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寧波富達(dá)江灣城項(xiàng)目計(jì)提減值逾10億 4地塊仍待開發(fā)

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2018-02-05 00:42:59

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 唐潔 每經(jīng)編輯 趙橋    


寧波富達(dá)江灣城項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圖 唐潔攝鄒利制圖

每經(jīng)記者 唐潔 每經(jīng)編輯 趙橋

近日,寧波富達(dá)(600724,SH)披露了業(yè)績(jī)預(yù)虧公告,公司預(yù)計(jì)2017年度將虧損8.39億元左右,而2016年盈利1.27億元。業(yè)績(jī)預(yù)虧的主要原因系計(jì)提減值準(zhǔn)備14億元左右。公司的巨額預(yù)虧亦引發(fā)資本市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注,并引起上交所問(wèn)詢。

寧波富達(dá)公告對(duì)寧海桃源路項(xiàng)目、維拉小鎮(zhèn)三期以及江灣城項(xiàng)目的預(yù)計(jì)計(jì)提金額等進(jìn)行了詳細(xì)說(shuō)明。其中,對(duì)江灣城項(xiàng)目的計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備高達(dá)10.1億元。據(jù)了解,江灣城項(xiàng)目為寧波富達(dá)全資子公司寧波城投置業(yè)于2010年以總價(jià)近30億元取得,由8塊土地組成,如今仍有4塊土地處于待開發(fā)狀態(tài),而已開發(fā)的江灣城二期去化情況也不容樂(lè)觀。

寧波富達(dá)證券代表施亞琴向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,“江灣城所處位置十分優(yōu)越,但整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng),三年規(guī)劃加上開發(fā)建設(shè)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)業(yè)內(nèi)8~12個(gè)月的黃金開發(fā)周期,項(xiàng)目上市后,又遇到了商住政策改革以及限購(gòu)政策使得項(xiàng)目去化緩慢。”施亞琴同時(shí)坦言,“我們把握市場(chǎng)趨勢(shì)的能力確實(shí)弱了些。”

江灣城項(xiàng)目計(jì)提減值10.1億

1月18日,寧波富達(dá)披露,公司預(yù)計(jì)2017年度將虧損8.39億元左右,扣除非經(jīng)常性損益后虧損8.56億元。業(yè)績(jī)預(yù)虧主要原因系計(jì)提減值準(zhǔn)備14億元左右。

根據(jù)公告,經(jīng)減值測(cè)試,寧波富達(dá)需計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備“寧海桃源路項(xiàng)目”3.5億元、“江灣城項(xiàng)目”10.1億元、“維拉項(xiàng)目”0.4億元,合計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備14億元左右,影響2017年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)13.10億元左右。同時(shí),公司表示,旗下與萬(wàn)科合作開發(fā)的“依云郡”項(xiàng)目因經(jīng)營(yíng)情況好于預(yù)期,轉(zhuǎn)回存貨跌價(jià)準(zhǔn)備產(chǎn)生投資收益3.40億元左右。

寧波富達(dá)的這一業(yè)績(jī)預(yù)告亦引起了上交所的注意。上交所發(fā)問(wèn)詢函要求寧波富達(dá)分類別、分項(xiàng)目詳細(xì)列示預(yù)計(jì)計(jì)提金額、原因、減值測(cè)試計(jì)算過(guò)程以及使用主要數(shù)據(jù)及來(lái)源等。

對(duì)于江灣城項(xiàng)目,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢相關(guān)資料發(fā)現(xiàn),該項(xiàng)目由寧波城投置業(yè)的全資子公司寧波海曙城投置業(yè)有限公司開發(fā),項(xiàng)目共8塊土地,分期實(shí)施,建筑類型為住宅及商務(wù)金融,約2/3為商務(wù)金融。截至目前,寧波鄞奉路2-8#、2-9#、2-10#地塊、寧波鄞奉路2-6#地塊尚未啟動(dòng)開發(fā)。

寧波富達(dá)公告稱因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因分別于2013年12月、2014年3月、2016年1月取得2-13#、2-14#~15#地塊、2-12#的建筑工程施工許可證。項(xiàng)目總可售面積36.31萬(wàn)平方米,其中住宅12.26萬(wàn)平方米,商業(yè)辦公24.05萬(wàn)平方米。截至2017年末,已簽約住宅面積7.08萬(wàn)平方米,未售住宅面積5.18萬(wàn)平方米,商業(yè)辦公24.05萬(wàn)平方米。

也就是說(shuō),寧波富達(dá)在拿地3年以后才拿到了第一宗開發(fā)地塊的建筑工程施工許可證。除了自身規(guī)劃原因外,寧波富達(dá)方面認(rèn)為,商住政策的改革以及限購(gòu)等調(diào)控政策對(duì)商業(yè)住宅項(xiàng)目都有影響。

