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每經(jīng)記者 唐潔 每經(jīng)編輯 梁秋月

近日，寧波富達(dá)（600724.SH）披露了《2017年度業(yè)績預(yù)虧公告》，公司預(yù)計(jì)2017年度將虧損8.39億元左右，扣除非經(jīng)常性損益后虧損8.56億元。公告稱業(yè)績預(yù)虧主要原因系計(jì)提減值準(zhǔn)備14億元左右，巨額預(yù)虧引發(fā)資本市場強(qiáng)烈關(guān)注，并引起上交所問詢，而就上交所詢問多個(gè)項(xiàng)目減值計(jì)提的相關(guān)事宜，寧波富達(dá)進(jìn)行了回復(fù)。值得注意的是，公司2016年度盈利1.27億元。

寧波富達(dá)公告對寧海桃源路項(xiàng)目、維拉小鎮(zhèn)三期以及江灣城項(xiàng)目的預(yù)計(jì)計(jì)提金額、原因、減值測試計(jì)算過程進(jìn)行了詳細(xì)說明，其中，對于計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備高達(dá)10.1億元的江灣城項(xiàng)目，寧波富達(dá)在公告中提到，受2016年出臺(tái)的新商住政策以及2017年以來的調(diào)控政策影響使得商住房市場的預(yù)期明顯降低。

據(jù)了解,江灣城項(xiàng)目為寧波富達(dá)全資子公司寧波城投置業(yè)于2010年以總價(jià)近30億元取得，總面積達(dá)104516平方米，由8塊土地組成。從拿地距今已有8年時(shí)間，但其中仍有4塊土地處于待開發(fā)狀態(tài)，而已經(jīng)開發(fā)的江灣城二期其去化情況也不容樂觀。寧波富達(dá)證券代表施亞琴在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示：“江灣城所處位置十分優(yōu)越，但整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)周期過長，三年規(guī)劃加上開發(fā)建設(shè)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過業(yè)內(nèi)8~12個(gè)月的黃金開發(fā)周期，項(xiàng)目上市后，又遇到了商住政策改革以及限購政策使得項(xiàng)目去化緩慢”，同時(shí)施亞琴也坦言：“我們把握市場趨勢的能力確實(shí)弱了些。”

“就像是買到了一條很好看的裙子但此時(shí)已是冬天一樣。”對江灣城項(xiàng)目的運(yùn)營，施亞琴在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)發(fā)出這樣的感慨。

圖為：富達(dá)江灣城項(xiàng)目現(xiàn)場圖 唐潔攝

拿地8年計(jì)提減值10.1億

2018年1月18日，寧波富達(dá)（600724.SH）披露了《2017年度業(yè)績預(yù)虧公告》，公司預(yù)計(jì)2017年度將虧損8.39億元左右，扣除非經(jīng)常性損益后虧損8.56億元。公告稱業(yè)績預(yù)虧主要原因系計(jì)提減值準(zhǔn)備14億元左右。值得注意的是，公司2016年度盈利1.27億元。

根據(jù)公告，經(jīng)減值測試，寧波富達(dá)需計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備“寧海桃源路項(xiàng)目”3.5億元、“江灣城項(xiàng)目”10.1億元、“維拉項(xiàng)目”0.4億元，合計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備14億元左右，影響2017年歸屬于上市公司股東的凈利潤13.10億元左右。同時(shí)，公司表示，旗下與萬科合作開發(fā)的“依云郡”項(xiàng)目因經(jīng)營情況好于預(yù)期，轉(zhuǎn)回存貨跌價(jià)準(zhǔn)備產(chǎn)生投資收益3.40億元左右。

寧波富達(dá)的這一業(yè)績預(yù)告發(fā)出后引起了上交所的注意，上交所發(fā)問詢函要求寧波富達(dá)分類別、分項(xiàng)目詳細(xì)列示預(yù)計(jì)計(jì)提金額、原因、減值測試計(jì)算過程以及使用主要數(shù)據(jù)及來源等。并要求寧波富達(dá)自查說明其他資產(chǎn)是否還存在減值跡象，是否已足額計(jì)提減值。

而對于本次計(jì)提金額高達(dá)10.1億元的江灣城項(xiàng)目，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目由寧波城投置業(yè)的全資子公司寧波海曙城投置業(yè)有限公司開發(fā)，該地塊位于海曙區(qū)解放南路以東，規(guī)劃尹江岸路以西，總面積達(dá)104516平方米，地價(jià)總額29.25億元，平均樓面價(jià)7742元/平方米,項(xiàng)目共八塊土地，分期實(shí)施，建筑類型為住宅及商務(wù)金融，約2/3為商務(wù)金融。另外，截至目前，寧波鄞奉路2-8#、2-9#、2-10#地塊、2-6#地塊尚未啟動(dòng)開發(fā)。

寧波富達(dá)公告稱因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因分別于2013年12月、2014年3月、2016年1月取得2-13#、2-14#~15#地塊、2-12#的建筑工程施工許可證。項(xiàng)目總可售面積36.31萬平方米，其中住宅12.26萬平方米，商業(yè)辦公24.05萬平方米。截至2017年末，已簽約住宅面積7.08萬平方米，未售住宅面積5.18萬平方米，商業(yè)辦公24.05萬平方米。也就是說，寧波富達(dá)在拿地三年以后才拿到了第一宗開發(fā)地塊的建筑工程施工許可證，除了自身規(guī)劃原因外，寧波富達(dá)方面認(rèn)為，商住政策的改革以及限購等調(diào)控政策對商業(yè)住宅項(xiàng)目都有影響。

