每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沈溦 每經(jīng)編輯 趙橋     

每經(jīng)記者 沈溦 每經(jīng)編輯 趙橋

一則業(yè)績(jī)預(yù)虧公告，折射出寧波富達(dá)（600724，SH）多個(gè)項(xiàng)目拿地多年卻依然運(yùn)營(yíng)不佳的窘境。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，作為深耕寧波市場(chǎng)的國(guó)有上市房企，寧波富達(dá)自2009年通過(guò)重組進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，旗下?lián)碛袑幉ɡ吓频纳虡I(yè)廣場(chǎng)天一廣場(chǎng)，而其房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)也一直不錯(cuò)。不過(guò)，受困于后續(xù)開(kāi)發(fā)不佳等因素，多宗土地多年未能完全入市也給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)壓力，幾大項(xiàng)目多年來(lái)屢次做計(jì)提減值準(zhǔn)備。

業(yè)績(jī)受困于多個(gè)項(xiàng)目

資料顯示，寧波富達(dá)創(chuàng)建于1989年，1996年在上海證券交易所上市。是一家以住宅開(kāi)發(fā)和城市商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理為主業(yè)、兼營(yíng)新型建材的國(guó)有控股上市公司，是寧波市政府列入重點(diǎn)培育的“寧波市大企業(yè)(大集團(tuán))”之一。

2009年，公司完成重大資產(chǎn)重組，控股股東寧波城投以寧波城市廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司、寧波房地產(chǎn)股份有限公司以及寧波慈通置業(yè)有限公司等三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為對(duì)價(jià)，認(rèn)購(gòu)寧波富達(dá)定向增發(fā)股份，涉及資產(chǎn)約88億元。而初入樓市的寧波富達(dá)也嘗到了甜頭。據(jù)相關(guān)財(cái)報(bào)顯示，2010年至2012年，公司營(yíng)收一路上揚(yáng)，分別達(dá)到31.30億元、38.96億元和51.87億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.39億元、6.38億元和3.48億元。

不過(guò)，連年業(yè)績(jī)提升的同時(shí)，早期高價(jià)拿地的隱患也早已埋下。資料顯示，至今公司計(jì)提減值項(xiàng)目均為2012年以前拿地。而在2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)來(lái)臨之后，公司業(yè)績(jī)受困問(wèn)題項(xiàng)目就越來(lái)越明顯。

2012年報(bào)顯示，公司首次計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，其中“依云郡項(xiàng)目”（又稱古林薛家項(xiàng)目）計(jì)提3.46億元，“寧海桃源路項(xiàng)目”計(jì)提0.29億元。這兩個(gè)項(xiàng)目土地分別于2009年10月和2010年12月取得，建設(shè)類型為住宅及商鋪。

2014年，公司再次計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備5.27億元。2015年因“依云郡項(xiàng)目”、“江灣城項(xiàng)目”合計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備13.17億元。2016年，“維拉項(xiàng)目”、“東城名苑項(xiàng)目”以及“江灣城項(xiàng)目”計(jì)提和調(diào)整存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約1.4億元。

最新的業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，2017年度通過(guò)對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行清查，經(jīng)減值測(cè)試，需計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備“寧海桃源路項(xiàng)目”3.5億元、“江灣城項(xiàng)目”10.1億元、“維拉項(xiàng)目”0.4億元，合計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約14億元左右，影響當(dāng)期歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約13.10億元左右。

對(duì)于如此多的項(xiàng)目出現(xiàn)計(jì)提減值準(zhǔn)備，公司董秘辦人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》對(duì)記者表示，多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)減值，總的來(lái)說(shuō)，土地價(jià)格偏高，未能及時(shí)掌握開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)等均是出現(xiàn)上述問(wèn)題的原因。

2017上半年存貨超百億

根據(jù)公司2017半年報(bào)，隨著宏觀政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間收窄、盈利模式調(diào)整、行業(yè)洗牌和分化步伐加快，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局加劇，這些都加大了公司下步經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中的難度和風(fēng)險(xiǎn)；公司資本實(shí)力與發(fā)展要求的差距、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)和債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化等問(wèn)題仍需繼續(xù)加強(qiáng)和落實(shí)。

