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經(jīng)濟參考報:監(jiān)管趨嚴(yán) 房企融資渠道再收緊

經(jīng)濟參考報 2018-02-05 07:40:28

巧婦難為無米之炊,對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,資金流是制約其發(fā)展的關(guān)鍵因素。然而,2018年以來,房企融資渠道進一步收緊,正面臨著融資窘境,不管是找銀行,還是發(fā)債,都不好“借到錢”。

房企融資渠道面臨全面收緊的局面。近日恒豐銀行一份被曝光內(nèi)部文件顯示,其于1月29日下發(fā)關(guān)于暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)的通知,而恒豐銀行隨后也表示這是基于銀行貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整作出的正常經(jīng)營決策,屬于暫時性內(nèi)部管理措施。與此同時,銀監(jiān)會以及各地銀監(jiān)局出政策和開罰單“兩手抓”,對違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)融資實行高壓監(jiān)管。

除了商業(yè)銀行信貸渠道,信托公司銀信合作業(yè)務(wù)以及房企發(fā)債融資也依然受到監(jiān)管層嚴(yán)控。業(yè)內(nèi)人士表示,房企融資通道進一步縮緊,資金鏈壓力將雪上加霜。隨著調(diào)控持續(xù),樓市進入調(diào)整期,資金獲取或成為2018年房企業(yè)務(wù)的關(guān)鍵。

銀行融資面臨嚴(yán)監(jiān)管

去年召開的中央經(jīng)濟工作會議確定“打好防范化解重大風(fēng)險攻堅戰(zhàn),重點是防控金融風(fēng)險”,并明確“促進形成金融和實體經(jīng)濟、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)”。業(yè)內(nèi)人士表示,目前金融業(yè)涉及房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)總體平穩(wěn),但金融資源過于集中在房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生較大風(fēng)險,做好這一重點領(lǐng)域的風(fēng)險防范勢在必行。在國家整體房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)之下,相關(guān)部門對涉及房地產(chǎn)企業(yè)融資的違規(guī)行為已經(jīng)體現(xiàn)出監(jiān)管高壓態(tài)勢。

銀監(jiān)會1月發(fā)布《2018年整治銀行業(yè)市場亂象工作要點》,第五條市場亂象就是“違反房地產(chǎn)行業(yè)政策”。上海銀監(jiān)局于1月29日下發(fā)《上海銀監(jiān)局關(guān)于規(guī)范開展并購貸款業(yè)務(wù)的通知》,就并購貸款展開進一步規(guī)范?!锻ㄖ芬?,開展并購貸款必須符合規(guī)定的原則和條件,并購貸款用途應(yīng)符合國家法律法規(guī)和相關(guān)政策,并購貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)土地并購或房地產(chǎn)開發(fā)土地項目公司股權(quán)并購的,應(yīng)按照穿透原則管理。如發(fā)現(xiàn)商業(yè)銀行不符合業(yè)務(wù)開辦條件或違法違規(guī),不能有效控制并購貸款風(fēng)險的,將采取責(zé)令暫停并購貸款業(yè)務(wù)及行政處罰等監(jiān)管措施。

從年初至今,各地銀監(jiān)局開出的多張罰單也直指銀行為房地產(chǎn)企業(yè)提供違規(guī)融資的行為。如,浙商銀行杭州分行存在向資本金不到位的住房項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的事實,被浙江銀監(jiān)局處以20萬元人民幣罰款;漢口銀行存在通過同業(yè)投資通道違規(guī)向“四證不全”的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款的事實,被湖北銀監(jiān)局處以50萬元的罰款,3名相關(guān)責(zé)任人也受到了警告處分;交通銀行廈門分行因違規(guī)發(fā)放土地融資,內(nèi)部控制不足,未能防范假按揭、假征信、假評估等,“三查”不盡職,導(dǎo)致貸款被挪用,向四證不全的項目發(fā)放固定資產(chǎn)貸款,也被廈門銀監(jiān)局罰款150萬元。

在宏觀調(diào)控和監(jiān)管高壓之下,銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的表內(nèi)外融資也處于一種相對從緊的狀態(tài),尤其對于新增授信,一直較為謹(jǐn)慎。在恒豐銀行上述內(nèi)部文件曝光后,一位股份制銀行人士也對《經(jīng)濟參考報》記者表示,其銀行內(nèi)部對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策一直是執(zhí)行“授信余額不增加”。