公開資料顯示,寧波市于2016年4月1日發(fā)布了《關(guān)于深化住房制度改革,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》,其中指出,在不改變用地性質(zhì)、容積率等必要規(guī)劃條件和土地出讓約定前提下,允許對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類型、住房戶型做出調(diào)整。寧波富達(dá)在公告中表示,計(jì)劃將商務(wù)金融用地用于開發(fā)商住房。

但是,2017年4月23日,寧波限購(gòu)、限貸政策落地;2017年10月1日限購(gòu)政策升級(jí),按揭政策持續(xù)收緊。寧波富達(dá)在公告中表示,隨著商住房的住宅特性被驅(qū)趕,對(duì)商住房的市場(chǎng)預(yù)期明顯降低。

已開發(fā)項(xiàng)目去化緩慢

此前公司董秘辦人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,江灣城住宅項(xiàng)目銷售情況良好,二期價(jià)格已高達(dá)4萬(wàn)元/平方米。不過(guò),(2017年)下半年受限購(gòu)等因素影響,銷售速度下降,同時(shí)其他商業(yè)金融項(xiàng)目去化率低,項(xiàng)目拿地時(shí)間太久,各項(xiàng)費(fèi)用成本高,導(dǎo)致未來(lái)仍有可能對(duì)業(yè)績(jī)?cè)斐捎绊憽?/p>

近日,記者以購(gòu)房者身份實(shí)地走訪了位于寧波的江灣城項(xiàng)目。記者在江灣城售樓處了解到,上述所說(shuō)的一期項(xiàng)目已基本售罄。營(yíng)銷人員稱,二期項(xiàng)目的銷售均價(jià)約在3.6萬(wàn)元/平方米,位置好的樓層接近4萬(wàn)元/平方米。

據(jù)了解,二期項(xiàng)目大約是在2016年底開盤,但至今去化情況不盡如人意。寧波房管部門旗下的官網(wǎng)中國(guó)寧波住宅與房地產(chǎn)網(wǎng)顯示,江灣城2-14#、2-15#項(xiàng)目當(dāng)前住宅的可銷售套數(shù)共計(jì)208套,已售92套,去化約44%。

記者在售樓處看到了15-2#號(hào)樓所??蛇x房源的公示圖,當(dāng)記者以購(gòu)房者身份表示希望拍一下整個(gè)房源明示圖時(shí),遭工作人員拒絕,同時(shí)有保安人員圍了上來(lái),記者停止了拍攝。

江灣城項(xiàng)目地處海曙區(qū)的核心位置,距寧波火車站僅有一站公交的距離,整個(gè)項(xiàng)目緊鄰奉化江,高層住宅可望江觀景,周圍交通便捷。那么,為何江灣城項(xiàng)目開發(fā)及銷售不盡如人意?施亞琴表示,“江灣城在規(guī)劃上占用的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)三年,錯(cuò)過(guò)了入市的最佳時(shí)機(jī),其次整個(gè)江灣城項(xiàng)目的商務(wù)用地占比過(guò)高,公司在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)方面有所欠缺,并且受到商住政策以及調(diào)控政策的影響使得江灣城失去了部分客源。”

隔著鄞奉路,與江灣城對(duì)相的是中國(guó)金茂開發(fā)的南塘金茂府。如今,南塘金茂府住宅項(xiàng)目已售罄,其售樓處的工作人員告訴記者,目前售樓處只有六七套酒店式公寓在售。

一位二手房中介人員告訴記者,南塘金茂府的二手房均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米,精裝修交付并且室內(nèi)采用了恒溫恒氧系統(tǒng)。同樣是走高端產(chǎn)品路線,住宅面積同樣是140平方米以上的大戶型,僅一街之隔,與南塘金茂府相比,江灣城3.6萬(wàn)元~4萬(wàn)元/平方米的均價(jià)高出不少。

值得一提的是,南塘金茂府在合理的建設(shè)周期內(nèi)完成,并且此后中國(guó)金茂繼續(xù)在寧波市場(chǎng)進(jìn)行拓展。公司年報(bào)顯示,2015年中國(guó)金茂在寧波再拿一宗土地,項(xiàng)目名稱為寧波江東金茂府。該項(xiàng)目于2016年7月首次開盤,取得10.1億元的銷售業(yè)績(jī)。

而彼時(shí),江灣城拿地6年后,在2016年的1月份才取得2-12#地塊的建筑工程施工許可證,截至目前,整個(gè)項(xiàng)目的8塊土地中仍有4塊處于待建中。當(dāng)被問(wèn)及未來(lái)這部分土地何時(shí)開發(fā)時(shí),施亞琴表示,“已經(jīng)開發(fā)出來(lái)的項(xiàng)目,市場(chǎng)接受程度尚且不高,接下來(lái)的項(xiàng)目不能再出錯(cuò),目前還未有具體(規(guī)劃)。”

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