式擴(kuò)大市場份額，快速淘汰落后企業(yè)，實(shí)現(xiàn)行業(yè)跨越式發(fā)展。