房企尋求多渠道融資

在銀行渠道收緊的背景下,一些有條件的房企也欲加快在債券市場融資的節(jié)奏。不過,境內(nèi)發(fā)債的渠道也依然處在嚴(yán)管之下。

最近,不少房企在境內(nèi)申請發(fā)債。2日,華僑城宣布,證監(jiān)會批復(fù)向合格投資者公開發(fā)行總額不超過人民幣130億元公司債券。華夏幸福日前也公告稱,公司收到上交所關(guān)于其非公開發(fā)行公司債券掛牌轉(zhuǎn)讓無異議的函,發(fā)行總額不超過50億元。首開擬進行非公開發(fā)行公司債60億元。

不過,記者也了解到,企業(yè)獲得監(jiān)管部門債券發(fā)行批復(fù)并不意味著立刻就能發(fā)債,目前,在國家整體的房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)之下,監(jiān)管部門仍會嚴(yán)控房企的發(fā)債節(jié)奏。實際上,盡管房企融資需求旺盛,但境內(nèi)發(fā)行債券渠道依然是收緊的。

和過去兩年的整體趨勢一致,一些房企將視線投向海外市場,并盯上可轉(zhuǎn)債這一品種。1月30日,中國恒大在港交所發(fā)布公告稱,擬發(fā)行2023年到期的180億港元可換股債券,年利率4.25%。碧桂園方面日前也發(fā)行了156億港元可轉(zhuǎn)換債券。同時,公司還以配股的方式融資約64億港元。

實際上,在房企融資通道全面收緊的背景下,資金獲得已經(jīng)成為房企業(yè)務(wù)的重中之重。連一向以資金鏈著稱的萬科,近日也釋放對現(xiàn)金流的重視。萬科此前發(fā)布公告稱,萬科董事會主席郁亮不再兼任總裁、首席執(zhí)行官,該職位由祝九勝繼任。郁亮坦言,萬科一直以來都堅持“以客戶為中心,以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)”,祝九勝的工作就是對于資金的把控。

警惕還款高峰資金風(fēng)險

日前,華遠集團原董事長任志強指出,2010-2014年的5年間,房企債務(wù)只有8000多億元。2015-2016年兩年間,房企新增債務(wù)達到8500億元。據(jù)他估算,2017-2019年房企整體還債規(guī)模將超一萬億元。其中,2018年,還債額度將達3300億元;2019年額度達到4700億元。

同時,有業(yè)內(nèi)人士表示,從2015年和2016年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債的期限結(jié)構(gòu)就可以預(yù)知:2015年占總量44%的房地產(chǎn)公司債采用了3+2年的期限結(jié)構(gòu),有4%采用3+3模式;2016年發(fā)行的房地產(chǎn)公司債中,分別有18%和7%的債券采用了2+1年和2+2年的期限結(jié)構(gòu),這些結(jié)構(gòu)的公司債都將在2018年進入回售期,應(yīng)警惕回售帶來的企業(yè)流動性風(fēng)險。

“房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)連跌7個季度,樓市變盤時點臨近。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員賴勤表示,從2015年一季度開始,中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)不斷攀升,于2016年一季度達到階段性高點,此后便一路下滑至今,由“寬松”變?yōu)?ldquo;偏松”,由“偏松”變?yōu)?017年三季度的“正常”,并在四季度變?yōu)?ldquo;偏緊”,已連續(xù)下跌 7個季度。他預(yù)計,2018年一季度,金融環(huán)境將小幅收緊,中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)將停留在“偏緊”區(qū)間。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,房地產(chǎn)行業(yè)是典型的高負(fù)債行業(yè),在市場調(diào)控繼續(xù)收緊,資金面繼續(xù)偏緊的情況下,一旦銷售狀況不理想,企業(yè)周轉(zhuǎn)能力受阻,資金鏈斷裂風(fēng)險急劇上升。因此,能活下來的企業(yè)勢必要“耗得起”。

