每經編輯 每經記者 沈溦 每經編輯 趙橋     

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一則業(yè)績預虧公告，折射出寧波富達（600724，SH）多個項目拿地多年卻依然運營不佳的窘境。

《每日經濟新聞》記者注意到，作為深耕寧波市場的國有上市房企，寧波富達自2009年通過重組進入房地產領域，旗下?lián)碛袑幉ɡ吓频纳虡I(yè)廣場天一廣場，而其房地產銷售業(yè)績也一直不錯。不過，受困于后續(xù)開發(fā)不佳等因素，多宗土地多年未能完全入市也給企業(yè)帶來經營壓力，幾大項目多年來屢次做計提減值準備。

業(yè)績受困于多個項目

資料顯示，寧波富達創(chuàng)建于1989年，1996年在上海證券交易所上市。是一家以住宅開發(fā)和城市商業(yè)地產經營管理為主業(yè)、兼營新型建材的國有控股上市公司，是寧波市政府列入重點培育的“寧波市大企業(yè)(大集團)”之一。

2009年，公司完成重大資產重組，控股股東寧波城投以寧波城市廣場開發(fā)經營有限公司、寧波房地產股份有限公司以及寧波慈通置業(yè)有限公司等三個地產項目作為對價，認購寧波富達定向增發(fā)股份，涉及資產約88億元。而初入樓市的寧波富達也嘗到了甜頭。據(jù)相關財報顯示，2010年至2012年，公司營收一路上揚，分別達到31.30億元、38.96億元和51.87億元，實現(xiàn)凈利潤3.39億元、6.38億元和3.48億元。

不過，連年業(yè)績提升的同時，早期高價拿地的隱患也早已埋下。資料顯示，至今公司計提減值項目均為2012年以前拿地。而在2011年房地產市場拐點來臨之后，公司業(yè)績受困問題項目就越來越明顯。

2012年報顯示，公司首次計提存貨跌價準備，其中“依云郡項目”（又稱古林薛家項目）計提3.46億元，“寧海桃源路項目”計提0.29億元。這兩個項目土地分別于2009年10月和2010年12月取得，建設類型為住宅及商鋪。

2014年，公司再次計提資產減值準備5.27億元。2015年因“依云郡項目”、“江灣城項目”合計計提存貨跌價準備13.17億元。2016年，“維拉項目”、“東城名苑項目”以及“江灣城項目”計提和調整存貨跌價準備約1.4億元。

最新的業(yè)績預告顯示，2017年度通過對各項資產進行清查，經減值測試，需計提存貨跌價準備“寧海桃源路項目”3.5億元、“江灣城項目”10.1億元、“維拉項目”0.4億元，合計計提存貨跌價準備約14億元左右，影響當期歸屬于上市公司股東的凈利潤約13.10億元左右。

對于如此多的項目出現(xiàn)計提減值準備，公司董秘辦人士向《每日經濟新聞》對記者表示，多個項目出現(xiàn)減值，總的來說，土地價格偏高，未能及時掌握開發(fā)時機等均是出現(xiàn)上述問題的原因。

2017上半年存貨超百億

根據(jù)公司2017半年報，隨著宏觀政策和經濟環(huán)境的變化，房地產行業(yè)利潤空間收窄、盈利模式調整、行業(yè)洗牌和分化步伐加快，行業(yè)競爭格局加劇，這些都加大了公司下步經營運作中的難度和風險；公司資本實力與發(fā)展要求的差距、產業(yè)結構、資產結構、股權結構和債務結構的優(yōu)化等問題仍需繼續(xù)加強和落實。

寧波富達方面表示，雖然報告期內房地產去化速度有所提高，但價格未達預期，同時不同開發(fā)產品的去化速度出現(xiàn)明顯地參差不齊現(xiàn)象，資產總額中房地產存貨仍然占比較高（報告期末房地產存貨總額 104.67 億元，占比68.55%），公司雖然已對一些項目計提了較大額度的減值準備，但隨著調控政策的不斷深入和財務成本的不斷增加，公司待建、在建和待售項目效益風險依然嚴峻。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，近年來，寧波富達公開拿地次數(shù)寥寥無幾，最近一次拿地時間是在2016年9月28日。而連年土地積壓導致的財務成本劇增，存量土地開發(fā)銷售造成的結果卻是虧損越多。

其中，以住宅商品房銷售尤為明顯，2017年上半年度公司完成住宅銷售5.34億元，占公司上半年營業(yè)收入的35.22%，比上年同期減少74.20%，實現(xiàn)利潤總額負0.62億元，凈利潤負0.79億元。在2016年報中，住宅銷售額為36.81億元，凈利潤為負1.10億元

此外，公司的存貨也值得關注，截至2017年6月30日，公司資產總額152.70億元，其中存貨105.60億元；負債總額117.72億元，其中金融機構借款57億元，大股東及其子公司借款26.50億元，房產預售款23.60億元；歸屬于母公司的股東權益26.64億元，資產負債率77.09%。

上述寧波富達董秘辦人士表示，由于近期受多個問題項目影響，已嚴重拖累公司業(yè)績及發(fā)展步伐，持續(xù)放緩拿地節(jié)奏，公司管理層確實也在審慎考慮未來發(fā)展方向問題。

記者注意到，寧波作為二線房地產市場的典型城市，一度擁有雅戈爾、銀億股份、榮安地產以及寧波富達等多家房地產行業(yè)上市公司，不過2016年底以來，在調控政策下多家中小房企開始轉型。雅戈爾明顯放緩拿地節(jié)奏，轉向投資等領域；銀億股份先后收購了全球第二大汽車安全氣囊氣體發(fā)生器生產商美國ARC集團、全球知名的汽車自動變速器巨頭邦奇集團等海外資產。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示，從城市基本面看，寧波是一個很特殊的城市，本身經濟發(fā)達，又屬于長三角經濟圈內，但略顯尷尬的是，寧波靠近上海，導致樓市向好時，市場爆發(fā)力不足，同時又容易被毗鄰的杭州吸引更多的資金。此外，競爭企業(yè)多，開發(fā)銷售的規(guī)模亦受影響。

不過，寧波富達的出路也并未堵死。“在寧波這樣較為發(fā)達的市場，中小房企的產業(yè)空間依然存在，注意好拿地節(jié)奏，把握好產品入市的時機是關鍵，堅持下來的企業(yè)依然能夠享受市場紅利。”嚴躍進如是建議。