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共有產(chǎn)權(quán)房地塊流拍 表明要靠契約精神平衡各方利益

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2018-02-05 22:36:19

公共政策評價(jià)優(yōu)劣的一項(xiàng)關(guān)鍵性指標(biāo),不在于政策本身是多么善意,而在于是否真正得到公眾的回應(yīng)。具體到共有產(chǎn)權(quán)房,從理論的角度上講是一項(xiàng)非常理想的制度,但假如出現(xiàn)流拍的情況,顯然說明其設(shè)計(jì)還存在著缺陷,需要從可操作性的角度加以優(yōu)化。

每經(jīng)編輯 盤和林    

盤和林

1月25日,位于北京郊區(qū)豐臺的兩宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊因無人競標(biāo)而流拍。這兩宗地塊起始樓面地價(jià)接近3.3萬元/平方米,共有產(chǎn)權(quán)房未來入市的銷售價(jià)格為4.3萬元/平方米。此外,房企在配建共有產(chǎn)權(quán)房時(shí),還需采用裝配式建筑,這將進(jìn)一步抬高配建成本。

根據(jù)各種報(bào)道綜合來看,無利可圖導(dǎo)致房企知難而退,是本次地塊流拍的主要原因。

共有產(chǎn)權(quán)房的核心在于價(jià)格與同一地段商品房相當(dāng),地方政府通過持有不同比例的產(chǎn)權(quán),來降低共有產(chǎn)權(quán)房的購房門檻。

圖片來源:視覺中國

作為政策性住房的一種新形式,共有產(chǎn)權(quán)房曾被各方寄予厚望,尤其對解決“夾心層”的產(chǎn)權(quán)住房訴求具有積極意義。北京兩宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊流拍,雖然說是土地市場主體理性競爭的結(jié)果,但也折射出共有產(chǎn)權(quán)房落地難的尷尬處境。

筆者認(rèn)為,從國外的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)來看,共有產(chǎn)權(quán)房本質(zhì)上是在政府住房政策支持下的準(zhǔn)市場領(lǐng)域和完全市場領(lǐng)域發(fā)揮資源配置功能,有別于針對低收入群體的純粹保障性住房,是以準(zhǔn)市場化手段構(gòu)建多層次住房的政策舉措之一。準(zhǔn)市場領(lǐng)域還是要按照市場機(jī)制辦事,而不是將準(zhǔn)市場行為異化為地方政府壟斷市場行為,否則就會出現(xiàn)流拍,即開發(fā)商“用腳投票”。

我們可以進(jìn)一步推測,假如不能夠以市場化的思維來平衡各方利益,不僅土地拍賣環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)流拍,而且購房者未來也可能會出現(xiàn)“以腳投票”的現(xiàn)象。

這也表明,共有產(chǎn)權(quán)住房的市場化思維就是地方政府不能既是運(yùn)動員也是裁判員,而是要以市場契約精神為重,將自己放在與開發(fā)商、購房者平等的地位來設(shè)計(jì)、實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)房這一制度。

共有產(chǎn)權(quán)房的制度設(shè)計(jì),介于保障性住房與普通商品房之間,最大的特點(diǎn)是價(jià)格與同一地段的商品房相當(dāng),通過政策設(shè)計(jì)使之不易套現(xiàn)獲利,違規(guī)操作的風(fēng)險(xiǎn)較小,可以有效規(guī)避以前“開寶馬申請保障房”等弊端;而與普通商品房相比,由于政府持有一定的產(chǎn)權(quán)比例,使得特定購房對象只要支付一小部分錢就能解決住房問題,這也降低了其購房成本。

由此可見,共有產(chǎn)權(quán)房的定位非常清晰,就是既不符合申請保障房資格,又的確買不起商品房的“夾心層”群體,包括北京共有產(chǎn)權(quán)房所針對的“新北京人”群體。

經(jīng)驗(yàn)表明,建立一個(gè)多層次的住房體系,才是解決“居者有其屋”的最終路徑。從北京流拍的兩宗共有產(chǎn)權(quán)房的情況來看,地方政府存在角色定位不清的因素,比如土地起拍價(jià)和未來房價(jià)全部由當(dāng)?shù)卣f了算,地方政府按照保障房的限價(jià)思維來操作準(zhǔn)市場的共有產(chǎn)權(quán)房。起始樓面地價(jià)與未來房價(jià)之間僅有1萬元,其中包括財(cái)務(wù)成本、建筑成本、裝修成本、銷售成本等,開發(fā)商“算不過數(shù)”,甚至大概率會出現(xiàn)虧錢,自然就不會有熱情來參與這一市場。

實(shí)際上,當(dāng)前不少共有產(chǎn)權(quán)房在土地價(jià)格上并無多少讓利,因而最終在住房價(jià)格上也并無多大的優(yōu)勢。例如本次流拍的地塊,房價(jià)限定在4.3萬/平方米,與目前周圍類似新開發(fā)的商品房價(jià)格差距在1000~2000元/平方米。

不過,正如之前所說,政策設(shè)計(jì)之初并不是在于價(jià)格讓利,而是在于通過與政府合伙購房降低購房門檻。但是假如價(jià)格沒有吸引力,還受到產(chǎn)權(quán)比例、產(chǎn)權(quán)受限等因素影響,再加上未來回購或購買普通商品房時(shí)可能還會受到限購限貸政策的約束,難保購房者不會跟隨出現(xiàn)“用腳投票”的情況,從而在購房者身上也出現(xiàn)落地難。

此外,共有產(chǎn)權(quán)住房的再上市,將保障地方政府的優(yōu)先權(quán),即地方政府優(yōu)先回購,或共有產(chǎn)權(quán)的自然人向地方政府贖回政府部分的房屋所有權(quán)。在優(yōu)先回購權(quán)下,地方政府擁有兩個(gè)路徑可以選擇:一是按照政府評估價(jià),由政府回購自然人手中的房屋產(chǎn)權(quán),而實(shí)際評估權(quán)則掌握在地方政府手中;二是再上市交易時(shí),地方政府按照共有產(chǎn)權(quán)的比例,直接按比例分享房屋交易價(jià)款,這其中亦包括增值部分?;刭弮r(jià)格評估如何確定,實(shí)際上也是未來可能產(chǎn)生分歧的地方,過低或虛高都可能存在利益輸送,最終出現(xiàn)變形、異化的可能性。

假如這些問題得不到很好的解決,共有產(chǎn)權(quán)房恐怕難以得到開發(fā)商和購房者的熱烈回應(yīng)。而公共政策評價(jià)優(yōu)劣的一項(xiàng)關(guān)鍵性指標(biāo),不在于政策本身是多么善意,而在于是否真正得到公眾的回應(yīng)。具體到共有產(chǎn)權(quán)房,從理論的角度上講是一項(xiàng)非常理想的制度,但假如出現(xiàn)流拍的情況,顯然說明其設(shè)計(jì)還存在著缺陷,需要從可操作性的角度加以優(yōu)化。

筆者以為,解決類似流拍、回購價(jià)格可能存在分歧等問題,必然需要地方政府提前完善和細(xì)化制度體系,但最關(guān)鍵還是在于理清政府與市場的邊界,一切以尊重市場契約精神為基本出發(fā)點(diǎn),尤其是平衡市場參與各方如開發(fā)商、購房者的利益,否則就容易流于政府唱“獨(dú)角戲”的形式,這顯然有違共有產(chǎn)權(quán)房制度的初衷。(作者系中國不良資產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家)

 

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