寧波富達(dá)方面表示，雖然報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)去化速度有所提高，但價(jià)格未達(dá)預(yù)期，同時(shí)不同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的去化速度出現(xiàn)明顯地參差不齊現(xiàn)象，資產(chǎn)總額中房地產(chǎn)存貨仍然占比較高（報(bào)告期末房地產(chǎn)存貨總額 104.67 億元，占比68.55%），公司雖然已對(duì)一些項(xiàng)目計(jì)提了較大額度的減值準(zhǔn)備，但隨著調(diào)控政策的不斷深入和財(cái)務(wù)成本的不斷增加，公司待建、在建和待售項(xiàng)目效益風(fēng)險(xiǎn)依然嚴(yán)峻。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，寧波富達(dá)公開(kāi)拿地次數(shù)寥寥無(wú)幾，最近一次拿地時(shí)間是在2016年9月28日。而連年土地積壓導(dǎo)致的財(cái)務(wù)成本劇增，存量土地開(kāi)發(fā)銷售造成的結(jié)果卻是虧損越多。

其中，以住宅商品房銷售尤為明顯，2017年上半年度公司完成住宅銷售5.34億元，占公司上半年?duì)I業(yè)收入的35.22%，比上年同期減少74.20%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額負(fù)0.62億元，凈利潤(rùn)負(fù)0.79億元。在2016年報(bào)中，住宅銷售額為36.81億元，凈利潤(rùn)為負(fù)1.10億元

此外，公司的存貨也值得關(guān)注，截至2017年6月30日，公司資產(chǎn)總額152.70億元，其中存貨105.60億元；負(fù)債總額117.72億元，其中金融機(jī)構(gòu)借款57億元，大股東及其子公司借款26.50億元，房產(chǎn)預(yù)售款23.60億元；歸屬于母公司的股東權(quán)益26.64億元，資產(chǎn)負(fù)債率77.09%。

上述寧波富達(dá)董秘辦人士表示，由于近期受多個(gè)問(wèn)題項(xiàng)目影響，已嚴(yán)重拖累公司業(yè)績(jī)及發(fā)展步伐，持續(xù)放緩拿地節(jié)奏，公司管理層確實(shí)也在審慎考慮未來(lái)發(fā)展方向問(wèn)題。

記者注意到，寧波作為二線房地產(chǎn)市場(chǎng)的典型城市，一度擁有雅戈?duì)?、銀億股份、榮安地產(chǎn)以及寧波富達(dá)等多家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司，不過(guò)2016年底以來(lái)，在調(diào)控政策下多家中小房企開(kāi)始轉(zhuǎn)型。雅戈?duì)柮黠@放緩拿地節(jié)奏，轉(zhuǎn)向投資等領(lǐng)域；銀億股份先后收購(gòu)了全球第二大汽車安全氣囊氣體發(fā)生器生產(chǎn)商美國(guó)ARC集團(tuán)、全球知名的汽車自動(dòng)變速器巨頭邦奇集團(tuán)等海外資產(chǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從城市基本面看，寧波是一個(gè)很特殊的城市，本身經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，又屬于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，但略顯尷尬的是，寧波靠近上海，導(dǎo)致樓市向好時(shí)，市場(chǎng)爆發(fā)力不足，同時(shí)又容易被毗鄰的杭州吸引更多的資金。此外，競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)多，開(kāi)發(fā)銷售的規(guī)模亦受影響。

不過(guò)，寧波富達(dá)的出路也并未堵死?！霸趯幉ㄟ@樣較為發(fā)達(dá)的市場(chǎng)，中小房企的產(chǎn)業(yè)空間依然存在，注意好拿地節(jié)奏，把握好產(chǎn)品入市的時(shí)機(jī)是關(guān)鍵，堅(jiān)持下來(lái)的企業(yè)依然能夠享受市場(chǎng)紅利?！眹?yán)躍進(jìn)如是建議。