圖為：2-12#地塊工程項(xiàng)目部 唐潔攝

公開資料顯示，寧波市于2016年4月1日發(fā)布了《關(guān)于深化住房制度改革，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》：其中一項(xiàng)意見指出：在不改變用地性質(zhì)、容積率等必要規(guī)劃條件和土地出讓約定前提下，允許對不適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品類型、住房戶型做出調(diào)整。寧波富達(dá)在公告中表示，計(jì)劃將商務(wù)金融用地用于開發(fā)商住房。

但是，2017年4月23日，寧波限購、限貸政策落地，2017年10月1日限購政策升級，按揭政策持續(xù)收緊，寧波富達(dá)在公告中表示隨著商住房的住宅特性被驅(qū)趕，對商住房的市場預(yù)期明顯降低。

寧波富達(dá)公告稱由于政策調(diào)整，公司對未銷售部分房產(chǎn)采用“剩余法”估測，根據(jù)2017年末實(shí)際銷售價(jià)格測算，精裝修住宅36000元/平方米,白坯住宅均價(jià)為28500元/平方米,車位15萬元/個(gè)。根據(jù)相似地段、同等類型市場交易價(jià)格測算，辦公20000元/平方米，商業(yè)25000元/平方米。

已開發(fā)項(xiàng)目去化緩慢

此前公司董秘辦人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記采訪時(shí)者表示，江灣城住宅項(xiàng)目銷售情況良好，二期價(jià)格已高達(dá)4萬元/平方米。不過，下半年受限購等因素影響，銷售速度下降，同時(shí)其他商業(yè)金融項(xiàng)目去化率低，項(xiàng)目拿地時(shí)間太久，各項(xiàng)費(fèi)用成本高，導(dǎo)致未來仍有可能對業(yè)績造成影響。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份實(shí)地走訪了位于寧波的江灣城項(xiàng)目，在江灣城售樓處了解到，上述所說的一期項(xiàng)目已基本售罄，營銷人員稱，二期項(xiàng)目的銷售均價(jià)約在3.6萬元/平方米，位置好的樓層接近4萬元/平方米，據(jù)了解二期項(xiàng)目大約是在2016年年底進(jìn)行開盤售賣，至今為止，去化情況卻不盡如人意。寧波房管部門旗下的官網(wǎng)中國寧波住宅與房地產(chǎn)網(wǎng)顯示，江灣城2-14#、2-15#項(xiàng)目當(dāng)前住宅的可銷售套數(shù)共計(jì)208套，已售92套，去化約44%。

記者以購房者的身份在售樓處看到了15-2#號(hào)樓目前所?？蛇x房源的公示圖，圖中的紅色部分表示已經(jīng)出售，其余房源為可挑選房源，從公示圖顯示的房源信息來看整個(gè)樓棟的去化十分緩慢，當(dāng)記者以購房者身份表示希望拍一下整個(gè)房源明示圖時(shí)，遭工作人員拒絕。

記者在走訪時(shí)注意到，寧波江灣城地處海曙區(qū)的核心位置，距寧波火車站僅有一站公交的距離，且整個(gè)項(xiàng)目緊鄰奉化江，高層住宅可望江觀景，周圍交通便捷，車流量較大。身處絕佳位置但江灣城項(xiàng)目開發(fā)以及銷售卻不盡如人意，施亞琴在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示“江灣城在規(guī)劃上占用的時(shí)間長達(dá)三年，錯(cuò)過了入市的最佳時(shí)機(jī)，其次整個(gè)江灣城項(xiàng)目的商務(wù)用地占比過高，公司在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)方面有所欠缺，并且受到商住政策以及調(diào)控政策的影響使得江灣城失去了部分客源。”

記者在走訪時(shí)注意到，隔著鄞奉路與江灣城對相的是中國金茂開發(fā)的南塘金茂府。公開資料顯示2013年9月，中化集團(tuán)在港上市企業(yè)方興地產(chǎn)（中國）有限公司以總價(jià)約14.24億元人民幣競得寧波市鄞奉片啟動(dòng)區(qū)西側(cè)地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)。該地塊占地面積62458平方米，用途為批發(fā)零售、住宿餐飲、城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融用地。2015年9月，方興地產(chǎn)更名為中國金茂控股集團(tuán)有限公司（簡稱中國金茂）。

據(jù)悉，南塘金茂府住宅項(xiàng)目已售罄，其售樓處的工作人員告訴記者，目前售樓處只有6、7套酒店式公寓在售賣。一位二手房中介人員告訴記者，南塘金茂府開發(fā)的二手房均價(jià)在3萬元/平方米，精裝修交付并且室內(nèi)采用了恒溫恒氧系統(tǒng)。同樣是走高端產(chǎn)品路線，住宅面積同樣是140平方米以上的大戶型，僅一街之隔，與南塘金茂府相比，江灣城3.6萬元~4萬元/平方米的均價(jià)顯然高出不少。

盡管如此，南塘金茂府在合理的建設(shè)周期內(nèi)完成了項(xiàng)目，并且此后中國金茂繼續(xù)在寧波市場進(jìn)行拓展。其2015年年報(bào)顯示，2015年中國金茂在寧波再拿一宗土地，占地面積93464平方米，項(xiàng)目名稱為寧波江東金茂府。該項(xiàng)目于2016年7月首次開盤，取得10.1億的銷售業(yè)績。

而彼時(shí)，鄞奉路對面的江灣城拿地六年后，在2016年的1月份才取得2-12#地塊的建筑工程施工許可證，截至目前，整個(gè)項(xiàng)目的8塊土地中仍有4塊土地處于待建中，問及未來這部分土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)，施亞琴表示：“已經(jīng)開發(fā)出來的項(xiàng)目市場接受程度尚且不高，接下來的項(xiàng)目不能再出錯(cuò)，目前還未有具體（規(guī)劃）。”