張宏偉認(rèn)為,隨著年終行情的退去,一二線城市和三四線城市的銷售將先后下滑,預(yù)計未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速仍將下滑,而結(jié)算周期拉長。他預(yù)計,2018年第三季度將成為房企資金兌付壓力窗口期。

經(jīng)濟參考報 記者 梁倩 張莫

責(zé)編 趙慶

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房企融資渠道面臨全面收緊的局面。近日恒豐銀行一份被曝光內(nèi)部文件顯示,其于1月29日下發(fā)關(guān)于暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)的通知,而恒豐銀行隨后也表示這是基于銀行貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整作出的正常經(jīng)營決策,屬于暫時性內(nèi)部管理措施。與此同時,銀監(jiān)會以及各地銀監(jiān)局出政策和開罰單“兩手抓”,對違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)融資實行高壓監(jiān)管。 除了商業(yè)銀行信貸渠道,信托公司銀信合作業(yè)務(wù)以及房企發(fā)債融資也依然受到監(jiān)管層嚴(yán)控。業(yè)內(nèi)人士表示,房企融資通道進一步縮緊,資金鏈壓力將雪上加霜。隨著調(diào)控持續(xù),樓市進入調(diào)整期,資金獲取或成為2018年房企業(yè)務(wù)的關(guān)鍵。 銀行融資面臨嚴(yán)監(jiān)管 去年召開的中央經(jīng)濟工作會議確定“打好防范化解重大風(fēng)險攻堅戰(zhàn),重點是防控金融風(fēng)險”,并明確“促進形成金融和實體經(jīng)濟、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)”。業(yè)內(nèi)人士表示,目前金融業(yè)涉及房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)總體平穩(wěn),但金融資源過于集中在房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生較大風(fēng)險,做好這一重點領(lǐng)域的風(fēng)險防范勢在必行。在國家整體房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)之下,相關(guān)部門對涉及房地產(chǎn)企業(yè)融資的違規(guī)行為已經(jīng)體現(xiàn)出監(jiān)管高壓態(tài)勢。 銀監(jiān)會1月發(fā)布《2018年整治銀行業(yè)市場亂象工作要點》,第五條市場亂象就是“違反房地產(chǎn)行業(yè)政策”。上海銀監(jiān)局于1月29日下發(fā)《上海銀監(jiān)局關(guān)于規(guī)范開展并購貸款業(yè)務(wù)的通知》,就并購貸款展開進一步規(guī)范?!锻ㄖ芬螅_展并購貸款必須符合規(guī)定的原則和條件,并購貸款用途應(yīng)符合國家法律法規(guī)和相關(guān)政策,并購貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)土地并購或房地產(chǎn)開發(fā)土地項目公司股權(quán)并購的,應(yīng)按照穿透原則管理。如發(fā)現(xiàn)商業(yè)銀行不符合業(yè)務(wù)開辦條件或違法違規(guī),不能有效控制并購貸款風(fēng)險的,將采取責(zé)令暫停并購貸款業(yè)務(wù)及行政處罰等監(jiān)管措施。 從年初至今,各地銀監(jiān)局開出的多張罰單也直指銀行為房地產(chǎn)企業(yè)提供違規(guī)融資的行為。如,浙商銀行杭州分行存在向資本金不到位的住房項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的事實,被浙江銀監(jiān)局處以20萬元人民幣罰款;漢口銀行存在通過同業(yè)投資通道違規(guī)向“四證不全”的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款的事實,被湖北銀監(jiān)局處以50萬元的罰款,3名相關(guān)責(zé)任人也受到了警告處分;交通銀行廈門分行因違規(guī)發(fā)放土地融資,內(nèi)部控制不足,未能防范假按揭、假征信、假評估等,“三查”不盡職,導(dǎo)致貸款被挪用,向四證不全的項目發(fā)放固定資產(chǎn)貸款,也被廈門銀監(jiān)局罰款150萬元。 在宏觀調(diào)控和監(jiān)管高壓之下,銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的表內(nèi)外融資也處于一種相對從緊的狀態(tài),尤其對于新增授信,一直較為謹(jǐn)慎。在恒豐銀行上述內(nèi)部文件曝光后,一位股份制銀行人士也對《經(jīng)濟參考報》記者表示,其銀行內(nèi)部對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策一直是執(zhí)行“授信余額不增加”。 房企尋求多渠道融資 在銀行渠道收緊的背景下,一些有條件的房企也欲加快在債券市場融資的節(jié)奏。不過,境內(nèi)發(fā)債的渠道也依然處在嚴(yán)管之下。 最近,不少房企在境內(nèi)申請發(fā)債。2日,華僑城宣布,證監(jiān)會批復(fù)向合格投資者公開發(fā)行總額不超過人民幣130億元公司債券。華夏幸福日前也公告稱,公司收到上交所關(guān)于其非公開發(fā)行公司債券掛牌轉(zhuǎn)讓無異議的函,發(fā)行總額不超過50億元。首開擬進行非公開發(fā)行公司債60億元。 不過,記者也了解到,企業(yè)獲得監(jiān)管部門債券發(fā)行批復(fù)并不意味著立刻就能發(fā)債,目前,在國家整體的房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)之下,監(jiān)管部門仍會嚴(yán)控房企的發(fā)債節(jié)奏。實際上,盡管房企融資需求旺盛,但境內(nèi)發(fā)行債券渠道依然是收緊的。 和過去兩年的整體趨勢一致,一些房企將視線投向海外市場,并盯上可轉(zhuǎn)債這一品種。1月30日,中國恒大在港交所發(fā)布公告稱,擬發(fā)行2023年到期的180億港元可換股債券,年利率4.25%。碧桂園方面日前也發(fā)行了156億港元可轉(zhuǎn)換債券。同時,公司還以配股的方式融資約64億港元。 實際上,在房企融資通道全面收緊的背景下,資金獲得已經(jīng)成為房企業(yè)務(wù)的重中之重。連一向以資金鏈著稱的萬科,近日也釋放對現(xiàn)金流的重視。萬科此前發(fā)布公告稱,萬科董事會主席郁亮不再兼任總裁、首席執(zhí)行官,該職位由祝九勝繼任。郁亮坦言,萬科一直以來都堅持“以客戶為中心,以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)”,祝九勝的工作就是對于資金的把控。 警惕還款高峰資金風(fēng)險 日前,華遠集團原董事長任志強指出,2010-2014年的5年間,房企債務(wù)只有8000多億元。2015-2016年兩年間,房企新增債務(wù)達到8500億元。據(jù)他估算,2017-2019年房企整體還債規(guī)模將超一萬億元。其中,2018年,還債額度將達3300億元;2019年額度達到4700億元。 同時,有業(yè)內(nèi)人士表示,從2015年和2016年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債的期限結(jié)構(gòu)就可以預(yù)知:2015年占總量44%的房地產(chǎn)公司債采用了3+2年的期限結(jié)構(gòu),有4%采用3+3模式;2016年發(fā)行的房地產(chǎn)公司債中,分別有18%和7%的債券采用了2+1年和2+2年的期限結(jié)構(gòu),這些結(jié)構(gòu)的公司債都將在2018年進入回售期,應(yīng)警惕回售帶來的企業(yè)流動性風(fēng)險。 “房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)連跌7個季度,樓市變盤時點臨近?!鄙虾R拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員賴勤表示,從2015年一季度開始,中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)不斷攀升,于2016年一季度達到階段性高點,此后便一路下滑至今,由“寬松”變?yōu)椤捌伞?由“偏松”變?yōu)?017年三季度的“正?!?并在四季度變?yōu)椤捌o”,已連續(xù)下跌7個季度。他預(yù)計,2018年一季度,金融環(huán)境將小幅收緊,中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)將停留在“偏緊”區(qū)間。 同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,房地產(chǎn)行業(yè)是典型的高負(fù)債行業(yè),在市場調(diào)控繼續(xù)收緊,資金面繼續(xù)偏緊的情況下,一旦銷售狀況不理想,企業(yè)周轉(zhuǎn)能力受阻,資金鏈斷裂風(fēng)險急劇上升。因此,能活下來的企業(yè)勢必要“耗得起”。 張宏偉認(rèn)為,隨著年終行情的退去,一二線城市和三四線城市的銷售將先后下滑,預(yù)計未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速仍將下滑,而結(jié)算周期拉長。他預(yù)計,2018年第三季度將成為房企資金兌付壓力窗口期。 經(jīng)濟參考報記者梁倩張莫
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